经纬地产市场调研部通过跟踪、监测后发现，广州市1-9月商品住宅的批准预售为486.32万平方米，户均面积约为122平方米，比去年全年增加了10平方米左右；1-9月商品住宅的成交面积为705.62万平方米，成交均价6188元/平方米，比去年全年约上涨了20.9％。广州市商品住宅市场仍维持价格高企、户型趋大的发展趋势，且价格与户型面积已处在历史最高峰。

      经纬地产市场调研部相关人士分析后指出，产品户型不断求豪、趋大，是商品住宅市场化的一个必然结果，若没有相关部门的干预，这一发展态势仍将持续下去。发展商在追求高额利润的驱动之下，加之手中的土地愈来愈少，便纷纷走上精耕细作的精品或高端路线，楼盘的定位逐渐高档化，争先恐后地将“换房族”列为目标客户群。

      早期长假黄金周或周末，众多楼盘售楼部里看楼者多为年轻一族，但随着楼价的上涨及市场中大户型为主，如今，多个楼盘针对的是二次和多次置业者。以这个十一黄金周为例，十一期间7000元/平方米的楼盘已占65％以上，市民置业动辄需要八、九十万元甚至百万元以上，这对于许多年轻的首次置业者而言简直是天方夜谭。于是，依靠父母积蓄买房的“啃老族”越来越多，一个年轻家庭的购房费用往往要由6个人承担，有时还要将双方父母的养老金、退休金计算在内。

 

      近年来无论是市场本身的走势，还是应接不暇的各项楼市政策，都不利于首次置业者购房。楼价飞涨、户型偏大已经让首次置业者举步维艰，而提高首付、加息等政策的实施更是让首次置业者有“屋漏偏逢连夜雨”的切身感受。于是，越来越多的首次置业者被迫将眼光放在价格相对较低的二手住宅市场。

      据经纬地产市场调研部统计，广州市1-9月份二手住宅共成交462.19万平方米，占住宅总成交面积的比例约为40％，成交均价3366元/平方米，比同期的商品住宅均价低了2822元/平方米。经纬地产市场调研部相关人士介绍，2005年二手住宅的市场份额就已经占了40％左右；今年上半年由于商品住宅成交大幅放量，二手住宅的市场份额一度降至37.7％；尽管有国六条等政策出台，但在商品住宅市场价格高企的挤压下，更多的购房者特别是首次置业者转战二手市场，从而使得7-9月份二手住宅的市场份额不降反增，上升到43.9％。

 

      二次及多次置业者逐渐成为商品住宅市场的主流，目前的所占比例已接近7成；首次置业者转战二手市场，所占比例已经超过6成，住宅市场的梯级消费格局正逐渐形成。

      经纬地产市场调研部相关负责人认为，广州住宅市场梯级消费格局的逐渐形成，其最主要的原因是商品住宅市场的价格不断走高，且与二手住宅市场的“价格差”不断扩大，这种“价格差”已具备将商品住宅市场与二手住宅市场进行梯级区隔的条件。2003年广州市商品住宅的成交均价为3888元/平方米，二手住宅的成交均价为2631元/平方米，两者之间的“价格差”仅为1257元/平方米，不足二手均价的一半。而今年1-9月份的这一“价格差”已达2822元/平方米，几乎与二手住宅的成交均价（3366元/平方米）不相上下。

      不过，经纬地产市场调研部相关负责人还指出，住宅梯级消费的格局也有可能在政府的干预、调控下发生变化。根据“国六条”及“国十五条”的相关规定，未来90平方米以下的住房面积要占到70％以上，而日前公布的《广州市住房建设规划（2006-2010）》更是将这一规定具体化。如果相关部门切实执行《规划》，那么未来的广州商品住宅市场将面临变局：不但中小户型的住房将大量增加，而且价格将趋于稳定，部分区域甚至出现价格下调。届时，住宅梯级消费的格局也可能被打破、重组。