前几天和长沙来访的知名开发商聊到楼市表现，他们介绍长沙2010年成交量可能创记录突破2000万平方米，这个量惊人，全国少有。大家也关心明年的市场走势。我谈了自己的看法，以今年的情况看，如此密集和严厉的政策都没有改变市场的趋势，大型房企绝大多数提前完成年度销售任务，说明政策调控力量与推动房地产发展的力量相互角逐的结果，是还后者决定趋势。照此看，明年没有理由不乐观。（博文《2011年楼市走向研判：升跌取决于两股力的角逐》中有详细论述） 

这两天，大家都在谈一个“爆炸新闻”：万科2010年全年销售额已经突破1000亿元！全球第一。这是房地产业的里程碑式的事件，同样发生在2010年房地产调控年。这应该不是偶然的。2010年是全球金融海啸之后的第三年，世界各国包括中国都继续用量化宽松的货币政策救经济。中国作为工业化、城市化快速推进的最活跃的新兴经济体，2010年一举超过日本成为全球第二大经济体。房地产作为准金融产业，它显然是受益于世界经济、金融形势的变化，有庞大而真实的需求的支撑。活跃的经济、城市大发展、宽松过剩的货币是需求产生的基石。当然，调控是非常必要的，不然泡沫会加速膨胀。 

2010年的广州楼市也有里程牌、标志性的事件。我认为亚运会可以算是。亚运会使得广州天更蓝、水更清、路更畅、房更靓、城更美。广州市领导说，亚运使广州城市建设提速5至10年。以不动产的角度看，亚运大大提升城市价值，应该可以说牢牢确立广州全国“第三城”的地位。 

2010年广州楼市在密集的政策调控中缩量上行，亚运后，广州楼市会怎么走？“后亚运时代”这个提法对于广州房地产很有意义和针对性，市场会如何演变？是否会出现大型国际赛事之后的房地产效应（如北京奥运会、上海世博会）？ 

我个人的看法是，由于调控措施严厉，亚运带给广州城市价值提升的效应没有在2010年的房地产市场上反映出来，而后亚运时代应该会在市场和房价的上升中逐步兑现。这个观点我在很多活动中都反复讲到。 

从房价的水平看，目前广州楼价水平与相同类型城市相比，总体水平居后，房价上涨的幅度相对较小。 

近几年房价快速上升是全国性的现象。在2009年房价快速上升过程中，广州住宅交易均价基本在8000元/平方米-11000元/平方米区间波动，其他三个一线城市（京、沪、深）的平均成交价格1000元平方米-22000元/平方米之间波动，整体楼价的上涨幅度和速率都快过广州。 

2010年1-10月，三轮政策调控之下各城市市场都出现一定波动，广州的住宅交易均价在1100平方米-15000元/平方米的区间波动，其他三个一线城市的住宅平均交易价格在16000元/平方米-23000元/平方米之间上下波动，整体平均楼价水平比广州高40-60%。而广州的经济实力、城市建设水平、居民收入水平和富裕程度以及商品房的综合素质、物业管理水平和开发商品牌影响力等，与其他一线城市的差距并不是特别大。

 部分二线中心城市如杭州、南京、温州、三亚等房价水平近年快速上升，平均住宅交易价格在18000元/平方米-25000元/平方米之间，在全国大中城市中房价水平居前，远远超过广州房价水平，但是论城市综合实力，显然上述城市不及广州。 

从高端的楼盘来看，广州目前豪宅交易均价基本在3万元/平方米左右，最顶级高端楼盘交易均价在6万元/平方米（这只是近两个月才有的），而其他三个一线城市的豪宅均超过4-5万元/平方米，最顶端的豪宅交易均价超过10万元/平方米。从不动产的角度看，一个城市的豪宅房价水平反映的是城市土地价值、城市价值和富裕人群的居住消费水平与习惯。广州高端楼盘的房价明显比其他一线城市的低，一方面说明广州的房价水平合理性成分比较高，另一方面也说明在当前的经济社会环境下，广州高档商品住宅的价格依然有上升的压力。 

