上海别墅市场“两极分化”：

高档别墅奇货可居，“类别墅”项目初现滞销

   

本报记者 叶国靖 发自上海

上海的别墅市场正在演绎双重行情，一方面是高档别墅一直保持增长态势，出现奇货可居的盛况；另一方面，目前市场上的联排、双拼等并不符合真正别墅定义的“类别墅”项目，开始初现滞销的状况。

   

高档别墅：末路狂欢

   

世邦魏理仕本周二发布的最新报告显示，随着市场供应的日渐减少，社会财富阶层的不断扩容以及第一代别墅消费者的梯度改善，上海别墅市场的需求将会进一步释放。2008年上海高端别墅市场的供需矛盾势必进一步激化，一些成熟的、高端别墅区域将率先进入存量消费时代。与去年同期相比，高档别墅的平均售价上涨了26.7%。

“由于别墅供地叫停后，高档别墅项目益发稀缺，世邦魏理仕预计2008年下半年高档别墅的平均售价将继续上涨6%至8%左右。”世邦魏理仕住宅项目营销部中国区高级董事陈炜在接受《第一财经日报》采访时表示，2006年12月，国家土地管理部门发布最新限制及禁止用地目录，别墅类项目被列为禁止用地类别，因此别墅市场供求关系将产生变化。从2008年到2010年，汤臣湖庭、上海紫园、珠江别墅项目、和记黄埔别墅项目和佘山东紫园将成为市场的主要供应者，这5个项目将为市场提供超过700套高档别墅。另外一些潜在高档别墅区也将有数个新项目上市，例如淀山湖区域的海源别墅和国际华城，闵行马桥的绿城玫瑰园。我们相信随着基础设施的改善，这些区域将成为新兴的高档别墅区。

目前，上海的独立别墅主要分布于浦东世纪公园、南汇康桥板块、闵行、青浦及松江五大区。从过去一年的别墅市场统计看，2007年上海别墅市场供需比接近1∶2，需求远大于供应。需求缺口的不断拉大，导致去年一手别墅成交价格达到1.5091万元/平方米，为历年来的最高点。在陈炜看来，价涨量增是2008年和2009年上海高档别墅市场的基本特征。在2009年将有超过550套高档别墅集中上市，从而形成高档别墅供应的高峰。不过，这550套左右的供应，对于潜在买家而言，实在是供不应求。

“上海新推的豪华独立别墅市场在持续近3年来的调控中一直逆市而上，总体趋热，其严重短缺的矛盾将会长期存在。”长期研究别墅市场的《别墅世界》杂志主编王子祥告诉本报记者，从成交量来看，上海新盘独立别墅的成交量2005年为107.8万M²，2006年为128.9万M²，增长了19.6%，2007年仅1-9月就已到129.5万M²，同比增长44.37%。成交均价更是节节攀升。上海新盘独立别墅的成交均价2005年为14381元/M²；2006年为16728元/M²，上涨了16.3%；2007年1-9月的成交均价则为17627元/M²，同比又上涨了1079元/M²，涨幅也达6.52%。

据中原地产的不完全统计显示，浦东区域在售及将售的独立高档别墅不足100套，显然，高档别墅客户的需求远不止这些。

佑威房地产研究中心的数据显示，上海新推高档别墅价格继续保持上涨态势，东郊板块内高档别墅项目九间堂目前售价已经达到70000元/平方米，处于东郊板块的别墅总价也大都在2000万元以上。

   

类别墅的滞销之忧

   

通常业内对“类别墅”产品约定俗成的衡量标准是单价在15000元/平方米以下、总价在300万元以内的别墅，包括联排、双拼、叠加、小独栋等多种形式。目前，上海“类别墅”分布在闵行、松江、青浦等区域。

“上海楼市目前处于严重的买卖胶着期，类别墅开始陷入滞销，目前不少楼盘已经出现症状。购买类别墅要考察周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资，特别是在目前的楼市行情之下。”王子祥认为，目前市场上的联排、双拼等别墅项目并不符合真正的别墅定义，而应该是高档住宅范畴的“类别墅”产品。这类低密度产品主打别墅概念，且总价较低，一度成为投资、自住皆宜的选择。

上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生指出，在目前的上海市场，类别墅并不都是热卖。其中，由两套别墅住宅上下叠加而成的叠加型别墅由于自身层高受限，市场接受程度相对较低。此外，尽管联排别墅成交量持续上升，但是价格却没有上涨。

修先生指出，购买经济型别墅的客户基本是购买第二套住房。前几年，经济型别墅上市热销的前期，投资目的占了其中很大的比例。2005年宏观调控以后，投资和居住的比例逐渐稀释。如果纯粹作为投资考虑，其出租可能会有问题。由于经济型别墅的自身特性和产品定位，一般的高端客户不太会考虑租赁。而这类产品的租金一般在3500元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户却一般偏好于在市中心租房。从长期看，该类产品会有增加的趋势，日后的供应量会增大，因而投资者需要谨慎入市。

上海福美来房地产经纪有限公司一位分析师还指出，在保证“70/90”政策实施的前提下，开发商往往会选择采用公寓+别墅的开发模式。即在一个大的居住社区内，在总建筑面积的70%是90平方米以内的公寓产品的基础上，将其余30％的建筑面积用于类别墅产品的开发。公寓加类别墅存在的弊端是，类别墅周边多有较大的公寓房供应量，且不少项目间同质化竞争比较激烈，价格战此起彼伏。