目   录

一.市场背景与供应格局. - 2 -

1. 市场背景. - 2 -

1.1 年度内第五次加息. - 2 -

1.2 加强商业性贷款管理. - 2 -

2. 供应格局. - 4 -

2.1 十区3.2万套可售、1.7万套推出市场. - 4 -

2.2 天河海珠平分秋色、白云异军突起. - 4 -

二. 主要在售楼盘销售扫描（略）. - 5 -

三. 黄金周市场供求特征初判. - 5 -

1. 土地价格狂飙突进，牵引楼市整体过万. - 5 -

2. 单价走高之下总价承受力备受考验. - 6 -

3. 同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显. - 6 -

4. 金沙洲板块抢占江景豪宅话语权. - 6 -

5. 性价比高的项目普遍受追捧. - 7 -

四. 广州楼市后续发展预判. - 8 -

1. 土地供应逐步放量楼面地价回稳. - 8 -

2. 老城区供应复兴价格短期仍将看涨. - 8 -

3. 市场博弈从“正和”走向“零和”. - 8 -

4. 多次置业消费意欲受挫萎缩. - 8 -

5. 产业集群的竞争效用越加明显. - 9 -

6. 住宅商品市场结构深刻变化. - 9 -

7. 品牌力与资源力成为竞争主题. - 9 -

8. 稀缺性资源消耗后的价格逐步回落. - 9 -

9. 低容积率产品持续走俏. - 10 -

10. 高单价之下引导户型面积需求收窄. - 10 -

广州“十一黄金周”楼市市况速递

一.市场背景与供应格局

1. 市场背景

在楼市进入传统销售旺季“金九银十”的关键节点，相关金融管理机构相继出台一系列加息以及加强商业性贷款管理的调控措施，其抑制投资型消费防范金融风险的意图明显，给价格急剧攀升的房地产市场注入了更多的不明朗因素。

1.1 年度内第五次加息

在中国CPI延续前6个月不断攀升、8月份同比上涨幅度高达6.5%的诱因下，中国人民银行9月14日宣布，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行今年以来第五次加息，距离第四次加息仅过三周。

根据决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。

1.2 加强商业性贷款管理

央行联合银监会在 9月27日晚发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，在连续加息的背景下进一步加大防范金融风险和遏制房地产市场投资型消费的力度。主要措施包括：

n        提高二次（多次）置业首付额度与贷款成本

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
    而且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50% 。

n        商用房贷款首付提至五成

新政策还收紧了商业用房的购房贷款，不仅规定利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，而且明确商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过 10年。

商业用房贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

n        加强房地产开发贷款管理

对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

立论：

在资金流动性过剩、消费物价指数不断攀升、股市和楼市持续高温的态势下，国家对房地产市场的宏观调控呈现出多方位、深层次的特征。连续的加息与紧缩金融信贷措施在消费心理和支付成本方面对购房需求产生一定的抑制作用，令楼市的交投和价格走势面临较为严峻的局面。

2. 供应格局

2.1 十区3.2万套可售、1.7万套推出市场

信息来源：经纬项目发展及研究部

“十一黄金周”档期据阳光家缘网数据显示，广州十区有逾3.2万套商品住宅可售，但没有全部推出。根据经纬项目发展及研究部统计，今年十一黄金周及节日前夕全市十区共新推1.7万套商品住宅。其中中心六区新推货量约为1万套，占全市的比例约为57%;郊区新推货量约为0.7万套，占全市的比例约为43%。

新推货量比节前预计的多出3000多套，表明部分发展商为应对新政及时调整了销售策略。

2.2 天河海珠平分秋色、白云异军突起

 信息来源：经纬项目发展及研究部

    从区域供应分布分析，天河、海珠、白云、花都为主力供应区，新推货量接近全市的50%，其中，中心城区的天河、海珠两区新推货量平分秋色，均为1800套以上;白云区新推货量约为4500套;郊区的花都新推货量约为1700套。

