吴新坚：入户政策暖身从化楼市春天会来吗？

新闻背景：2月9日上午，从化市政府发的红头文件显示，“原则同意有条件延缓购房入户政策2年，作为办证缓冲期，以利维护社会稳定”。而化市发展改革局也证实:确认从化延缓购房入户政策两年（2013年）。但如今的从化入户新政不按买房时间计算，只要所购买的商品房的土地使用权在2009年12月31日之前获得，买家在2013年前完成网签，均可申请入户。买房入户政策确定延期。但本次调整为 “有条件”调整。据悉，原从化市购房入户政策2009年执行，将在2011年12月底取消，历时3年，也就是说从2012年1月1日起，从化购房入户政策将不在施行。

从化本来属于是广州北部的区域，因不限购、购房入户双重利好政策且成为广州楼市的风暴眼，其区域的楼市价格变化与成交量一直成为业界的热点与焦点。据广州官方阳光家缘网签数据显示，从化2011年9月成交359套，10月初传出取消入户政策的消息，10月网签448套略有上涨。而最后两个月内，成交开始急升，11月网签668套，较10月暴涨49.1%;12月成交759套，较11月仍有上升从11月6日至12月6日，从化网签成交858套，平均每周成交突破200套，相比10月份每周60-80的网签数量，成交暴增200%。网签交易量一直稳居广州十区二市前列，力压以往的销售旺区花都与增城。

对此，全国工商联房地产商会理事、全经联地产研究员吴新坚分析认为：“热闹祥和的龙年春节，并没有给从化楼市带好运，元旦之后，从化楼市就得直面“入户取消”寒冷残酷的市场。只有首套房货币政策有点暖气，多数指标继续下行，区域房企重组与洗牌加剧，加上目前从化市场，很大部分需求是入户购房和二三次度假购房，取消入户政策后必然会大为压缩购房者群体，据某知名媒体机构调查结果显示，从化取消购房入户后，七成的购房者表示将不会选择到从化买房。一直以来，购房入户是从化楼市最大的卖点之一，调查结果显示，将近一半到从化买房的购房者首要考虑因素是购房入户。大批有入户需求的置业人士前往从化置业，带动了从化楼市的发展，也带动了从化地区的发展。购房入户政策的取消势必对从化楼市产生重大影响，从化网签套数必然呈大幅度下滑，元旦后从化楼市成交暴跌近九成，就是让人割肉的悲剧数据，所以而言，如果从化楼市过早退出剥离入户政策支持与激励，在国外内经济不景气的大环境，必然让从化楼市陷入价量齐跌的疲软困局，销售受阻，成交惨淡。   中国指数研究院《2012年1月十大城市房地产价格指数》显示，1月十大城市综合指数（新房）环比继续下跌，且跌幅继续缩小;十大城市住宅（新房）价格指数环比继续下跌，平均跌幅为0.14%，较上月略有缩小。据阳光家缘的最新监控数据显示，从化市2012年首月第一周网签25套，而2011年最后一周，网签套数则为181套，环比暴跌156套，跌幅高达86.19%。

从化楼市下张牌，是旅游地产？

从化一月份网签数据的事实证明，不限购和轻轨、旅游资源等利好不能缓和消化从化购房入户政策取消带来的负面影响。 从化是一个旅游资源非常丰富的城市，以温泉与流溪河而著称，拥有广州最好的旅游资源，但从化单靠山水自然资源支撑不起外区域购买力。如果从化主打“度假、养生健康概念”的旅游地产，消费群与消费力必然严重被压缩。与南沙，大亚湾的惠州（深圳东）、拥有伶仃洋的珠海横琴或者清远相比，从化自然资源显得单薄，从化位于广州北优发展核心，其市政配套、产业配套、区域经济远不及花都、增城甚至是南沙。严格意义的旅游地产要求以低密度产品为主，销售前提必须增加完善休闲相关配套投资建设，要求开发商拥有强大实力和充足资金，这必然影响开发商的拿地与开发积极性，而且休闲配套增加后期维护保养成本，影响楼盘后期持续发展。吴新坚认为，如果从化重启购房入户政策，或许会在寒冬有一点暖风冒出来，短时期恢复从化楼市的信心。近期从化很多楼盘都在等着两会期间或3月后开盘，借入户、信贷、不限购的春风，如果这样我预测从化楼市会超出您想象，迎来供求两旺的真正春天。

文、图作者：吴新坚

全国工商联房地产商会理事、全经联研究院地产研究员