近日有不少媒体、开发商、银行证券的朋友跟我讨论广州楼市明年的走势，也有打算置业投资的朋友咨询买楼时机问题。概括起来，大家关心的问题集中在四个方面，一是目前楼市调整会持续多长时间？二是政策对楼市的影响会不会形成市场拐点？三是08年楼价还会不会升？四是买楼或投资该注意什么？

 

整理整理有关资料和自己的思路观点，我谈谈自己的看法。

 

 

为什么这么说？10月份开始的调整行情跟前两年“新政”带来的市场影响本质是一样的，诱因是政策，现象是购房者观望，入市意愿下降，成交清淡，本次还有银行房贷额度年底基本用尽而无款可贷以及房价上行至新高的原因。市场观望何时结束主要看两方面条件：一是刚性需求有多少，二是楼价为市场的接受程度如何。

 

目前可以判断的是，广州二手楼市基本还是用家为主，买来自住的比例远高于投资，整体大概占到三分之二左右（当然有的板块和路段投资比例相当高），而一手市场以换房和投资人群为主，投资氛围更浓些，自住型买家即刚性需求所占比例少于二手市场；楼价上，目前二手楼具有一定优势，如同地段次新房与一手楼相比，价格相差大约在2000-5000元/平方米之间，而手房源分布地段广，高中低档次多。估计这些情况的差异，会导致两个市场用家入市与市场恢复的时间有先后。其实今年楼价一路上行，在成交上两个市场是有不同的，数据显示，1-9月一手住宅成交643万平方米，同比下降8.9%，而二手住宅1-10月成交608万平方米，同比增加20%。成交上的差距说明两个市场的购房群体不同。

 

近一周自住买家看房有所增多，业主反价的大大减少，部分还把实收改为各付各税，但下调价格的很少，总体成交机会在增加。乐观地估计，二手市场12月中下旬成交会逐渐增多，明年一月市场观望情绪基本应该结束。至于一手市场，估计春节前都可能在消化观望，反复企稳本轮新高价，节后观望调整的行情应该基本告一段落。除了两个市场刚性需求比重、楼价高低存在差异，还应该看到，三季度新楼盘大幅调高售价，幅度过高过猛，市场承接力受到一定影响，目前一些楼盘打折促销，可以看作是对前期超高定价的调整和修正，这对购房者特别是投资者来说，属于楼价走向不清晰，会延续其观望情绪，即便明年银行重开房贷，投资者入市也会趋于谨慎。

 

 

我还是坚持这个观点，即调控政策始终是通过调节市场的供求关系起实质作用的，分析政策的市场影响还要落在供求关系是否改变上，因为新政策带来的市场观望迟早会结束。

 

房贷新政会不会带来供求关系的逆转？它提高了第二次以上贷款买楼人群的门槛和供楼成本，从而减少这部分需求（有投资的也有换房的），但减少幅度十分有限。这决定了单单房贷新政的影响是有限的。

 

根据已经公开的信息，1-9月原十区一手住宅的批准预售量约432万平方米，远远小于568万平方米的成交量，供求比为1：1.31，差距较大，这也是前三季度一手楼价格飙升的最直接的市场因素。考虑到四季度新增供应增加，成交减少，07年的供求比会略低于06年1.29的供求比。高楼价在一定程度上缓解紧张的供求关系。而二手市场从有效盘源数目、买卖双方交易地位看，依然是卖方占优的市场。

 

在后续供应方面，今年大有改观。广州头11个月住宅用供地大增，已近3平方公里，年内完成5.07平方公里土地供应计划问题不大，这将改变前几年公开出让的土地供应过少的局面，影响市场对未来的预期。年初的“穗七条”实施顺利。对市场来说，这部分土地是“远水”，从04年、05年、06年的土地供应情况看，08年一手楼的供应依然会偏少，“近渴”一时间还无法完全解决。

 

关于08年物业税实转试点政策谈得很多了，这里重申两点，一是对于08年非试点的广州楼市来看，政策主要会从心理和预期产生影响，二是由于国内实施物业税的条件较差，估计试点可能以对大户型、多套物业适当征税的方式循序渐进，政策一步到位“激进”征税的可能性低，毕竟很多操作条件都不具备。其他政策如信贷、税收、住房保障、开发和交易政策等可能会随着市场发热程度选择出台方式。总体来看，08年政策主要还是在贯彻改变供应结构、加大供应力度、推进保障制度建设、遏制投资以及稳定房价等既定政策方面发力。这方面的影响将是长期的。

 

在楼市高位运行下，政策效应的不确定增大，但破坏性效应出现几率不高。随着限价房、廉租房等政策推进，会分流一部分中低端市场需求，达到稳定地价和楼价的作用。在这种政策背景下，由于08年的市场实际供应不会放大，很难指望楼市周期性拐点到来。光凭政策而没有供应的实质性增加，说“拐点”是比较虚的。

 

 

市场实际的供求关系决定了08年的楼价基本趋势依然是升，这一点应该是确定无疑的。不过，由于楼价处于前所未有的高位，房贷、税收和交易等政策对投资进行遏制，打击投机，08年的投资需求必定减少，而土地供应明年继续保持5平方米公里巨大供应，限价房等开始面市，这些因素使得明年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。一旦楼价再度狂飙，引发激烈政策调控的几率相当大。如果是这样，市场将难免大幅度波动。目前市场参与各方重回理性，明年将更加理性，所以楼价将来走稳几乎也是最理想的结果。所以明年楼市几乎不会再现量增价升的新升浪。

 

最近关于楼市周期性到顶的看法颇流行，这里还想在强调一下，其实整个中国影响房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、人口“红利”、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、贫富差距、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。判断楼市趋势和判断股市趋势一样，应该着眼中国经济成长的大环境。

 

如果具体看广州楼市，目前楼价泡沫并没有达到到处都是的程度。第一，投资氛围加大，但还没有占据主导，特别是二手市场没有。第二，交易的换手不高，不像深圳，如深圳1-10月一手住宅成交463万平方米，但二手住宅成交达到853万平方米（5月单月成交105万平方米！），二手市场换手率相当高，投机炒作占据主导，真实需求锐减，导致政策来临市场大幅度波动。第三，市场整体回报水平基本还算正常。如中小户型商品房（平均65平方米）租金为29元/平方米.月，售价在8500元/平方米，租售比大约在1：300以下，毛租金回报在4%左右，泡沫仍在形成中。

 

如果一定要预测08年楼价涨幅，我觉得10%左右是合理的，与经济发展水平相应，但有可能个别楼盘和板块反而出现停滞不升的情形，就像股市5000点、6000点并不是所有股票都涨一样。

 

 

高楼价条件下，理性是置业投资者唯一选择，这里再次强调这个观点。买来自己用，一定要先评估自己的需要和能力，切忌追涨和以升值作为主要取向；而投资则可多方考虑楼盘的升值潜力、出租回报率和风险，在风险里头再多加一条政策风险评估。当然，如果住宅出租回报明年还能达到5.5%以上，风险就很小。