价格整固期延长 宏观环境现隐忧

——五一之后看广州楼价涨跌

吴定金/文

今年五一黄金周在客流量、交易量上环比均有增加，但同比仍有一定的差距。楼市出现部分程度的回暖，但整体性的回暖还未达到，买家的观望心态也没有被彻底打破。为追求大的交易量，黄金周掀起了今年的第二波降价潮，商家正在为重塑市场信心、摸寻合理价位、继续扩大战果而忙碌。展望后市，楼市的销售压力依然没有缓解，加之宏观市场不再盲目无忧，故楼市的复苏步伐有所放慢。

价格下探寻求支撑 五一再掀降价潮

为寻求大的成交业绩，选择将五一作为重要推货时机的发展商，纷纷选择价格让步来换取理想的成交量。经过保利地产代理市场部对重点楼盘的监测发现，黄金周期间大部分楼盘通过打折、送礼包、送管理费等促销手法来实现价格让步，部分楼盘比第一季度约有5%-20%左右的降幅。可以说，五一是今年继元旦之后的第二波降价促销期，如果说第一波降价以试探市场为主，那么这一波的降价则多半对成交业绩、资金回笼有实质的要求。由于部分楼盘已经在第一阶段（去年底及今年初）做出了较大的价格让利，故五一价格调整的整体幅度不算大，并主要集中在新盘新货当中。下面将对五一价格继续下滑做出简单分析：

第一，供应量增加，包括第一季度因延迟推售积压下来的货量，但需求的恢复却显得脆弱。自去年“9·27新政”以来，广州楼市一直处于调整期，实际上是在投资性及投机性需求被最大程度逼退以后，楼价重新寻找刚性需求支撑，继而站稳脚跟的一个过程；

第二，价格仍显得偏高，现有的需求水平还不足以完全支撑。今年第一季度，广州市十区商品住宅的成交均价为9477元/平方米，环比去年价格最高峰时期即第四季度下跌了12.6%，同比去年第一季度则仍有29.5%的涨幅。第一季度价格环比下跌，成交量仅为去年同期的45.5%，表明第二季度的楼价将继续下探，以寻获需求的支撑；

第三，市场预期被改变，短期内的利空信息较多，还不具备迅速扭转预期的条件。其中，发展商的资金压力较大，以及出于对当前“资金为王、争取主动”的考量，降价回笼资金的共识已基本达成；

第四，之前的营销实例已证明，降价会带来理想的业绩，“迟降价不如早降价”。加之舆论对降价的评论已趋于正面，部分发展商也逐渐接受；

第五，存在降价空间，现有的市场价格水平仍可有所作为；

第六，宏观环境中不确定因素增加，前阶段资产价值重估浪潮带来的矫枉过正有可能引发“反噬”。

宏观环境喜中有忧 楼市复苏步伐放缓

五一楼市的整体表现已成“风向标”，将在相当大的程度上影响到发展商的市场预期，继而直接影响到他们的后续动作。此外，宏观经济喜中显忧，政策未见利好，禁止分期首付表明政府仍将维持现有的调控力度，加上相当一部分资金被套牢股市，令到市场对整体的大环境不再盲目乐观。据悉，部分发展商已经放慢了扩张的步伐，并着手于收缩战线。

五一黄金周广州楼市的整体表现可用“部分回暖”来形容。因推货增加、价格让步等原因，选择五一看楼的买家明显增加，部分楼盘甚至出现人气爆棚的现象。然而，客流量的大幅增加并没有带来交易量的相应增加。据测算，五一的日均成交量比平时约有35%左右的升幅，但同比去年同期却仍有40%左右的降幅。这表明，五一楼市已经出现恢复迹象，但其中的主因仍是季节性因素，回暖的动力不够强。买家看楼的热情虽高，真正打破观望的人却并不多，说明买家一直关注楼市的发展动态，但当前的价格与大部分买家的心理价位仍有一段距离。

展望未来几个月的大的宏观市场，我们认为，“喜中显忧”已成主基调：宏观经济继续保持快速上涨势头，但涨幅回落，奥运后效应也会部分隐现；通货膨胀的压力依然较大，国家的宏观调控政策暂时不会放松，对房地产的调控也会维持原有的力度；相当部分资金被套牢股市，加之恐慌心理短期内难以消除，预计投资冲动将会明显下降。由于五一楼市未实现整体回暖，五一的价格还没有令成交恢复到理想水平，故下一阶段的销售压力依然较大，但考虑到许多楼盘已经完成价格调整，所以预计未来几个月的价格走势基本会沿着平稳、小幅下滑的态势运行。及至十一之后，随着价格基本到位、交易量逐渐恢复，预计届时楼价才有可能重新回到平稳上升的轨道上来。

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