——兼议广州4月一手住宅量价齐升

日前，广州市房管局公布了《2008年4月广州市十区房地产交易登记情况通报》。数据显示，4月份广州十区一手住宅成交面积为39.99万平方米，环比3月小幅增加了5.9%，但同比仍大幅萎缩43.6%；成交均价再次突破万元/平方米，为10997元/平方米，环比3月大幅上涨了18.0%，同比涨幅则高达45.1%。

对此，部分人士发出了“数据错误”、“托市”、“扑朔迷离”等各种各样的声音。诚然，确保数据的真实性，是政府相关部门与地产研究人士展开工作的基本前提。但如果数据是真实的，那么又该如何解释呢？是市场开始出现整体回暖的有力证据吗？抑或是简单归结于月份之间的成交结构性变化？下面，笔者将进行简单的探讨，欢迎批评指正！

第一，成交量的意义大于价格，无成交量同步增加的价格大涨，还不能充分说明楼市已经出现明显回暖。

楼市运行中，量与价的关系就是一对矛盾体，并随着外界因素的变化而出现迁移。在以自住需求（特别是

——五一之后看广州楼价涨跌

吴定金/文

今年五一黄金周在客流量、交易量上环比均有增加，但同比仍有一定的差距。楼市出现部分程度的回暖，但整体性的回暖还未达到，买家的观望心态也没有被彻底打破。为追求大的交易量，黄金周掀起了今年的第二波降价潮，商家正在为重塑市场信心、摸寻合理价位、继续扩大战果而忙碌。展望后市，楼市的销售压力依然没有缓解，加之宏观市场不再盲目无忧，故楼市的复苏步伐有所放慢。

价格下探寻求支撑 五一再掀降价潮

为寻求大的成交业绩，选择将五一作为重要推货时机的发展商，纷纷选择价格让步来换取理想的成交量。经过保利地产代理市场部对重点楼盘的监测发现，黄金周期间大部分楼盘通过打折、送礼包、送管理费等促销手法来实现价格让步，部分楼盘比第一季度约有5%-20%左右的降幅。可以说，五一是今年继元旦之后的第二波降价促销期，如果说第一波降价以试探市场为主，那么这一波的降价则多半对成交业绩、资金回笼有实质的要求。由于部分楼盘已经在第一阶段（去年底及今年初）做出了较大的价格让利，故五一价格调整的整体幅度不算大，并主要集中在新盘新货当中。下面将对五一价格继续下滑做出简单分析：

第一，供应量增加，包括第一季度因延迟推售积压下来的货量，但需求的恢复却显得脆弱。自去年“9·27新政”以来，广州楼市一直处于调整期，实际上是在投资性及投机性需求被最大程度逼退以后，楼价重新寻找刚性需求支撑，继而站稳脚跟的一个过程；

第二，价格仍显得偏高，现有的需求水平还不足以完全支撑。今年第一季度，广州市十区商品住宅的成交均价为9477元/平方米，环比去年价格最高峰时期即第四季度下跌了12.6%，同比去年第一季度则仍有29.5%的涨幅。第一季度价格环比下跌，成交量仅为去年同期的45.5%，表明第二季度的楼价将继续下探，以寻获需求的支撑；

第三，市场预期被改变，短期内的利空信息较多，还不具备迅速扭转预期的条件。其中，发展商的资金压力较大，以及出于对当前“资金为王、争取主动”的考量，降价回笼资金的共识已基本达成；

第四，之前的营销实例已证明，降价会带来理想的业绩，“迟降价不如早降价”。加之舆论对降价的评论已趋于正面，部分发展商也逐渐接受；

第五，存在降价空间，现有的市场价格水平仍可有所作为；

第六，宏观环境中不确定因素增加，前阶段资产价值重估浪潮带来的矫枉过正有可能引发“反噬”。

宏观环境喜中有忧 楼市复苏步伐放缓

五一楼市的整体表现已成“风向标”，将在相当大的程度上影响到发展商的市场预期，继而直接影响到他们的后续动作。此外，宏观经济喜中显忧，政策未见利好，禁止分期首付表明政府仍将维持现有的调控力度，加上相当一部分资金被套牢股市，令到市场对整体的大环境不再盲目乐观。据悉，部分发展商已经放慢了扩张的步伐，并着手于收缩战线。

五一黄金周广州楼市的整体表现可用“部分回暖”来形容。因推货增加、价格让步等原因，选择五一看楼的买家明显增加，部分楼盘甚至出现人气爆棚的现象。然而，客流量的大幅增加并没有带来交易量的相应增加。据测算，五一的日均成交量比平时约有35%左右的升幅，但同比去年同期却仍有40%左右的降幅。这表明，五一楼市已经出现恢复迹象，但其中的主因仍是季节性因素，回暖的动力不够强。买家看楼的热情虽高，真正打破观望的人却并不多，说明买家一直关注楼市的发展动态，但当前的价格与大部分买家的心理价位仍有一段距离。

