在国家连续两年对房地产行业进行调控的大环境下，2006年广州市二手楼交投活跃，仍然保持发展态势，但市场增长模式已发生转变，过去是高速发展，如今是平稳发展。2007年国家对房地产行业的政策调控力度不会减弱，政策环境偏紧，尽管如此，预计2007年广州市二手楼市成交总体稳定，不会出现大幅波动，其市场地位越来越重要，住宅市场份额与一手楼进一步拉近，楼价稳中有升。

以下对总体走势、楼价、需求特点、区域市场、商用物业市场、中介行业等六个方面对2007年的二手楼市作个预测。

预测2007年广州二手楼市场的总体走势，要考虑三大因素，一是近年市场的发展轨迹，二是政策影响，三是与一手楼的互动关系。

从广州二手楼市近年发展轨迹看，2005年以前，二手楼市场高速发展，交投激增，成交量年增长率均超过二成，高的超过四成，但从2005年开始，市场增长模式出现转变，过往高速、爆发式增长为平稳增长所替代，如2005年原十区二手楼成交857.4万平方米，较2004年增长1.2% ，2006年原十区二手楼成交901.8万平方米，同比增长5.2% （见图1、表1）。

二手楼市场增长明显放慢，主要与国家新政作用下房源供应偏紧、交易税费居高等因素的制约有关。

从政策影响方面看，近两年政策对二手楼市特别是住宅市场的影响较大，如2005年的“期房禁售”、“取得产权未满两年转让征收全额营业税”的政策造成市场三个月交投萎缩，2006年“征收营业税延长至五年”的新规也对存量供应产生一定影响，但总的来看，市场需求较为旺盛，呈刚性，所受影响不大。2007年国家的调控政策如税收、规范市场、行政干预等仍然会继续出台，如针对大户型的保有税、规范中介市场等，供求都可能出现一些变化，但总体看，市场产生大幅波动的可能性极小。

在二手楼市场与一手楼市场的互动作用方面，国家“9070”、“限房价、限地价”等政策效应有所显现，加上新建住宅供应不大，楼价快速上升到高位，使得一部分原本打算买新房的购房者转而考虑二手楼，在一定程度上造成“此消彼涨”效应。2006年存量房交易量占整个房屋市场的份额为44.2% ，预计2007年广州二手楼市场的份额与一手楼市场继续拉近，住宅市场份额增幅会加大（见表2）。

综合考虑近年广州二手楼市场发展特点、政策影响因素以及两个市场的互动效应，预计2007年广州二手楼市场的发展格局不会改变，市场走势会更加平稳。

二手楼价直接体现市场实际的供求关系，从市场供求关系来看，2007年仍然处于各种置业需求集中释放期，但房源相对不足，二手楼市场呈现“求大于供”的特点，例如，广州各大中介公司的盘源、客源比照结果，客源量大于盘源量，尤其是地段好、生活配套设施齐全、小区环境较佳的房资受到市场追捧，更显稀缺;又比如，2005年下半年市场经常出现业主“反价”（即卖方在买卖房屋过程中屡屡提高售房价格），买家追涨的现象，2006年卖方很多采用“实收价”形式（即卖方将交易税费、佣金等成本打到买方身上），买方被迫接受，这些市场现象说明目前卖方在楼市中居于优势地位，供求关系的天平朝向有利于卖方出价的方向倾斜。总体而言，2007年广州二手楼市场的供求状况不会有大的改善，楼价仍然会延续近年向上的趋势。

2006年广州二手住宅成交均价为3416元/平方米，较2005年全年成交均价2992元/平方米上涨424元/平方米，幅度达到14.2% 。从2005年第四季度开始，二手楼价稳步上扬，很多地段、楼盘价格累积上升幅度已经很大，到2006年底买方追高的意欲大大减弱，稳定、理性是买卖双方心理的主基调，2007年二手楼价再度大幅上升的可能性极低（见图2）。

预测2007年广州二手楼价上涨幅度是比较困难的。满堂红地产研制的广州二手住宅指数显示，2005年12月为1000点，2006年12月为1155点，全年上涨幅度达到15.5% （见图3）。上年度二手楼价稳步上扬的趋势在2007年不会改变，但考虑到楼价上涨对部分需求的抑制作用以及政策影响两大因素，2007年广州存量市场楼价上升幅度应该会小于2006年的上升幅度。

实际上，二手楼市场对楼价的预期也是看涨居多。满堂红研究部2006年10月底进行样本量为1720份的全市抽样调查，结果显示，近三分之二的人预期2007年广州二手楼价稳中趋升，超过四成五的人明确表示楼价会不同幅度上涨（见图4）。购房者的预期对购房行为有相当大的影响。

