“限制外来人购房”只会自寻烦恼

经纬地产 吴定金/文

无意间在网上浏览到一篇博文，大意是要降低广州房价，就一定要限制外来人口购房。文章言之凿凿，列举数据证明外来人口购房是推高广州房价上涨的重要力量，并将“广州经济适用房限制购买对象”作为自己的理论依据之一。

坦白来说，看到这篇文章后，有一种“不知今朝是何昔”的感觉。将外来人口购房作为房价上涨的因素之一，这本身反映的也是一些事实。问题是，这样的“馊主意”并没有点到问题的核心，也没有考虑到在市场经济深入发展及社会进步的前提下，这样的限制只会自寻烦恼，于事无补。

抑制需求非长久之计

一味地抑制购房需求，如同筑起大坝拦水，与饮鸩止渴无异，最后仍要面对需求的反弹。加息、加强税收征管等等都是这种思想的体现，若没有后续跟进措施，需求必然会反弹，若继续跟进，则又会走进“高利率、高税率、高成本、高通胀”的怪圈，不具备可持续的操作空间。限制外来人口购房也是筑坝拦水，只是选择在广州这个“水库”的上游修建而已。

增加供给，才是解决问题的根本。纵观目前市场上的供应短缺，实与早前政府的“严控信贷与土地”有莫大的关系。广深等房地产起步较早的城市，不同于上海、成都等正处在开发高峰的北部城市，开发高峰已过，如果再“一刀切”地冠以“投资过热”等头衔而加以抑制的话，房价大幅攀升将不会成为悬念。但症结在于，土地的资源有限，且城市人口的增加必然带来环境、交通、配套等方面的压力徒增。

如何解决住房与人口（实为土地与人口）这个绝大部分中国城市都要面对的问题？笔者认为，政府在这个方面还没有一个全局性的思考与部署，头痛医头，脚痛医脚。就广州市而言，有必要在以下几个方面寻找对策：

第一，切实增加土地及住房供应，特别是地铁沿线的近郊土地，做好相关的配套工作。结合现状来看，广州的后备土地相对较为充足；

第二，适当增加容积率，参考香港的高容积率模式。人多地少的基本国情，令到我们在城市规划中还不能过多去追求舒适度，以及低密度的发展模式；

第三，确保土地如期开发及产品如期上市；

第四，70/90标准的实施，将产生3个重要影响：增加套数、加大竞争，以及削弱部分换房族的换房欲望，令广州的主力需求受抑，这些都对楼价起到有效的平抑作用，有必要坚持；

第五，增加政府保障型住房的供应。

当然，上述只是在市场供应方面的一些建议，在引导需求、完善市场秩序等方面还有很多事情要做。总之，改变市场对楼价的预期，才是运用市场手段稳定楼价的明智之举。

限制购房缺乏正当性

姑且不论限制外来人口购房是否有法律依据，是否符合改革及人文发展（特别是开放、平等）方向，以及是否符合市场经济的发展需求（资金、信息、人才等因素的流动性），就其本身的执行来说，也并不合理。发展商会为了不卖房给外来人口，作茧自缚，自损利润吗？城市会为了不卖房给外来人口，丧失竞争力及经济活力吗？政府会为了不卖房给外来人口，背负“歧视外来人口”的骂名吗？况且，在城市化进程中，限制外来人口购房带有“反城市化”的意味，于国家振兴无益。假若真有地方强制执行，将会引发一系列消极影响，得不偿失，其结果必定是草草收场。

笔者不同意将文章的作者放在“歧视外来人口”的道德审判台上来拷问，他只是讲了一句很多人不愿说的实话，故不赞成部分网友的过激言论。房价大涨，引发许多关心房地产市场的人士探究原因，寻思对策，本身就是一件具有积极意义的事情，无须上纲上线。关键在于，在土地与人口存在深刻矛盾的大背景下，如何走出一条符合国情的房地产开发模式，利用有限的资源解决更多人口的住房问题。在这一点上，其实有很多亚洲国家和地区的经验可以借鉴。