2007年广州楼市上半年小结与下半年预测

经纬地产 项目发展及研究部/文

上半年楼市小结

1、宏调平稳，并未出台更严厉的调控政策

到目前为止，类似于2005年的“新八条”、2006年的“国十五条”并未出台，宏观调控平稳，政府着力的主要方向转向了对原有政策的完善、跟进和落实。

从上半年出台的各项楼市政策来看（详见附1），税务、金融是重点，清算土地增值税、调整城镇土地使用税、加息、上调存款准备金率等成为上半年政策的关键词。此外，地方政府也主动出击，“广七条”、“穗28条”都对市场产生了一定程度的震撼，“广七条”中“增加土地及供房供应量、加快保障型住房建设”更是点到了住房调控的核心问题。

由于下半年的住房供应仍以贵价盘、大户型为主，上涨的势头不减，所以，预计楼价将持续成为焦点话题，地方政府将再度出手稳定楼价。就国家层面而言，十七大将在下半年召开，和谐社会构建成为讨论重点，房地产等问题势将再度被推到风口浪尖。所以，预计下半年的楼市调控将适当加强，新的政策会接踵而来。

2、报建延误等因素影响，供应处“空档期”

由于项目规划修改、报建及审批延误等因素的影响，上半年的商品住宅供应水平一直处在低位。今年上半年全市十区商品住宅的批准预售面积约在300万平方米左右，与去年同期的供应水平相比基本持平或略减。

加上去年的成交量大幅领先于供应量，市场多消化的面积高达230万平方米，市场可售的面积进一步减少，从而令到今年上半年的市场可售货量跌至多年以来的最低点。经纬地产项目发展及研究部的数据显示，2006年上半年全市十区商品住宅的可售套数一般维持在3万多套的水平，而今年上半年的可售套数已降到2万多套水平，同比约减少1万套，即1/3左右。

3、价高货少、买家观望等致使成交量萎缩

与去年同期相比，上半年的成交并不理想，成交面积约减少了15%以上。其中，1-4月份成交281.57万平方米，同比去年同期（336.40万平方米）减少16.3%。究其原因：

第一，市场上的可售货量比较少，余货也剩余不多，买家可选择的空间已经非常小;

第二，价格快速上扬，对购房需求产生了明显的抑制作用。由于商品住宅的价格涨幅比二手市场快，令到商品住宅市场与二手住宅市场之间的价格差值越来越大。据统计，全市1-4月商品住宅市场与二手住宅市场之间的价差为3774元/平方米，高于同期内二手住宅市场的成交均价（3612元/平方米），愈来愈多购房者转入二手住宅市场;

第三，购房者的观望气氛没有被打破，宏观调控的消极影响尚未消除;

第四，地产投资魅力大，而上半年股市的魅力更大，部分投资客转战股市;

第五，去年上半年的成交较为理想，基数较大。今年上半年的成交面积其实并不算很低，仍高于2005年上半年的成交量。

4、楼价继续飞涨，资产价格上涨成助推剂

今年上半年的商品住宅成交均价再次出现飞涨，同比上涨的幅度超过了20%。其中，1-4月份的成交均价为7386元/平方米，同比上涨约24.0%左右。上半年花都的楼市出现大热，成交面积及成交套数大幅增加，其所占全市商品住宅的成交比例亦相应增加。所以，假设上半年花都成交没有出现大增，那么，有理由相信上半年的均价涨幅还会更高。

通过分析，我们认为，造成今年上半年楼价快速上涨的原因主要包括以下四点：

第一，上半年供应减少，楼市正处于“国十五条”引发的供应“空档期”。而购房需求依然旺盛，供不应求加剧;

第二，大户型、高价盘的成交反因宏观调控的影响而畅旺，中小户型、中低档次的商品住宅因买家观望而成交萎缩，“结构性成交”必然带来楼价大幅飙升;

第三，土地供应量不能兑现，始终徘徊在较低水平（相对于年开发量），土地拍卖价格屡创新高，加之加息、加强税费征收带来开发成本增加，以及市场集中度提高等因素，令发展商对后市价格的预期比较大，因而存在一定范围内的惜售、放缓开发步伐等观望现象;

第四，市场上流动性资金过剩，人民币升值，物价上涨压力较大（如股票、猪肉、房地产），在某种程度上对楼价的上涨起了推波助澜的作用。

5、土地出让步伐缓慢，出让计划恐难兑现

今年上半年广州市土地一级市场共成功出让107.24万平方米，其中商住及商务办公类用地61.85万平方米（占土地一级市场总出让面积的比例为57.7%），配套用地1.90万平方米，工业用地43.50万平方米。

上半年广州市土地（商住及商务办公类）公开出让情况

单位：平方米、万元、元/平方米

上半年商住及商务办公类用地共成功出让18宗，占地面积61.85万平方米，总建筑面积132.89万平方米;平均楼面地价3008元/平方米，同比上涨了16.2%。从同区域、同类型的地块涨幅来看，上半年的楼面地价涨势更加猛烈，珠江新城与琶洲商务办公地块的楼面地价同比分别上涨了120.7%和173.2%。按土地性质划分，商住用地6宗，用地面积25.77万平方米，商务办公用地12宗，用地面积36.07万平方米。按出让区域划分，分别是萝岗区11宗，海珠区3宗，荔湾区和天河区各2宗。