展望未来几个月的大的宏观市场，我们认为，“喜中显忧”已成主基调：宏观经济继续保持快速上涨势头，但涨幅回落，奥运后效应也会部分隐现；通货膨胀的压力依然较大，国家的宏观调控政策暂时不会放松，对房地产的调控也会维持原有的力度；相当部分资金被套牢股市，加之恐慌心理短期内难以消除，预计投资冲动将会明显下降。由于五一楼市未实现整体回暖，五一的价格还没有令成交恢复到理想水平，故下一阶段的销售压力依然较大，但考虑到许多楼盘已经完成价格调整，所以预计未来几个月的价格走势基本会沿着平稳、小幅下滑的态势运行。及至十一之后，随着价格基本到位、交易量逐渐恢复，预计届时楼价才有可能重新回到平稳上升的轨道上来。

（申明：仅代表本人观点，与所在公司无关） 

2008年广州楼市展望

重寻需求支撑楼价先抑后扬

经纬地产项目发展及研究部/文

对广州楼市来说，2008年注定是风起云涌的一年。楼市调控进入“攻坚期”，真正切中了市场的“要害”；供应大增，限价房批量上市，加之需求受抑，彻底改变了多年以来求大于供的局面，从根本上拔除了价格疯涨的根源；由于地段力与宏观环境的支撑，以及五一以后交易基本复苏，全年楼价呈现“先抑后扬、总体攀升”的发展态势。几近疯狂的楼市终于嘎然而止，2008年是市场各方、各因素回归原位的一年，是由冲动回归理智的一年，是由盲目躁动回归稳健发展的一年。

然而，这一年，习惯于好日子的发展商不再轻松。

这一年，政策与市场风险大增，竞争的激烈程度重回5年前，发展商将重新拾起对市场、产品、营销、品牌、广告、传媒的重视；

这一年，楼价进入平稳调整期，加上土地增值税全面开征，发展商不得不在一个合理的收益范围内做出权衡；

这一年，“资金为王”，发展商将高度关注资金链的安全，再掀股市集资高潮；

这一年，优胜劣汰的发展趋势尤其明显，部分养尊处优的发展商将被迫“紧急补课”。

1. 政策风险增加，楼市调控进入“攻坚期”

不久前召开的中央经济工作会议上，温总理已经将2008年宏观调控的基调定位“从紧”原则，房地产调控再次成为重中之重。预计对2008年广州楼市影响比较大的政策包括：

第一，信贷政策依然从紧，新的信贷额度虽然放开，但全年的额度控制依然严格。消息人士指出，央行已在日前核定了2008年新增的信贷总规模，多家银行的投放水平被要求保持在07年之内甚至有所削减；

第二，物业税可能将在深圳等10个省市逐渐开始由“空转”进入“实转”阶段，虽然广州要等到2010年左右才会纳入征收范围，但对买家的心理影响仍不算小；

第三，在交易等环节对二次及多次置业者征收重税，如加大契税的税率等；

第四，大力推进保障型住房及限价房的土地及住房供应力度，并不断放宽

经纬地产 吴定金/文

无意间在网上浏览到一篇博文，大意是要降低广州房价，就一定要限制外来人口购房。文章言之凿凿，列举数据证明外来人口购房是推高广州房价上涨的重要力量，并将“广州经济适用房限制购买对象”作为自己的理论依据之一。

坦白来说，看到这篇文章后，有一种“不知今朝是何昔”的感觉。将外来人口购房作为房价上涨的因素之一，这本身反映的也是一些事实。问题是，这样的“馊主意”并没有点到问题的核心，也没有考虑到在市场经济深入发展及社会进步的前提下，这样的限制只会自寻烦恼，于事无补。

抑制需求非长久之计

一味地抑制购房需求，如同筑起大坝拦水，与饮鸩止渴无异，最后仍要面对需求的反弹。加息、加强税收征管等等都是这种思想的体现，若没有后续跟进措施，需求必然会反弹，若继续跟进，则又会走进“高利率、高税率、高成本、高通胀”的怪圈，不具备可持续的操作空间。限制外来人口购房也是筑坝拦水，只是选择在广州这个“水库”的上游修建而已。

增加供给，才是解决问题的根本。纵观目前市场上的供应短缺，实与早前政府的“严控信贷与土地”有莫大的关系。广深等房地产起步较早的城市，不同于上海、成都等正处在开发高峰的北部城市，开发高峰已过，如果再“一刀切”地冠以“投资过热”等头衔而加以抑制的话，房价大幅攀升将不会成为悬念。但症结在于，土地的资源有限，且城市人口的增加必然带来环境、交通、配套等方面的压力徒增。

如何解决住房与人口（实为土地与人口）这个绝大部分中国城市都要面对的问题？笔者认为，政府在这个方面还没有一个全局性的思考与部署，头痛医头，脚痛医脚。就广州市而言，有必要在以下几个方面寻找对策：

第一，切实增加土地及住房供应，特别是地铁沿线的近郊土地，做好相关的配套工作。结合现状来看，广州的后备土地相对较为充足；

第二，适当增加容积率，参考香港的高容积率模式。人多地少的基本国情，令到我们在城市规划中还不能过多去追求舒适度，以及低密度的发展模式；