春节前后，各地楼市成交异常清淡，持续的市场观望并未随南方大雪灾和珠三角地区罕见阴冷天气结束而消散。楼市成交萎缩，购房者持币观望，楼价小幅下行，呈现典型调整市行情，过去普遍看涨楼价的预期正在发生改变。从经济学的道理来看，这种预期的改变对于市场的影响会相当之大。

 

目前有两股完全相反作用于楼市的力量同时存在，使得判断楼市下一步走向变得困难起来。从推动楼市的力量看，宏观经济增长依然强劲、城市化进程仍加速进行、人口红利带来的旺盛住房需求依旧、城市核心区域的供应越来越稀少、土地资源稀缺、开发成本不断增加、物价上涨和通胀压力给物业投资及资产升值带来动力、人民币升值、流动性过剩、贫富差距拉大等，都会导致楼价继续上行。从相反的力量看，从紧货币政策将减少资金流向房地产业、提高第二套房贷首付、基准利率以及多次加息明显抑制投资需求、美国次级债危机扩大及经济出现衰退迹象将影响中国经济、高房价与普通居民购买力脱节、保障型住房与中小户型供应增加、限价房面市拉低区域房价、投资性购房大减、舆论聚焦社会对高房价的不满、中介倒闭、后续调控政策之靴仍悬在空中，等等，这些因素加重购房者观望，可能延长调整时间。

 

这两股完全不同的力量涉及方方面面，有宏观经济面的，有政策面的，也有市场本身的，它们对楼市的影响较复杂，但有一点很明确，推动楼市向前的力量，特别是宏观经济面的因素，是基础性、主导性的，将长期起作用，保证楼市不至于彻底“走熊”，而抑制楼市的力量，不论是来自政策面或市场自身调整要求，多是中短期的，并通过调节供求关系起作用。从各种信息、数据看，目前珠三角大部分城市楼市的供求关系，天平仍偏向于需求一方。

 

楼市的根基没问题，调整何时结束？预测这一时间会因预测者乐观或悲观而不同，但是，目前有两个新动向值得高度关注，可以供购房者是否决定出手参考。第一个动向是一月份建设部主要负责人明确提出“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。这个强调针对性很强，说明政府不希望看到市场长期被人为打压，调控要保证市场平稳运行，这是基本点。前不久地方“两会”期间，广州有主要官员发表“楼价有上升空间”的言论，似乎是为低迷市场打气，前所未有，其导向性很明显。原先大家最担心的是政府再下猛药，从新政策动向看，这个顾虑可以暂时松口气；第二个动向是市场各方重回理性：新房定价已稳中有降；反价、追涨早成为过去式，反而是一旦市场出现超低定价的房子，则即刻遭“哄抢”——观望中也有热销；土地拍卖中企业举牌谨慎，“地王”频现的情景不再重演；曾一度蜂拥的炒房投机行为退潮。

 

我个人觉得，认真思考这两个新动向对于研判市场、置业投资很重要。政府在调控导向上变化了，市场在调整中归位、恢复理性了，预示着楼市再进行长时间、大幅调整的可能性非常小，楼市逐渐走出成交低谷应该不会太久，因为自住和改善居住需求呈刚性，迟早会释放出来，而理性的投资理财型购房者也会重回市场。当然，不能再指望楼市重演过去量增价升的单边上扬走势，市场的预期也会逐步回归到正常的涨跌共有的状态。