十一期间单盘推货超过300套的约11个，其中白云区约占7个，而其他的楼盘基本上以几十套至一百多套的新货量为主。

二. 主要在售楼盘销售扫描（略）

三. 黄金周市场供求特征初判

1. 土地价格狂飙突进，牵引楼市整体过万

    2007年至今，土地成交不断刷新历史最高纪录，并且呈现跨越式的增幅，在上半年地王7082元楼面单价的基础上，下半年更在白云区拍出18729元远高于区域在售楼盘价格的超高价。

由于现时的市场逻辑体现为存在就是合理的层面，对于土地价格的合理性以及在市场经济中成本不是决定价格的必然因素等方面的考虑尚未引起足够的重视。因此在供应方看来，地王的诞生成为了楼市涨价的充分理由。

信息来源：阳光家缘网

07年8月全市十区成交均价为9905元/㎡，然而至9月30号，全市10区均价高达11290元/㎡。

2. 单价走高之下总价承受力备受考验

通过对多个楼盘的销售情况了解，在单价拉升的情况下，楼盘自身的销售以户型面积相对较小、中低楼层总价较低的单位去货速度为快，反映出消费市场对于总价的承受能力已经一定程度上现出疲态。

3. 同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显

本次黄金周楼市，同区域楼盘之间的明争暗斗逐渐升级，在临近楼盘售楼部截客的现象已经非常普遍。而在价格策略方面，一反以往“市场蓄客价格低于入市销售价格”的常规，不少楼盘在得知主要竞争对手的价格之后，纷纷以较低的价格投入竞争。不惜以低于市场的蓄客价格水平入市，以抢占市场份额。

4. 金沙洲板块抢占江景豪宅话语权

今年十一黄金周居住区域新贵金沙洲由于恒大·御景半岛的火爆销售无疑是节期楼市焦点所在。以恒大·御景半岛、中海金沙湾和万科金域蓝湾3大中高档楼盘为主导的金沙洲板块热力非凡，其中万科金域蓝湾尚未进入销售阶段外（有广告宣传），中海金沙湾全新2期延续一期的热销，在2号开放样板间当日吸引了大批客流到场。

该板块的重头项目恒大·御景半岛则以铺天盖地的广告宣传攻势作国庆前发售的铺垫，十一当日50多部楼巴爆满之余，更吸引超过5000多车次的私家车客到现场。结合独树一帜的“海陆空”立体化联动看楼和明星效应创造出丁财两旺的开门红。

5. 性价比高的项目普遍受追捧

在其他板块中，如嘉裕·君玥公馆、时代花生、万科云山、公园一号、云山熹景、星河湾等综合素质高的楼盘热力也不容忽视：其中公园一号开盘当天销售过60套;嘉裕·君玥公馆更创下珠江新城单日150多套的日销售新记录。正所谓有人欢喜有人愁，过于强势的个盘却更衬托出板块的孤星闪耀，十一当日番禺某楼盘直到下午才有零星几台客进出，甚至有个别楼盘无人问津。

旺销楼盘的普遍特征就是以略低于同地段楼盘的价格推出市场，并且在产品综合质素方面有良好表现。

立论：

经纬项目发展及研究部汇总统计显示，十一期间，全市十区楼市的成交量约为2600套（以签订认购书为准），中心六区成交量逾1500套，远超出阳光家缘网统计的160多套。对比来看，成交量与去年十一基本持平，比今年五一增加60%左右。加上恒大·御景半岛等广州外围楼盘（广州客户为主）的销量，十一期间的成交套数将接近3500套。

综上所述，国庆黄金周期间楼市热点多集中在东、西两部，但并非所有楼盘都一片唱好，正是以恒大·御景半岛为首的“指示性”超强的楼盘吸引了大量的人流，以致部分楼盘销售大厅相对较为冷清。

四. 广州楼市后续发展预判

1. 土地供应逐步放量楼面地价回稳

至今年9月广州已经供应住宅用地2.12平方公里，国土房管局将争取再多推土地，完成今年计划的4.75平方公里土地供应量。亦即表明在未来的数个月内，按计划将有超过2.5平方公里的土地投入市场。预期在土地供应相对充足、大型发展商纷纷全国性圈地、宏观调控效用逐步发挥的态势下，广州未来的楼面地价走势将平稳发展，发展商购地行为亦将更加审慎与理性。

