2008年广州楼市展望

重寻需求支撑楼价先抑后扬

经纬地产项目发展及研究部/文

对广州楼市来说，2008年注定是风起云涌的一年。楼市调控进入“攻坚期”，真正切中了市场的“要害”;供应大增，限价房批量上市，加之需求受抑，彻底改变了多年以来求大于供的局面，从根本上拔除了价格疯涨的根源;由于地段力与宏观环境的支撑，以及五一以后交易基本复苏，全年楼价呈现“先抑后扬、总体攀升”的发展态势。几近疯狂的楼市终于嘎然而止，2008年是市场各方、各因素回归原位的一年，是由冲动回归理智的一年，是由盲目躁动回归稳健发展的一年。

然而，这一年，习惯于好日子的发展商不再轻松。

这一年，政策与市场风险大增，竞争的激烈程度重回5年前，发展商将重新拾起对市场、产品、营销、品牌、广告、传媒的重视;

这一年，楼价进入平稳调整期，加上土地增值税全面开征，发展商不得不在一个合理的收益范围内做出权衡;

这一年，“资金为王”，发展商将高度关注资金链的安全，再掀股市集资高潮;

这一年，优胜劣汰的发展趋势尤其明显，部分养尊处优的发展商将被迫“紧急补课”。

1. 政策风险增加，楼市调控进入“攻坚期”

不久前召开的中央经济工作会议上，温总理已经将2008年宏观调控的基调定位“从紧”原则，房地产调控再次成为重中之重。预计对2008年广州楼市影响比较大的政策包括：

第一，信贷政策依然从紧，新的信贷额度虽然放开，但全年的额度控制依然严格。消息人士指出，央行已在日前核定了2008年新增的信贷总规模，多家银行的投放水平被要求保持在07年之内甚至有所削减;

第二，物业税可能将在深圳等10个省市逐渐开始由“空转”进入“实转”阶段，虽然广州要等到2010年左右才会纳入征收范围，但对买家的心理影响仍不算小;

第三，在交易等环节对二次及多次置业者征收重税，如加大契税的税率等;

第四，大力推进保障型住房及限价房的土地及住房供应力度，并不断放宽保障型住房及限价房的购买条件;

第五，多次加息，以及采用多种手法吸纳市场上的流动性资金;

第六，正式开征土地增值税等。

如果这些政策多数“如期而至”，或者还要出台更多的利空性政策，将对2008年广州楼市形成非常大的冲击，不利于房地产市场及国民经济的稳定发展。其实，2007年的信贷新政已经浇熄了房地产市场早前的虚火，楼市成交惨淡，90/70政策也已落地，不应再出台太多过硬、过刚的政策，以免引发房地产市场出现大的震动。

2. 供应大幅放量，限价房占商品住宅1/10

2008年广州商品住宅的供应情况（包括供应面积及套数、供应结构、供应分布），已经成为判断未来一年楼市走势的重要依据。据经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米（折合8万套左右），同比大幅增加了20%左右，是6年以来的最大供应量，接近历史供应高峰即2002年的供应水平。70/90标准的效应也逐渐显现，90平方米以下的中小户型，将占到2008年全市十区商品住宅供应面积的50%左右，比2007年约提升了15%。

2008年预计上市的限价房项目

（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）

其中，限价房上市项目共9个，供应套数在8000套-10000套左右，按建筑面积计算，约80多万平方米，占全市商品住宅总的预售比例大概为1/10。上市量远小于日前部分媒体所报道的180万平方米、20%的比例，因为这些项目不会在2008年一年内就全部入市。限价房暂时还不会对全市楼价产生大的影响，但对所在片区楼价的牵制作用已经十分明显。

（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）

预计新盘上市数量超过100个，同比增加了1/3以上。海珠、天河、白云、荔湾、越秀等5区的新盘入市数量名列前茅，海珠区一改2007年的供应颓势，新盘推出数量迅速反弹;荔湾与越秀的新盘合计数量达到了25个，是多年以来的最高数值，象征着2008年亦是“中调”下老城区实现复兴的一年。

2008年广州十区商品住宅预测供应情况

（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）

分片区来看，白云、海珠、天河等是2008年供应最为集中的区域。越秀、荔湾、萝岗的供应量增加明显，老城区全年的供应量增加到了破天荒的1万套，萝岗区供应量的迅速放大，表明这个东部新城的建设已经如火如荼。整体来看，中心六区仍是2008年的主要供应区域，供应套数的所占比例逼近7成，郊区四区的供应还没有出现明显的放量。

3. 刚性需求大量存在，供求关系趋于平衡

从2007年底及2008年初部分成交理想的楼盘（如金色康苑、金域蓝湾、万科云山、凤凰城“美寓”等）来看，降价到合理价位的楼盘都取得了不俗的业绩，表明广州居民的住房刚性需求仍然很大。

2007年1-11月，尽管有价格高企、货量不足等制约因素，全市商品住宅的成交量仍达到了758.69万平方米，同比萎缩10%，但成交金额高达643.87亿元，同比大幅增加了约20%。可见，9·27新政前，广州市的楼市交易仍可用“畅旺”来形容。受新政影响，第三季度的交易量出现大范围的滑坡，从而拖累全市全年的交易量。预计2007年全市十区商品住宅的成交面积只有800万平方米左右，同比减少100万平方米左右。

考虑到2008年的市场仍不明朗，购房者观望的气氛比较浓厚，加之政策迭出、价格高位调整，故全年的交易面积难以恢复到前两年900万平方米的成交水平。但在限价房申购踊跃、价格回归理性、供应放量等积极因素的促进下，2008年商品住宅的交易面积将会保持在800-850万平方米左右，与2007年相比基本持平或略有增加。结合供应与需求的数据来看，2008年的供求关系首次由供不应求转为供求基本平衡。

4. 中心六区占七成，地段与大环境撑起楼价

2007年10月开始，广州楼市进入“调整期”，部分价格背离价值的楼盘纷纷做出回调。截至2007年年底，全市的成交均价已经比07年9月份下降了20%-30%，基本进入较为合理的价格区间。预计元旦过后，广州楼市的整体氛围将逐渐向好，春节过后的恢复速度将明显加快，及至五一之后将基本恢复元气，“调整期”的时间跨度大概在9个月左右。随着交易量的恢复，楼盘的价格将获得实质支持，年中至年底期间，价格的升幅将有所加快，故全年的楼价呈现“先抑后扬、总体攀升”之势。

2008年各因素对楼价的作用情况

基本面没有大的改变，拉升价格的因素仍占多数。2008年商品住宅的供应大幅增加，而需求受信贷政策等因素影响而出现萎缩，长期以来的供不应求将逐渐转为供求基本平衡，这将在根本上决定了今年的楼价不会再出现“货量短缺”下的疯涨。从影响楼价走势的其他各因素来看，大的宏观经济背景、市政利好、市场交投复苏，以及供应区域集中在城区（地段力）等，都将牵引楼价向上走，而不是出现“拐点”，陷入长期的价格下跌通道。