广州市房地产二手中介行业从上世纪八十年代开始萌芽，经过近30年的快速发育成长，历经起步、高速成长、竞争洗牌、适应宏调等多个不同发展阶段，在质和量上都得到巨大提升，可以说整个行业的发展成熟水平一直走在全国各大城市的前列。截止至2008年3月，广州市现有经备案的房地产中介机构超过1100家，分支机构超过1300家，有资格证书的从业人员超过2万人，有执业证书的经纪人超过1.7万人。加上未备案的机构，目前全市中介机构总量在2000家左右，从业人员约2.5万人，而2007年最高峰时期中介机构数量约为2500家，从业人员近3万人。
行业萌芽起步阶段（上世纪80年代中后期至90年代初）。
上世纪80年代中后期，应运广州市二手房屋交易的增多，房地产二手中介开始出现。早期的二手房屋中介数量不多，规模很小，大多是家庭作坊式的，专门的中介机构不多，从业人员的素养普遍较低，经营手法没有什么规范可循，交易量很小，房屋多是砖木结构的旧屋，很少有高素质的楼房，而不少路边的电话亭、书报摊兼做房屋中介，市场比较混乱，行业刚刚兴起，从无到有。
行业初步成长期（上世纪90年代初至90年代中后期）。
从1992年开始，广州房地产行业进入一个新的成长期。邓小平南巡讲话，不仅激活市场经济热潮，也引来房地产投资热潮，市场交投变得活跃起来，市场容量增大，对中介代理业务的需求增多，中介代理公司不断涌现，业务量也随之扩大，竞争激烈，部分中介机构的操作逐步开始规范，其中，一手房代理公司的膨胀发展较快。在一手代理公司的带动下，二手房产中介机构也逐步兴旺起来。到1993年底，各种地产中介代理机构差不多达到1000家。大量出现的中介机构给市场带来了活跃，同时也是鱼龙混杂，一些公司操作不规范，欺诈事件不断，行业信誉度不高，市场比较混乱。
这个阶段标志性的事件，是政府成立行业管理机构，发布行业管理办法。1992年12月广州市国土房管局颁布《广州市房地产经纪人管理暂行规定》，有了第一个行业管理规范。1993年4月，广州市房地产经纪人服务管理所正式成立，政府加强了对中介行业的管理和引导，对中介机构实行资质审批制度，对中介从业人员实行培训和资格管理，无证经营的局面逐步得到控制。
在这个阶段，一些有港资背景的房地产中介代理公司进入广州开拓市场，如中原地产、美联物业等，业务从一手房代理逐步扩展到二手中介代理业务，行业主要的业务模式基本以香港二手中介代理模式为主，实行多家房盘制，业主一般都会将房源委托给多家中介机构，买家也是多家委托，独家代理很少。业务主要是代办赠与、继承、转名，以及商品房买卖、租赁代理。二手中介机构性质除了外资、私营还有少量国有企业。这一阶段的二手中介机构规模都不大，但行业整体素质提高较大，告别了初始作坊式业务，进化到现代公司模式。
1994年国家颁布《城市房地产管理法》，规范诸如开发、预售、交易登记、中介服务等各个环节，国家也加大对房地产业的宏观调控力度，地方银根逐步紧缩，房地产遭遇猛烈降温，当年房地产中介代理机构经历过一场弱汰强留的洗礼。九十年代中后期，一手房市场逐步降温，也波及到二手房市场，交易量不温不火，同时复杂繁琐的交易登记制度也制约了二手房市场的发展。
行业高速扩张期（1998年至2004年）。
从1998年开始，在多项政策支持下，如银行推出二手房屋按揭业务、二手房屋交易过户登记时间提速、商品房交易契税减半（从成交价的6%降低至3%，后来减至1.5%）、房改房允许自由上市等，广州的二手房屋市场供求两旺，越来越多的购房者选择二手房屋市场置业、投资，交投日渐活跃，二手房屋成交量猛增，市场份额从1998年不到一成，上升到2004年的四成四，二手市场蛋糕越来越大，给参与者带来众多机会，行业进入高速发展阶段。
这一阶段中介公司的规模和营业额不断扩大，领头企业的市场占有率越来越大，领先优势扩大。新的机构纷纷成立，几乎每年有150家新机构申请开业，从业队伍壮大，根据2004年底的统计数据，广州市拥有房地产中介服务资质的机构超过1000家，拥有房地产中介从业人员资格证或执业证的超过2万人。广州三大房地产二手中介公司满堂红、中原、合富扩张加快，直营连锁分支机构成倍增加，到2005年初接近100间，营业网点遍布市区主要街道，所成交物业占整个市场份额超过四成。在激烈竞争中，行业的规模效应初步显现。
在行业的快速扩张中，二手房屋中介企业逐步走向规范化，注重提高服务水平，打造公司品牌形象，如大企业发起买家、卖家、中介机构签订三方合约，避免价格欺诈和暗箱操作;企业加大在媒体投放广告，进行整体营销策划包装，以便在竞争中居于优势;分支机构的店面装修注意突出企业VI;计算机广泛运用到管理和经营中，企业内部规范严格，在业务经营部和后勤部门推行相应的绩效管理方式;企业经营理念与市场贴近，与先进的国际经验（主要是香港中介模式）接轨;业务从原先的房屋租售，扩展到按揭、房贷担保、装修等服务，中介业务链条变长。