2. 老城区供应复兴价格短期仍将看涨

   2007年下半年是老城区楼盘供应复兴的发力期，但从“十一”黄金周的供应格局中反映，不少该类型项目尚未推出市场。根据工程进展情况，预计在年底前将迎来老城区楼盘推售的一轮高潮。由于核心都会资源的高度集聚、文化底蕴的厚重与恋地情怀的凝练，老城区楼盘价格具有坚实的支撑点与驱动力，因此该类楼盘的入市将进一步拉升整体价格，短期内价格走势仍将有15-18%的涨幅。

3. 市场博弈从“正和”走向“零和”

随着“万元房”时代的推进，同时投资性消费受抑制，具备购买力的消费群体逐渐收窄。楼盘与楼盘之间、发展商与发展商之间的竞合关系将从原来的“价格互动攀升、成交基本共赢”的“正和博弈”向“价格策略微妙觊觎、成交此消彼长”的“零和博弈”过度。

4. 多次置业消费意欲受挫萎缩

   加息与金融信贷收紧，令二次（多次）置业的支付成本明显上升，结合尚未明朗的物业税政策预示拥有物业的过程成本亦将提升。对于该类型群体（尤其是以投资保值为主要诉求的买家）之购买意欲将产生一定的抑制作用，又或者令部分的资本转投二、三线城市市场。

5. 产业集群的竞争效用越加明显

随着市场竞争程度的加剧，创造与提升楼盘附加价值是支撑交投与价格走势的策略要素。而产业集群则是附加价值升级的突破方向，其利用规模效应与定制服务之优势，与室内装饰设计、家居及家电产品以及酒店管理等行业进行充分整合，提供优质的全面家居解决方案。在更好的服务消费者的同时亦将实现提升品牌综合竞争力的战略效用。

6. 住宅商品市场结构深刻变化

住宅商品市场结构随着价格的不断上升、政策与金融调控效用的显现，将呈现深刻的变化趋势。近期拍卖成交土地中， 90平方米以下的中小户型单位就有1.04万套，按卖地要求将在两三年内全部推出市场，户型面积供应结构趋向集中。

从2006年8月开始，广州市采取“双限双竞”方法公开出让居住用地9宗，用地面积95.6万平方米，规划建筑面积205.8万平方米，在销售办法基本确定的情况下，预期将占领较高首次置业者市场分额。另外，二手物业将以地段和价格优势分流更多的首次置业市场分额。

7. 品牌力与资源力成为竞争主题

以招标、拍卖为主的土地交易方式令中小型发展商获取土地的难度加大，楼市的竞争越来越集中在大型发展商的圈内。因此以品牌、资源、战略为核心的竞争模式将成为楼市的主流。

8. 稀缺性资源消耗后的价格逐步回落

随着江景、山景、湖景以及CBD等稀缺性资源在房地产市场的逐年开发下，已经进入经历强消耗后虚乏阶段。在作为主要楼盘价值构成的地段资源后继走弱的情况下，预期未来的价格升幅将难以再现07年江景与珠江新城楼盘的狂飙突进之势，整体交投价格将在年底一轮老城区楼盘的发力之后出现微弱拐点，并在亚运效用后的中远期实现楼市的软着陆。

9. 低容积率产品持续走俏

别墅用地的限制与城市化下的高土地利用效率要求，广州低容积率住宅产品（别墅、亚别墅等）之稀缺性越来越强。该类型高端物业在市场具有较强的抗跌性能，而且客源的辐射区域较为广泛，始终受到投资和自用豪客的追捧，预期价格与交投走势将持续走俏。

10. 高单价之下引导户型面积需求收窄

从近期楼盘成交的现象已经可以反映出在“万元房”时代，高企的单价之下对消费需求产生了显著的影响。具体表现为楼盘普遍以低楼层单位、中小面积户型的销售速度为快，对照香港、日本等地的楼市发展，可以预期单价上升将引导或限制需求向中等或中小面积住宅产品转移。一定程度上而言，90/70的户型面积结构限制，将迎合这种消费需求转移的态势。因此，楼盘规划设计关键在于如何可以达到“以小见大、小中见精”的效果。

           经纬项目发展及研究部