对比《广七条》规划的5平方公里（含少量保障型住房用地）的出让面积，上半年出让的商住用地面积仅为25.77万平方米，即占出让计划的5%左右。那么，下半年能完成剩余的95%（约475万平方米）的出让计划吗？对此，业内多表示悲观。如果大额的土地出让计划不能兑现，则宏观调控、稳定房价的效果将大打折扣，预计短期内发展商持有的“房价仍将上涨”之看法不会改变，部分发展商囤地、惜售的动机亦难以改变。

下半年楼市预测

1、供应量大幅增加，大户型仍占多数

据经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，今年下半年广州十区商品住宅的供应量达到450万平方米以上（约4.3万套以上），同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右。其中，中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上，供应套数接近3.5万套（不含上半年已推的货量）。天河区、白云区、海珠区和花都区是主要供应区域，荔湾、越秀的供应量出现大幅增加。

经过初步计算，下半年全市十区的新盘数量将超过42个，明显多于今年上半年的26个及去年下半年的37个。

由于中小户型大规模上市还需要一个过程，因此，下半年中小户型比例的增幅将不超过10%。预计下半年广州市十区90平方米以下中小户型的上市面积比例，将由去年下半年的25%上升到30%，供应套数将从36%提高到42%-44%，其中，中心六区中小户型面积和套数比例将达到40%和50%左右，略高于广州全市数值，大户型、贵价盘仍是市场供应主体。

2、成交量相应增加，购买力承受考验

受益于下半年供应的迅速增多，购房者可选择面的扩大，预计下半年商品住宅的成交量会有所增加。然而，如此高的价位，如此多的货量，相信对广州市民的购买力来说，将是一个比较大的考验。单价万元以上的楼盘比比皆是，客户群的重叠范围越来越大，争夺客户的竞争压力将增大，对发展商及楼盘来说，也是一个不小的挑战。

随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例进一步提高。同时，商品住宅的投资属性将会增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入市步伐会加快。

3、高价片区推货猛增，均价涨势明显

下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因，发展商暂时不会改变对价格的预期，降价的可能性非常小，楼价依然呈惯性增长;限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限，还不会产生大的实质性影响。

楼盘提升价格的幅度将适当放缓。上半年楼盘的提价幅度已经过快，市场需要一个承接、消化的过程;加之下半年宏观调控加强，买家维持观望状态，大幅提价反而面临一定的风险。

虽然楼盘价格的涨幅放缓，但由于高价片区（珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等）的推货猛增，且花都成交比例将暂时回落，预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测，下半年全市商品住宅成交均价的同比涨幅在20%以上。

4、新型供应格局形成，多元体系建立

自广州市政府停建经济适用房以来，商品住宅市场几乎成为住宅供应的全部。随着2004年至今楼价持续出现快速上涨（特别是近两年的涨幅过大），政府遂调整策略重建廉租住房与新社区住房。预计金沙洲、同德围两个新社区将在今年下半年正式摇珠分房，首批双特困户将得偿所愿。

此外，年底前夕，首批“双限双竞”项目将有望开始上市，而中小户型、中低层次的商品住宅供应比例也将开始增加。届时，一个“涵盖政府保障型住房、政府调控型商品住房、其他商品住房”的全新住宅市场供应格局将初步形成。

5、热点板块明显增多，城区再度雄起

从下半年新盘新货的推售分布来看，热点板块主要包括珠江新城、荔湾、金沙洲、越秀、花都、宝岗大道、广州大道北及华南板块等。其中，珠江新城成为头号大热板块，荔湾、金沙洲的供应量大幅增加，连沉寂多时的越秀、华南板块也呈现反弹的迹象;相形之下，上半年一枝独秀的花都板块将有所收敛，但依然位列下半年的主要热点板块。

珠江新城在今年下半年约有5个新盘入市，7个楼盘推出新货，加之在售楼盘的在售货量，总供应量在3500套左右，从而形成珠江新城历史上新一波的推货高峰。板块均价已经去到15000元/平方米以上，部分楼盘在产品、景观（如江景、公园景观）等因素的支撑下将突破20000元/平方米。

从今年下半年开始，荔湾、金沙洲板块将进入新一轮的开发热潮。其中，荔湾区的新盘数量达到7个左右，新推货量接近3200套。因新盘、新货的产品质素有较大程度的提高，估计多在万元/平方米以上，对荔湾乃至全市楼价的拉动作用明显。金沙洲板块下半年的新盘数量将增至3-5个，既有保利西子湾这样的限价项目，也有中粮万科金域蓝湾（预计均价将过2万/平方米）之类的高档楼盘。

附1：2007年上半年主要楼市政策一览

资料来源：经纬地产项目发展及研究部

附2：广州十区下半年部分新盘、新货推售情况

资料来源：经纬地产项目发展及研究部