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土地价格始终不是房价上涨的原因 (2007-10-12 8:58:37) [发送到微博]

分类：时事评论　标签：房价土地价格 |

土地价格始终不是房价上涨的原因

土地是人类社会一切活动的物质载体，从房地产行业来讲土地作为建筑地块是房地产的物质前提和基础条件。土地具有双重属性，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的；而土地的经济特性则是在人类利用土地的过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的综合反映。

土地的自然特性有以下4点：①土地总量的有限性。指从整体上来讲，相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也不可再生的，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种活动。②土地区位的差异性。指不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。③土地位置的固定性。指从实体流动来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定的地理经纬度上。另一方面，土地位置的固定性也表现为土地一旦用于某种用途就不易改变，调整难度较大。④土地使用的耐久性。指从人类有限的视界来讲，土地寿命是无限的，是可以永续使用的，通常条件下土地是不可毁灭的。

土地的经济属性有以下4个特点：①土地的稀缺性。现代社会中由于人口急剧增长、工业化和城市化发展，人们对土地的需求水平越来越高，而有限的地球表面却日益显得不足。同时，土地所具有的有限性、差异性、固定性等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源。②土地的区位可变性。土地区位的形成和变化是与人类的政治、经济等社会活动联系在一起的，因此虽然土地在自然形态上是固定的，但人类社会的相关活动却随着时代的变化而变迁，从而带来土地的区位发生相应变化。③土地的报酬递减性。在一定的技术水平下，连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。④土地经营的垄断性。由于在自然属性上土地是有限的、位置固定的，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。

土地供应与房价关系

表七土地供应与房价关系

1994年以来深圳土地供应与房价关系
年份	土地供应数量（公顷）	商品房均价（元/平方米）
1994	310	3010
1995	550	3265
1996	460	4020
1997	360	3650
1998	400	3300
1999	220	4690
2000	260	4835
2001	360	5020
2002	250	5267
2003	260	5793
2004	180	6385
2005	130	7542
2006	100	9956

注：数据来源于2006年《深圳房地产年鉴》

如表七所示，土地供应与房价呈现反向的关系，即自1994年以来土地供应时有起伏，但自2001年开始，深圳市土地供应开始逐年减少；而深圳房价自1994年以来不断上升，至近两年更是飞速上涨。

由于土地供应有限，同时土地投资者或者开发商为了保持连续开发，必须克服市场的不完全性和不确定性问题，进行土地储备。8月份国家发改委价格监测中心发布的《2007年中国上半年房价分析及后期走势预测》明确指出，“开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾”。根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报，土地储备(建筑面积)10平方公里以上的不下10家。以万科地产为例，截至2006年年末,万科已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，万科的拿地步伐丝毫没有停止，单是今年7月份，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。

房地产是和土地联系在一起的，在房地产市场上交换和转移的只是所有权、使用权、收益权和抵押权等，而房价所反映的就是这些无形权益的价格，任何一种权益的变化都会改变房价。房价与其它的商品价格一样，随行就市不断上下波动，也由于房地产市场的特殊性而有着其特殊的规律。

经济学家亚当·斯密曾经说过：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”由此可见，房价决定地价是一个早已阐明的经济学常识。由于土地的供给是没有弹性的，并且受到了政府的垄断，所以，土地价格是卖方设定的价格。房地产商是根据自己对于市场的判断，包括市场的供需及对未来的预期等决定房价，然后据此来判断地价的高低。尽管地价很贵，只要预期利润率够高，开发商也会投资。反过来即使某地的地价绝对价格表面看来不高，但是如果预期利润率低，则开发商可能会放弃投资该项目，出现流拍等现象。

在我国地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因。有很多学者通过收集数据采用统计计量的方法从实证上也证实了这一结论。谢叙祎¹（2006）以最近5年上海市商品房价格指数和土地价格指数为样本，通过时间序列分析，研究了上海市房价与地价之间的相互影响关系，结果表明在短期（1年以内）内两者相互影响，长期内房价决定地价。并且作者用房地产经济学相关理论，进一步论证了实证检验结果，证明了依靠降低地价来控制房价上涨的做法是不可行的。

李宏瑾²（2005）运用1998年以来我国房屋价格和土地交易价格指数的季度数据，根据格兰杰因果检验的方法，证明了近年来房价是推动土地价格上涨的原因，而土地价格则始终不是房价上涨的原因[1]。以上的理论与实证分析都表明了，长期来看土地价格上涨不是房价上涨的原因，而是结果，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。

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