2011年的攻坚之年

吴定金/文

楼市繁荣是经济增长的结果，这一点放在中长期来说是毫无疑问的，但就短期而言，经济好楼市却未必好。2008年金融危机爆发，经济增长严重受阻，政府出手救市，反而促成了2009——历史上的“黄金年”出现；随着经济复苏得到巩固，通胀抬头，政府又提前半年（相对于宏观政策的转舵）反手展开对楼市的调控，接连在年初、4月中、9月底及10月等祭出系列严厉政策，使得2010年的楼市呈现阶段性博弈和阶段性反弹交替的发展态势。

展望2011年，“攻坚”将成为楼市发展的总体特征：

首先，政府调控要“攻坚”，货币政策由宽松走向稳健甚至偏紧，楼市调控触及“供应体系”“地方财政模式”“房地产投资价值”等根本因素，进入调控的深水区。就楼市本身来说，政府将加强调控的力度，加大保障房的供应、推出房产税，从根本上调理、平抑楼市，持续大涨之势难再形成。

限贷、限购等政策未能对楼市形成重磅压制之势，价格涨势难以扭转，房产税的推出已难以避免。预计将开始改变地方以土地出让为主要收入来源的财政模式（房产税只是开端，由于不对土地征税，故不符合政府利益最大化，最终将让位于物业税），使得地方政府不再依赖于楼市的短期繁荣；并从根本上削弱房地产的投资价值。据传，上海方案将实现累进税制，税率在0.8%-20%不等，若属实，影响颇大。看来，2011年的楼市还是走不出“楼市反弹——政策出台——楼市博弈、再反弹——政策再出台”的怪圈。

其次，市场本身进入“攻坚期”，特别是供应潮到来将与最严厉的政策相遇，产生叠加效应。回顾2010年，政策屡禁不止并非楼市具有“天生的免疫力”，而是基于两个关键支撑点：一是楼市库存不足、新增供应处在历史低位；二是宏观政策转舵滞后于楼市调控，流动性相对充裕，通胀抬头而加息滞缓且谨慎。放眼2011年，这两个支撑点将遇到松动：据统计，除少数城市外，2011年绝大部分城市的商品住宅供应将出现增长态势，幅度主要集中在10%-30%不等；宏观政策出现比较大的转向，平抑通胀、回收流动性渐成政府的主要工作方向。

供应潮恰遇宏观政策与行业政策的“双转向”，行业调控甚至触及根本因素，完全区别于以往限购、限贷等头痛医头脚痛医脚的临时措施。楼市的走势变得更加复杂、更加不确定，周期变得更短，容易受到短期因素影响而波动，虽然总体趋势仍是向上，却无疑已是一条曲折之路。

再次，行业竞争已进入“攻坚战”，龙头的领先地位在削弱，品牌发展商之间的差距不再“泾渭分明”，市场格局混沌。2010年的调控没有阻挡住品牌房企扩张的步伐，万科销售额首破千亿，但超过500亿的发展商数量亦迅速增加，龙头的优势难言巩固；各发展商实力此消彼长，万达、恒大、绿城等发展模式受到市场的密切关注。

为争夺未来市场的排名和份额，发展商之间的竞争更加激烈，部分发展商的先发优势已不明显。发展商的布局已从“布点核心城市”的第一阶段，正式步入“深耕城市圈”的第二阶段。一旦十多个城市群、城市圈的市场格局确定，相信未来的房地产行业格局也将基本确定，而这个时间段多数落在“十二五”期内。2011年是“十二五”的开局年，是奠定未来市场地位的重要一年，是行业竞争步入“攻坚战”的重要一年。