广州二手楼市场需求旺盛，从构成特点上看，以自住需求主导，包括首次置业、改善居住型的多次置业，整个投资需求比例并不高，不足15% ，其中大多数属于出租类型的长线投资，短线炒楼比例较低。这是多次对市场调查的结果，下图是2006年10月底对市场调查结果（见图5）。

这两年国家通过对转让房屋征收高额营业税、增值税的手段，大大增加了短期房屋转让成本，削减其赢利空间，明显抑制投资性购房行为，尤其是市场炒楼的比例明显减少。满堂红研究部近两年三次通过对分布在广州市140多个营业网点的抽样调查，发现这个特点（见图6）。预计2007年广州二手楼市场的投资需求不会大幅增长，短线投资比例维持在5% 以下。自住需求主导下的二手楼市场对政策的消化力强，比较稳定，呈刚性，所以楼价和成交量都不会大幅波动。

抽样调查显示，广州二手楼市场的购房需求集中在51-110平方米的二房、三房的中小户型，总价在20-40万之间，单价在3000-6000元/平方米之间（见图7、8、9），对高端豪宅、非普通住宅的需求少。目前市场需求有一定变化，平均成交面积、总价都在提高，说明有相当一部分改善居住型的置业者考虑二手楼，预计2007年仍然保持这个趋势。

从区域市场看，2007年广州二手楼市会基本延续2006年的区域市场格局，番禺、天河将继续居于交易量前两名位置，白云区和花都区的成交量和市场份额将继续上升，而老城区的交易量将继续减少（见表3）。

番禺区多项市政利好如地铁、快速线将众多年轻白领的置业目光吸引过来，2000年以后开发的华南板块大盘陆续进入买卖高峰，洛溪板块、市桥板块成交不断活跃，加上这两年番禺一手楼上市量较往年明显减少，二手楼会扮演越来越重要的角色。白云、花都作为后发区域二手楼随着一手楼发力，2007年会继续成为市场的亮点。天河区作为传统的二手强区因中高端商品住宅云集会继续在市场中占居重要地位。

相比一手市场而言，广州二手写字楼和二手商铺市场的交投这两年显得有些逊色，其中2006年存量写字楼和存量商铺交易量双双同比略有下降（见表4）。由于一手写字楼和商铺这两年供应加大，又加上政策对住宅市场的调控较严厉，不少投资资金都集中到商用物业市场。商用物业市场对升值的预期较普遍，业主持有惜售心态较强，所以成交量并不大，预计2007年商用物业买卖市场继续保持交投略淡的格局。

商用物业的租赁市场是比较活跃的，特别是存量写字楼租赁市场更加活跃。在经济连年高速增长、不少行业快速发展的宏观背景下，得益于“住宅禁商”政策，存量写字楼租赁市场不断升温，租金持续上升，预计2007年存量写字楼市场会继续保持“售少租热”态势。
在商业成熟旺地、中心城区的核心商圈，存量商铺的买卖和租赁市场都难以有所作为，而一些新兴地区的专业批发市场、小区商铺的存量市场会继续走旺。

 

国家新政频繁出台，市场受到影响出现一些波动，客观上对中介行业产生洗牌效应。

 

广州中介行业一直竞争激烈，政策调整来临，大型中介公司如满堂红地产、合富置业、中原地产都采取乘势扩张战略，2005年三家大中介扩充到100余间分店，2006年扩张至120-150间左右，买卖成交宗数迅速增加，三大中介行业务量几乎占市场50% 的份额。与此同时，一些不能很快适应市场变化的中小公司面临经营上的困难，有的收缩经营，有的则被淘汰出局，出现洗牌效应。广州二手中介行业已进入“大行时代”。2007年大型中介企业不会放弃继续跑马圈地，估计市场集中度将进一步提高，中小企业生存压力更加大。

从行业发展周期规律看，二手房中介行业仍处于增长期，百旧待新，目前各大中介行都很重视规范化、阳光操作，已经将规范化建设放在企业发展的战略层面，将对市场和行业发展产生正面影响。

在白热化的市场竞争中，一些大型企业尝试蓝海战略，以领先整个行业，如满堂红地产推广网络经纪人，为行业发展注入鲜活元素。

总体而言，2007年广州市二手楼市场将继续平稳发展，因为市场比较健康，自住需求真实，楼价泡沫较小，不会出现市场和楼价的所谓“拐点”。这从其他指标如市场中同一宗物业转手率低、投资回报总体高出银行存款利率很多、购房者一次性付款的比例高、以及房价收入比正常等多项指标可以得到说明。