澄清：我未说过“半年后房价将反弹”

6月10日晚，某网站发布短信，指我在当期的大话地产称“抄底正当时，半年后房价将反弹”。这其中有误，我从未对房价做出过预测，更没有说过“半年后房价将反弹”。具体可见当天的网络文字直播。

我在大话地产栏目上主要表达两个观点：

其一，没法判断底部，真正实现抄底是个困难的事情，但当前大江南北除了观望氛围外，还弥漫着较为强烈的抄底心理，这是客观存在的事实。这是08年不存在、截然不同的。原因主要有：一是市场对此次底部判断是“小底”，而不是08年那样的“大底”。当前经济的基本面较好，没有经济的大底，更无可能出现楼市的大底。客户调查也可反映出这样的判断，主流楼盘的价格摸底显示，接近70%的客户议价幅度在10%或以下。相当部分客户对失去08、09年抄底机会仍记忆犹新，这次已经采用谨慎关注、焦急等待的态度考虑是否出手。二是当前利率处在多年来最低水平，尽管二套房或以上的房贷利率有提高，但整体水平仍属相对低位。利率低，表明资金的利用成本低，利用贷款买房有其可图之处。加之通胀、人民币升值预期，资金关注楼市，随时投向楼市只是时间、时机问题。三是供应方因素，使得楼市的免疫力较强。楼市的供应量处在多年来的最低水平，亚运因素更使得广州供应少之又少，在竞争对手少的情况下，降价压力并不大。由于调控阻断了房地产投资增长、施工/开工面积的增长进程，使得未来的市场供应难以大幅增加。发展商库存并不多，还未开始真正的大举扩张（扩张前夕被调控所阻），故不存在资金链紧张的问题。相反，发展商实际仍处在去杠杆化阶段，反而盯住土地市场，看看有无抄底机会。在这些因素的共同作用下，全国上下存在较强的抄底心理（包括买卖双方）并不奇怪，难怪李嘉诚先生都声称要寻机抄底。

正因为是“小底”，所以存在短期内抄底的可能性（不同项目出现底部的时间不一样）；加上抄底本身是一个过程，所以不应该奢望大的降价、明显的底部出现。其实，当前的楼市已经存在抄底的机会：一些新盘新货为追求成交业绩，已经在价格上做出率先让步。日前，部分此类楼盘的热销，表明已经有人入市抄底。此外，市区的货量不多，一些片区和板块的一手供应甚至可用稀缺来形容，如果不留意、不及时出手，恐怕等到底部真正来临时，这些片区、板块的项目早就已经售罄了。这时候所谓的楼价（甚至是均价）底部，其实对此类买家而言并无意义。

其二，6月开始，楼市的成交有望迎来一小轮环比的超跌反弹，更多是局部的、技术性的，但还不能确定是“全面的、趋势性的”。新政导致很多城市在4月下旬、5月出现同比70%左右的交易量跌幅，与新政本身应该带来的30%左右跌幅相比，要大得多，属于“超跌”。随着宏观经济刺激政策的退出，逐步放缓步伐（如央行重申适度宽松的货币政策）；以及楼市调控政策逐步明朗化（信贷政策已最终落地，税收政策已确认为“逐步推进房产税改革”），政策效应有望筑底，这本身也有一个回稳的过程。两者效应叠加，超跌反弹的技术要求，有望伴随政策预期的稳定，促使楼市在未来一段时间出现交易的小幅反弹。

我从未在会上预测未来的房价走势。在未来中央政策导向没有弄清楚之前，所有的预测都是徒劳，涨或跌都有可能。相关工作人员可能将我对“6月开始交易量将反弹”的观点，误当做“6个月后房价将反弹”。特此澄清，谢谢！