现在大家都说房价泡沫，上面几组数据说明广州的泡沫程度相对较小，房价合理程度相对较高。 

如果说为什么会形成这种局面，还应该从广州房地产市场的内在特点去分析：总体比较理性，自用特征明显，炒作氛围不浓，外来购房群体比重小等等。 

后亚运时代广州楼市的市场供求关系总体看还是有些偏紧的。当然，2010年的房屋供应增加，需求被政策抑制，暂时形成了供求平衡的格局，但很多需求（包括首次置业、换房自住、理财等）是暂时被压制了，推后了，一旦条件成熟，这些需求有可能释放；从土地供应看，2009年形成的土地供应高峰主要与亚运城出让的效应有关，住宅用地与市场住宅成交量相比偏少，特别是中心城区的供应偏少，所以近两年中心区优质地块推出市场后，其稀缺性导致竞拍激烈，出让价格不菲，如广铁南站地块、金沙洲原地王地块等。不过，考虑到政策限制需求的作用在2011年依然会表现得比较明显，住房需求集中释放的可能性不高，故而2011年可能形成供应少、需求也少的相对均衡的格局。从不同城市的不同特点看，二三线城市供求关系相对宽松，而一线城市供应相对紧缺。 

在市场购买力方面，广州总体购买力越来越强，这与居民收入增长，财富积累加速有关。权威分析报告显示，这几年中国家庭财富积累巨幅增长，年增长率超过20%，世界平均水平不足9%，而富裕家庭的财富增长速度更快。广州作为有1500万人口的国家中心城市，如果从年平均消化约6-9万套新建商品住宅、8-11万套存量住宅的水平看，消费力是绰绰有余的。例如，2010年1-10月，合富置业监测到的存量住宅成交里，大约30-33%的购买人是一次性付款的，而且，属于改善型或理财型的、选择老城区高端物业的购房人，一次性付款的比例更高，比平均水平高8-20个百分点。通常新建商品房市场的购买力强于存量住宅市场，所以对于购买力而言，总的问题不大。 

当然，楼价这几年上升速度比较快，远高于普通居民的平均收入的增长水平，普通工薪层离商品房市场的距离越来越远，形成了一个怪圈：一方面楼价较高，有一定承接力，另一方面普通工薪层望楼兴叹。这个现象说明，商品房市场（特别是城市中心区域的商品房市场）越来越成为小众市场，而更多的普通工薪层的居住问题需要政府政策以及保障体制发挥主导作用。 

而通胀时代，需求中已经出现一个新的特点：自住需求与理财保值目的融合，会成为后亚运时代新的购房主力人群，这一点会成为影响市场的重要因素。 

后亚运时代，广州房地产“升”的趋势更加明显，未来一两年物业价值、土地价值的提升是大概率事件。当然，政策的制衡已经使房价的上升趋于理性，不会大涨，交易量也会略微下降。 

预计2011年广州房地产市场值得关注的地方：土地供应方面应该会加大供应力度（包括三旧改造会加快），稀缺地块依然会通过地价反映其价值；资源稀缺的豪宅价格继续稳步上升，它会成为广州缩小与其他同类城市差距的标志，反映稀缺资源在通胀时代的价值；郊区置业比重将越来越大；热销与促销不时会出现，当然是局部性的；保障房和保障地块更多涌现，居住问题的健全体制一步步向前。 

最后，也想谈谈中央最近将货币政策从“适度宽松”转为“稳健”的看法，这说明，决策层已经意识到，应该从货币政策的角度来防范通胀进一步恶化，但是，“稳健”的政策还是为了保障经济的平稳快速增长，这是最大的目标和最大的民生问题。没有增长，一切都是空的。而从现实的角度看，看新闻一个城市几十万的毕业生为就业发愁，没有适当的投资投入，就业岗位是出不来的，不可能都去做公务员；前两三年投入的项目，还需要后续资金继续支持，不可能让它烂尾，这也是银行和金融的最大利益所在，08年就因为信贷收得过紧而导致经济快速下滑，这个经验教训相信决策层会汲取。2011年经济与城市的快速发展可期，货币政策会继续支持发展，房地产乐观依旧。千万不能用发达经济体的一些数据指标与中国经济简单的类比、作结论。  

2010年12月5日