2007年上半年杭州土地市场盘点 -汉嘉地产顾问机构 -搜房博客

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2007年上半年杭州土地市场盘点 (2007-7-16 14:34:40) [发送到微博]

分类：未分类　标签：土地出让住宅用地西湖区楼面地价半年杭州 |

2007年上半年土地挂牌总量相当去年出让总量

下半年将有约1065亩的土地继续推出

——2007年上半年杭州土地市场盘点

汉嘉地产顾问机构·汉嘉公关马雪燕

“土地储备” 始终是房地产市场的关键词，无论房地产市场处于萧条还是回暖时期，2007年股市、楼市“一路飘红”，连带着土地市场也异常火爆，这些信息无不刺激着投资者的神经。土地是房地产市场的根本，储备量则是地产商得以有续发展的前提与重要指标，成为开发商必争的源头。

那么，2007年土地放量，它们是如何分布的？开发商又是如何来分其中一杯羹的呢？

2007年上半年土地盘点

2007年“元旦”后，拉开了杭州市推地序幕。汉嘉地产顾问机构土地库统计显示，2007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万平方米。根据《杭州市住房建设规划（2006.6—2007.12）》，2006年—2007年普通商品房储备土地出让计划，杭州市土地储备地块面积约500万平方米（约7500亩），建筑面积约1100万平方米。根据汉嘉地产顾问机构统计，2006年6月到12月，杭州国土资源局总共挂牌土地3409.78亩，据此推算杭州市2007年土地出让量将在4090亩左右。目前来看，杭州市土地出让量已过半，基本符合土地出让计划。

1、上半年每月推地情况

从表中可以看出，上半年从一月份开始就有一定数量的土地出让，并大致呈现递增趋势。五月由于房交会的召开，业内人士都把目光集中在了房交会上，所以土地出让较少;进入六月又有较大量的土地挂牌，仅六月份的出让量就差不多占去了上半年的1/2。

2、上半年杭州市各区块推地情况

从上表中可以看出，下沙区在上半年出让土地量最多，但据了解，大多为工业用地，西湖区出让量次之，主要为住宅用地，在所有区域中，西湖区住宅用地出让最多，占到了总住宅用地的38%。

3、上半年按用途分类推地情况

从上表可以看出，上半年出让量仍以住宅用地为主。

2007年上半年土地出让量相当于去年全年成交总量

2005、2006年房地产行业进入政策调控年，土地供应相对有些缩减，随着市场需求的增加、宏观调控的理性回归，今年土地供应得以释放，下面分别以总量、区域、用途用为参数进行同期比较。

1、与06年土地出让总量同期相比

2006、2007上半年同期相比，今年出让量大增，更加明确了楼市回暖现状，也为众多开发商增加了投资信心。

2、各区域同期比

从表中可以看出，与去年相比，西湖区、滨江区、江干区仍为出让量较多的区域，而且值得一提的就是今年下沙区较大面积土地的出让，也为下沙板块的长足发展奠定了基础。

3、土地用途同期相比

从上表可以看出，去年同期与今年相比，住宅用地虽然在整体出让量中仍保持重头，但相对去年出让量有所浆洗，商业用地出让量增多，包括工业用地在内的综合用地有较多土地出让。

“金贵”土地盘点

自土地实行挂牌出让制度以来，“价高者得”的原则催生出一块块“标王”地块，自2006年8月25出让的“杭汽发”地块之争以来，土地价格的攀升就制造出一个又一个 “意外”，楼面价格纪录不断被刷新。让我们一起来回顾一下一次次激烈的竞抢场面。

2006年9月29日出让的杭政储出［2006］20号地块，位于拱墅区，东至京杭运河，南至白马公寓，长征新村，西至湖墅南路，北至文晖路，出让面积156.10亩，经过香港华润置地、滨江房产、绿城集团等房地产巨头19轮的竞夺，最终绿城、滨江联手以总价36.3亿元、楼面地价10870元/平方米的价格拿下此地，奇缺的地块优势和上万元的楼面地价成为当时轰动一时的“标王”。

2007年5月28日出让的杭政储出［2007］17号地块，位于上城区钱江新城区块，出让面积126.38亩，建筑面积296799平方米，作为钱江新城3年内最后一宗重量级宅地，吸引了十四家开发商前来竞争，经过17轮的激烈竞价，最终由杭州葛洲坝实业投资公司、绿城和杭州康居投资公司三家联合以34.9亿元竞得该地块，高出出让起价整整19.09亿元，楼面地价达11759元/平米，创下当时钱江新城土地出让史上楼面地价之最。

2007年6月25日出让的杭政储出[2007]20号地块，位于拱墅区，东至上塘河，南至长板巷，西至远大花园，北至上塘河，是原金松洗衣机厂地块，属于较好的一块纯住宅用地，经过了12轮的角逐后，浙江旅游西城房地产开发有限公司以总价160100万元，楼面地价12245元/平方米拿下这块地，成交总价高出出让价78619万元，成为目前楼面地价之最。

2007年下半年土地市场趋势

根据汉嘉地产顾问机构推算，杭州市2007年土地出让量将在4090亩左右。目前来看，上半年已出让土地总面积3367亩，其中已成功出让土地1512.74亩，那么，2007年下半年将有约2577.26亩的土地存量待开发商竞标。根据推算，下半年杭州市将有约1064.52亩的土地继续推出。下表为上半年已推出但未成交的地块分布。

2007年已推出未成交的地块区域分布

行政区域	出让面积（㎡）	出让面积（亩）
西湖区	553844	830.76
下沙区	379670	569.50
滨江区	166705	250.06
江干区	111325	166.99
拱墅区	15538	23.31
下城区	9184	13.78
合　　计	1236266	1854.39

2007年已推出未成交的地块用途分布

出让方式	出让面积（㎡）	出让面积（亩）
商业用地	331212	496.82
住宅用地	695050	1042.57
工业用地	210004	315.01
合　　计	1236266	1854.39

趋势一：西湖区宅地将成为争抢的焦点。

从以上图表可以看出，西湖区土地出让量目前最大，据了解，西湖区出让的宅地中，杭政储出[2007]23号、24号、25号、26号这四块地块，总面积约450亩，一块位于文教区，另三块位于三墩，将成为热销版块中的焦点。

趋势二：开发商联合拿地成为趋势

从上半年杭州市拿地情况看，已有省外开发商进驻杭州土地市场，5月中旬北京金隅嘉业房地产开发有限公司以成交价124100万元的价格拿下下沙区经济技术开发区的杭政储出[2007]17号土地。

随着省外开发商的进驻，再加上外来资本的跃跃欲试，使得房地产市场竞争欲演欲烈，拿地成本日渐增加，在优胜劣汰的情势下，开发商资源整合及优化将成为一种趋势，例如去年绿城与滨江联合拿到“杭汽发”地块，今年绿城与其他投资公司再次联手，最终绿城确立了目前杭州房地产市场的“龙头”地位。行业内无论是联合拿地，还是资源整合，最终的竞争力仍会回落到产品品质上，优秀的地段需要有优秀的产品，才会取得优秀的投资回报。

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