行业高速成长期的市场竞争更加激烈，从规模、经营、管理、人才、服务，一直到价格、营销策略，竞争无处不在。一些操作不规范的、不能顺应改变的企业逐渐退出市场。
适应宏调与洗牌阶段（2005年至今）。
以2005年国家颁布“六一新政”为标志，国家对房地产行业的调控政策频密出台，税收、土地、金融和行政等手段多管齐下，对市场的调节作用加大，市场成交增速明显放缓，短期内楼价波动加大，如2005年“六一新政”前后、2006年“国八条”颁布前后、2007年新房贷政策出台后，二手市场观望浓厚，交易量萎缩，中介机构经营受到短期影响，不少企业出现经营困难，有的被迫退出，市场洗牌效应加大。在调控时代，政府监管更加严格，新的制度不断出台，市场竞争更加激烈，企业必须要在适应中求生存发展，二手中介行业进入新的发展阶段。
这个阶段二手中介企业的规模继续扩大。如2005年以后，广州最大的三间中介企业逆市中扩张，连锁直营分支机构接近200间，年佣金收入超过2亿元，代理撮合的房屋买卖成交近万宗，实力大增，领先更明显，并向珠三角地区、全国大城市扩张。如从2005年开始，满堂红、合富陆续进驻珠三角多个城市，业务向上海、南京、成都等城市拓展。另一方面，也有全国性大型中介企业进入广州市场参与竞争，如顺驰、中联等。大企业走出广州，新的竞争者进入广州。
行业面临多个直接规范、监管政策，如交易资金监管、房源网上公示、网上交易等，交易规则发生变化，二手中介企业的经营模式面临新的挑战，对企业经营提出更高要求。在新形势下，整个中介行业面临生存挑战，大型中介公司同样也不例外，竞争更加激烈，洗牌效应更明显。不少中介企业调整自己的发展战略，不再一味扩张，包括寻找做强企业、多途径融资、战略联合、上市等，加强抵御风险的能力。
调控时代广州二手房屋中介行业的发展呈现新的特点。尽管如此，行业发展的向上的周期没有改变，在经历近乎“严酷”的市场调整和优胜劣汰后，领先企业面临更大发展机遇，很多大企业不断调整自己的发展战略。
广州房地产二手中介行业这些年的发展与二手房市场交易日益活跃、市场份额不断提高息息相关。
八十年代广州二手房屋市场起步。
二手房屋市场上世纪八十年代开始起步，市场交易量比较少，主要以老城区转木结构的房子成交居多。到了九十年代中期，随着一手商品房进入相对活跃期，二手市场的成交量逐步增加，但市场份额很小。
2000年前后多重利多因素促成二手市场高速成长。
广州二手房市场真正快速发展始于1998年，主要是这前后的三项政策如银行推出二手房屋按揭业务，政府部门对二手房屋交易过户登记时间提速，以及商品房交易契税减半政策推行（从成交价的6%降低至3%）等促使二手房屋出现更多的房源供应，更多市民选择二手房屋，1998年原八区的二手房屋交易面积达到40.6万平方米，比1997年的20.4的交易量大幅度增长98.8%。从1998年开始，广州二手房屋成交每年递增速度均超过35%，最高同比增速达到99%，连续七年快速增长，市场总量增加了14倍，市场份额从不到10%，一直增长到2004年占整个市场成交量的44%，二手房屋市场驶上了发展的快车道。1998年至2004年广州二手房屋市场高速成长，是多种因素共同作用的结果，从政策方面看，除了前面提到的三个原因，广州1999年实行允许已购房改房上市政策，之后2003年又规定房改房可以自由上市，使得64万房改房发挥了盘活存量、增加供给和需求的作用;国家货币金融政策稳健，贷款利率稳中有降，对增加需求有一定作用。从市场的因素看，这几年居民置业和改善居住的需求集中释放，二手房价比一手房价便宜不少，加上很多存量房屋的地段、环境、配套、交通等具有独特优势，天时地利，市场不断壮大（见图1、表1）。
市场的发展为中介行业的快速发展创造了绝好的条件。实际上，二手中介企业在这一时期，抓住了市场带来的绝好机会，趁势扩张，迅速做大了规模，大企业地铺和门店数量成倍增长，改变经营方式，引入大型企业的管理手段，行业面貌有了大的改变，迅速脱离“作坊式”、“小而乱”的阶段，向规模化、集约化经营转化。
国家宏调使市场增长模式转变为平稳为主 2005年以后，在国家宏观调控政策以及市场本身的调整作用下，广州二手房屋市场增长模式发生转变，由过去跨越式的高速增长进入平稳增长阶段。2005年广州原八区二手房成交比2004年增长4.5%，十区总的交易量较2004年增长1.2%，2006年的原八区的二手房屋成交面积较2005年略有减少，十区总的交易量略有增长，2007年的增幅有所提高，但比较前几年增速明显减慢，市场份额稳中有升，2007年原八区二手房屋成交面积几乎占到总量的一半，二手房屋市场的地位越来越重要（见图1）。
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