经纬地产市场调研部 吴定金/文

    尽管不想做“牛角尖”之辩，但我还是想简要回复一下韩世同先生的“再商榷”。在回复前，先举个近期某城市的真实例子：据某城市有关部门发布的信息，该市4、5月份的商品住宅成交均价连续下降，一下子乐坏了的市民准备出手，但到市场一转便傻眼了：房价依然牢固得像铁板一样。究其原因，只是这两个月中低档次的商品住宅成交比例相对增加了而已。

 

    楼价在大部分的时间里被习惯地理解为均价，却并不代表两者就可以完全划上等号。一般来说，楼价有狭义和广义两种分法，狭义的可看作是某个楼盘的价格，广义的则可以看作是某个地区（如区域、城市、省份等）的楼市价格。为加深对广义楼价的理解，我引入了数学中的“集合”这一概念。所以，可以将广州市的楼价看成是所有商品楼盘的集合，即写为{楼盘1价格，楼盘2价格，楼盘3价格……}。当这个集合只有一个楼盘时，楼价就基本等同于某个楼盘的价格。

 

    第一，理论上讲，正是楼价本身较为复杂，涉及到很多楼盘（如上面假设的“集合”说）的价格走势，故用均价来描述楼价通常不失为一个好方法。我说这两个概念存在差异，并不是要否认均价的重要作用；

 

    第二，楼价不像均价那样可以用确切的数字来表述，但不能就此否认楼价的真实存在，也不能把楼价误解为“虚无缥缈、不可捉摸”的东西。实际上，除了计算均价外，包括经纬地产市场调研部在内的地产研究机构，一直通过建立楼盘数据库、楼盘抽样及跟踪监测等方法来掌握全市楼价的走势。当然，这不但需要一定的研究方法、持之以恒的精神，还需要付出一定的人力、物力和财力。有时候，在全市均价下降的情况下，我们仍得出“楼价上升”的结论，就是基于这种长期、持续的跟踪调研；

 

    第三，很多市民在谈论“楼价”上涨时，也比较少去罗列一大堆成交均价等数字，多半会举几个价格上涨的楼盘例子来说明自己的看法。这可看作是一种简单的“跟踪调研”，只不过这样做多是凭借经验、感受，而非统计抽样等研究方法；

 

    第四，除了均价（算术平均法）外，价格指数也是常用来描述楼价走势的指标之一。对楼价运行指标的发掘、修正，理应成为包括韩先生在内的业内外人士的责任之一。

 

    另外，假如因为成交结构的原因导致全市的成交均价上涨，而实际大部分楼盘价格出现下跌的话，那么，我们一般也会把它归到“楼价下跌”中去。当然，在我们的监测之下，这样的现象基本上是可以发现和识别的。

谢谢各位！