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    业务专长：商品房买卖纠纷；二手房买卖纠纷；装修合同纠纷；房屋拆迁安置补偿纠纷；动迁款分割纠纷；离婚夫妻共有房产分割；购房定金纠纷；承租公房使用权分割纠纷；房产继承纠纷；商业房地产租赁纠纷；房屋买卖全程指导；房地产抵押登记、拍卖全程指导；房屋产权过户全程指导。
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    姚建国律师撰写的文章及经办的案件被中央电视台、《法制日报》、《中国青年报》《新民晚报》、《新闻晚报》《第一财经日报》、《财经杂志》、《南方周末》、《南方都市报》、《南风窗》、凤凰卫视等国内外上百家媒体刊载与报道。
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怎样选择房产中介？说说你遭遇的“黑”中介 (2012-2-7 9:18:06) [发送到微博]

分类：上海房产律师|中介合同纠纷|法律咨询　标签：上海房产律师中介合同纠纷 |

一、应该选择什么样的中介公司
关于这个问题，网络上流传的各种“宝典”数不胜数，归结起来，应该有三个看点：

1、看资质。作为合法存在的中介公司，不管其规模大小，《营业执照》、《房地产中介服务资格证书》和《房地产经纪人资格证书》这三证是不可或缺的。资质的法律意义在于，中介公司具备了从事房地产中介服务的资格，特别是当由于中介公司的过错给第三人造成经济损失时，有能力承担相应的法律责任，管理部门也能够对其作出相应的处理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到问题关门走人是很方便的事情，到时候你也只能做祥林嫂了。按照有关规定，中介公司是应当将上述三证公开悬挂的，届时可以核对一下执照上记载的事项是否符合实际情况，有效期有没有问题。对那些以种种借口推辞验证的中介，最好还是敬而远之。

2、看口碑。口碑是个很奇妙的东西，无论你做了好事还是坏事，最终遮掩不住的。严格地说，口碑是用来听的，但在网络时代，只要上网搜一下就OK了，看看你面对的这家公司有有没有被人投诉过，有没有被管理部门处罚过，是不是法院里的常客。当然，还有一个办法就是到这个网站（http://www.shfg.gov.cn）查阅一下房地产经纪人信用档案。
3、看规范。是否要选择牌子足够响亮，规模足够大的中介公司完全是个人爱好，但操作规范，专业高效应该是对中介公司最起码的要求。也许你已经体会到了，买房的过程是相当繁杂的，一个人很难精通所有的环节，小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜，还美其名曰全程陪同，其实是为了降低人力成本，这样一来，疏漏不可避免。而品牌中介公司则分工明细，将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作，另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务，这样即有利于资源的优化，又可以确保交易的安全性。

二、如何与中介公司打交道
1、关于《看房确认书》
看房前要不要签订《看房确认书》或《看房协议》？这在以前本来不是问题，但买家与卖家串通起来跳开中介的事情屡屡发生，让中介的辛苦劳动打了水漂，特别是易中天先生率先垂范变身为“易跳跳”之后，中介公司开始让客户签订看房确认书了。这种做法其实完全可以理解，但有一点需要强调，就是单是看房，中介公司（房地产经纪公司）是不能收取任何费用的，《看房确认书》只能确定一个事实，就是客户的确是在中介的陪同之下看了目标房屋，这是中间公司在履行自己的居间义务，如果最终买卖双方能够达成房屋买卖协议，且中介也全部履行了自己的居间义务，那么，看房的劳务报酬就包含在了中介费（居间费、佣金）里面，如果买卖双方没有签订买卖协议，那么中间公司是否可以收取一定的劳动报酬呢？这要看中介提供的服务内容和付出的工作量而定。
2、中介的口头承诺有没有法律效力？如何固定？
实践中，经常会有一些中介公司或经纪人为了促成交易而信口开河，在房屋状况、房屋产权、处分权限、贷款过户、户口迁移等问题上欺骗客户，当因为这些问题造成交易不成或麻烦时，因为没有书面的证据，往往会造成扯皮现象，不仅会浪费时间成本，还有可能给客户造成经济损失。按照有关法律规定，中介公司有如实告知的义务，如果中介公司虚构事实、隐瞒真相，就构成了民事上的欺诈，应承担相应的法律责任（缔约过失责任、赔偿责任）。因此，我们建议客户要注意保全证据，可以对中介公司或经纪人的口头承诺进行录音，一旦发生纠纷，这些录音的证据效力是为法院所认可的。
3、房产中介公司（经纪公司）应提供哪些服务？
根据《中国房地产经纪执业规则》的有关规定，有几个概念需要首先明确。
房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。
房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
由上述定义可知，我们通常说的房地产经纪服务包括了居间和代理两项内容，简单地说，所谓居间其实就是提供房屋买卖信息、转达买卖双方的意思表示的行为，相对比较简单，而代理活动则可以理解成一种“代办”，这种代办可能是代办看房、验房、交房等手续，也可能是代办评估、贷款、过户等事项，但所有的代办都必须由委托人出具授权委托书才能取得代理权。
因此，房地产经纪公司所能提供的服务内容其实是由委托人与经纪公司协商确定的，我们认为，在《房地产居间合同》中将经纪公司提供服务的项目（经纪事项）明细化，对于确定佣金的数额以及判断经纪公司的尽职程度都是一个十分重要的依据。
4、签订《房产居间（经纪）合同》应注意什么问题
房地产居间（经纪）合同是确立委托人（买方或卖方）与居间人（中介公司、经纪公司）相互间权利义务关系的重要依据，合同一旦签订，签约各方即受到合同的约定，如有不完全履行或不适当履行（未按合同约定的时间、期限及方式履行）的情况，即应按合同的约定或法律的规定承担违约责任。
目前，上海市住房保障和房屋管理局制定了《房产居间合同》样本供当事人选择使用，但更为普遍的情况是，各房产经纪（中介）公司都会自己拟定《房产居间合同》的格式化文本。无论是那种方式，《房产居间合同》都应该具备以下内容：
   （一）标的（经纪事项）；
   （二）经纪事项的要求和标准；
   （三）合同履行的期限；
   （四）服务费数额和支付方式、时间；
   （五）违约责任和纠纷解决方式；
   （六）双方约定的其他内容。
需要强调的是，《房产居间合同》仅仅是对委托人与中介公司之间权利义务关系的界定，既不应该涉及房屋买卖的实际内容，也不应该约束买卖双方相互之间的行为，但在实践中，房产中介为了在一开始就把买卖双方给“套住”，人为地制造房屋买卖合同已经签订（或预订）的假象，往往会在《房产居间合同》里面加入很多其他的东西，比如确认房屋的价格，定金的数额，约定双方签订房屋买卖合同的时间或期限等，这实际上已经改变了《房产居间合同》的性质，使得买卖双方在还没有与中介公司形成居间代理关系的情况下就已经提前进入了房屋买卖的程序。我们建议，还是应该单纯地对待《房产居间合同》，以免问题更加混乱和复杂。买卖双方都应该坚持这样一个原则，即房屋买卖过程中的各个阶段的各种合同应该分别签订，彼此之间可以有照应，但不能混同。

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