最近参加各种活动，谈得最多的是对明年楼市的研判。关于后市走向，分歧不少。有机构预测明年楼价跌20%，理由是开发企业资金明年很紧，被迫降价。这个观点我不能认同，不过，它提出了一个很现实的问题，到底以什么依据来判断明年房地产市场的走势更加合理？

我个人的看法是，从近两三年房地产市场走势以及影响因素来看，需要更加宏观的视野才能更好地判断楼市的走向，需要从经济、城市、金融、流动性、货币信贷环境、社会、调控政策与市场供求关系等多方面来分析市场，它们都对房地产市场影响有重要因素。

具体来说，我认为2011年房地产市场的走势以及楼价的涨跌取决于两股不同力量的角逐：一股力量是支持楼市向上的力量，如经济、城建、社会财富、流动性、人口等；另一股力量是制约楼市的力量，主要是调控政策。2011年房地产市场的趋势和走势将由这两种力量的比拼和博弈来决定。

对于2011年宏观经济发展，没理由不持乐观的看法。2010年中国经济增速保持较快水平，前三季度GDP同比增长10.6%，第三季度同比增长9.6%，经过九个月的调控，经济软着陆的迹象还是比较清晰的。2011年经济最主要的任务还是要稳住增长，这一点在12月的中央经济工作会议中，会有详细答案。

明年经济最大的隐忧在于通胀、加息以及货币信贷政策是否紧缩。2010年以来，随着国内经济逐步企稳，较大的社会流动性、输入性因素以及农产品、劳动成本提高等多种因素推动通胀形势持续走高。2010年10月CPI同比涨幅达到4.4%，前10个月CPI累计涨幅已达3%，这表明国家年初定下的控制通胀的目标（3%）很难实现。2011年经济很重要的工作是要控制通胀，加息、动用存款准备金工具应该是难以避免的，但最关键的还是货币信贷政策取向，会不会从这两年的宽松货币政策突然转向从紧？因为货币信贷政策对房地产的影响更加直接，关系到整个社会的流动性、开发企业的资金链以及经济增长的血液。考虑到外围经济低迷，经济增长要保持投资、进出口、内需拉动经济的“三驾马车”均衡，还需要有相当力度的信贷持续支持，当然，高通胀风险也将是2011年货币信贷考虑的因素，预计2011货币信贷宽松的环境将延续，同时会考虑防止流动性过剩，防止通胀压力更大，全年信贷额度应该会比2010年的额度（7.5万亿元）有序减少。

预计2011年经济发展、城市发展、货币信贷与流动性环境、社会财富增加、人口这些因素对房地产市场的支持作用不会发生实质性改变。

在制约楼市的调控政策方面，预计2011年将延续目前的“高压”政策态势，限贷、限购、限外，这些历年来最紧最严的调控政策，依然会从社会民生、维稳的高度贯彻执行，地方政府问责制度使得政策措施出台的效率和力度胜过以往任何一年。从政策的后续储备看，还有相当多的选择，例如可继续提高首次置业、二次置业的首付比例，推出房产税试点，对转手交易进行限制等。经过2010年多轮调控，政策措施分别在2010年1月（2009年12月的延续）、4月、9月和10月推出，通常称为“国办11条”、“国十条”、“9.29”措施，包括保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管以及临时干预措施等八大方面，使得2008年下半年以来的刺激房地产消费的鼓励政策全身退出。本身各种政策的叠加效应还有待观察，一旦新的政策推出，对市场的阶段性影响难以避免，短期内造成成交和局部区域楼价的波动，以及房屋的生产和后续供应都可能受到影响。市场继续大幅走高的政策代价较大。

但是，房地产政策调控本身至少面临三方面的深层次矛盾：

第一，调控政策对需求的抑制与推动房地产上升的背后合力如经济、城建、居民收入、刚性需求及流动性等之间的矛盾。这些背后推动房地产上升的合力强大，结果是，政策只是暂时压制住需求，但各种需求如改善型的、抗通胀型的始终存在，长时间不让需求释放却很难。也就是说，城市化和经济高速发展中的庞大的需求量是真是存在的，政策要想办法疏导，而不是一味地堵。

第二，调控政策力图使得房地产归于居住的基本属性，但在流动性过剩、通胀时代，商品房资产属性依然会显现，这也是深层次矛盾。流动性过剩和通胀时代客观上把房屋的资产功能凸显出来。在这种新的经济条件下，居民置业解决居住、改善居住的同时，还兼顾考虑理财，考虑自己的资金保值、增值的问题。而商品房不仅是居住的场所，也同时是衡量货币价值的资产。在市场经济条件下，其实是无法人为地消除房屋的资产属性的，特别是在货币投放量多、流动性足以及存在通胀压力的全球经济环境下，想人为消灭商品房的资产属性更不现实。当然，政策可以防止商品房的资产属性被强化，防止金融信贷杠杆加入购房中使得房产泡沫膨胀，而目前限购限贷政策就起到了防止房产资产功能效应放大的作用，但即使如此，也很难阻止居民买房兼顾考虑居住与理财。正式因为这个深层次矛盾，我们看到一方面政策异常严厉，另一方面居民对购房的预期改变不大（特别是富裕阶层），高房价的支持力比较强。

第三，调控政策寄望房地产市场解决绝大多数居民的居住问题与整个社会收入水平差距大、财富不均衡之间的矛盾。这个矛盾造成了房价在不断上升过程中，普通工薪层对楼价力不从心，怨声较多，但高楼价下，富裕阶层依然能够承受。形成这个矛盾的根本症结还在于我们社会住房保障的覆盖面有限，收入差距大，社会分化剧烈。房价上升只是表象，而不是问题的实质。

这三个深层次矛盾提醒我们管理层，不能简单以治理房地产的价格为政策目标。而应该在多个层面上进行综合治理，如在房地产市场层面遏制投机投资，调整供求结构，加大普通商品住宅供应，规范市场运行秩序，加大监管力度；在保障体系层面大力推进廉租房、公共租赁房、经济适用房等多层次体系，加快建立以租为主的保障体系，扩大住房保障的覆盖面；在制度层面包括经济发展模式、财税体制以及社会分配方式等等继续改革。制度层面的问题往往是目前我们房地产问题的核心和根本，不可能一蹴而就，需要长时间逐渐加以解决。因此，在调控效果的评估上，应该注重长期效应，过分看短期效果可能导致调控限于误区。

所以，政策调控的力量不会改变房地产运行趋势，从短期看，房地产市场的波动会带上政策印记，政策的短期影响主要表现在以下三个方面：成交量、短暂的观望、短期的价格调整。从中长期看，房地产的运行规律受背后的经济发展、城市建设、居民收入水平以及人口、货币信贷环境等方面因素决定。

而2011年经济与城市发展的力量与政策调控的力量的角逐，前者应占上风，趋势会取胜，后者会留给市场不少印记，所以我个人对2011年房地产市场走向的判断偏乐观。