其实做为房地产行业的工作人员，对本行业的是是非非虽然没有了解研究到学术和权威的角度，但是本行业的事情还是了解那么一点点，或者说其实大家都很明白，就是不愿意说破。
是的，报道所说确属“客观现实”，而且也从老百姓的角度很好的给大呼了一次正义。消费者在买房子时尤其是期房时是自己掏钱买了一个巨大的风险，这是一个不争的事实。但是，好多时候我们考虑问题不是在一个心态在一种思维一时激动就轻易定论。
风险之所以叫风险是因为它直接和人们的利益直接挂钩，风险无时不在无处不在的充斥在我们生活的方方面面，看看每天的地方日报晚报，看看电视中央台地方台，看看国内国外，什么样的风险没有。现在愁房子的人数估计还没有炒股的人数多，但是谁的风险更大不是明摆着的吗？为炒股跳楼的人多有听说倒是还没有怎么听说有几个为买房子跳楼的人。但是怎么还有那么多的人去炒股？而且批判炒股风险的文章报道倒没有几个？还有更多的疑问本文暂且不提。
当一连串的问题摆出来的时候，我们做为老百姓的是不是也应该了解一些开发商的行为动机及些许渊源。
首先，开发商卖期房是想前期圈钱，为攫取高额利润。很正确。试问，哪个做买卖的不想大赚一笔？换位思考一下了。房地产做为一种特殊商品的生产行业，具有周期长，涉及面广等基本特性。前期需要投入很多的资金，没有几个开发商可以自己掏腰包就建成一个现成的项目再往外销售，何况还有和方方面面打交道的头疼问题。盖房子确实是一件很头痛的事情，就连计划经济时代和改革开放初期，国家盖一些房子就有些力不从心，还不仅仅是因为资金的问题。于是乎，市场经济，国家放开了住房行业的一些规定，也给了相当大的支持，催生了一大批房产公司和一大批超级富人。那时候房产商们是真大赚了。现在不一样了，什么问题出来之后，房产商们的“银根”“地根”都资源短缺了，只能从老百姓身上打主意——“圈钱”运动开始了。
银行加息，土地限制，而房子必须要买。所以，听到银行加息，听到关于“天价地王”的消息，我的第一反应就是“转嫁”。转嫁方是谁太难以定论了，也不敢妄言，但是受转嫁方很显然的就是天天为房价上涨叫苦不迭的老百姓。
“圈钱”是贬义，是快速牟取暴利为目的，而不考虑其他。也就是说十之八九是违法的。就现在的房地产期房市场来说，以这一定义看来，房地产行业不应该存在这样的圈钱行为。首先，长期性。房地产期房销售是为了积累资金为继续开发建设打基础，要牟取暴利也是房子盖好之后的事情，起码也是两三年之后了，不够快速吧。其次，违法性论据不足。有很多开发商期房销售捞得大批现金后逃之夭夭的现实。但是让人纳闷的是，为什么没有防范？要知道从一个公司注册到业务开展，方方面面都要和政府各部门机关打交道，更何况是房地产开发公司。从办各种证件，到开始动工，就是盖个烂尾楼也是明摆着的很大的场面，就没有人引起人们的注意？相关机关在审批时也没有审明开发商身份吗？至少是携款潜逃者难以逃身的把柄应该在握吧？可是没有，大家都被蒙骗了，看着那些没有天良的人拿着大家血汗就那么跑掉了。如果相关机关严格各项审批政策，并确实有约束力有执行力，就规避了这些不应该由老百姓承当的风险，至少是减轻。
圈钱，现在出现在很多行业的一个现象，更常见的是在股市上出现。股市在本质上是大户用来“圈钱”的一种资本运作方式,谁的资本大,谁就有本事在股市上圈大钱。什么叫成熟的资本市场,能不断圈钱进来的才叫成熟的资本市场。这样想，就不知道如果有一天房地产开发公司能轻易上市融资又是一种什么样的现象，又会出现什么样的问题？到时候就是真正的圈钱了。
其次，开发商使用预付款不是没有任何代价的。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说开发商所使用来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用，指的只是开发商不需要支付类似利息的使用费就得到了资金使用权。天下没有免费的午餐。一般正规的开发公司在和业主签合同书时一般都约定了交房时间，如果违约是要交违约金或者业主可以自主退房的。还有就是信誉问题，一个项目动辄上百套数百套的房子，要面临数百上千个业主的督促。等等。这些都是无形的巨大压力。只有资金充足才可以缓解这些压力。所以为了资金，开发商使出浑身解数上演“空手套白狼”。归结于预售制度不完善不是找到了答案而是提出了问题，怎么样才能完善？这是一条多长的完善之路？天知道。
易宪容说：在开发商与业主的博弈中，占主动的永远都是开发商。这里“博弈”做为一个经济学术语用的恰到好处。不过还是广大人民有智慧通俗，一句“买家永远没有卖家精”基本概括了各行各业。
房地产广告的虚夸在人们看来是帮助了房产商们更容易圈钱。比如说这个地段房子好，以后要开通什么什么路、建设什么之类的。其实这些话也不完全是房产商虚夸的。在一个项目实施之前，开发商也是要做大量可行性研究的。不光是市场调查分析，更多的是对当地政策的研究，譬如城市规划和发展方向等。但现实是即使是规划好了的，也不一定实现。笔者曾研究一个地方市级的城市规划文件，发现以市区为中心，竟然有东西南北四个方向的开发区，还不包括城中心的旧城改造工程。原因就是只要政府领导一换届或调动，原来制定的方针就成为历史搁浅了。新的领导要有新的政绩体现，变化多多，对于地段位置占关键因素的房地产来说是多大的影响不言而喻，业主受到的牵连，是来自开发商还是来自相关调动是说不明道不白的。
“为了遏止房地产市场过热，政府在宏观调控中拿出了不少办法，连续加息，收紧信贷，力度前所未有。可是，熟悉房地产操作的人知道，房价能炒上去，不仅仅是钱上的问题。如果没有炒做机会，没有炒做手段，房地产商使出吃奶的劲，房价也不可能翻着个儿的往上窜。让人遗憾的是，商品房预售制度就给了他们留下了这种余地。 打蛇打七寸，现在我们能够摸到开发商的脉门，就应该有勇气从这个地方下手，从根上切断开发商炒做房价的可能。”关于这个观点，我相信各专业人士会很快通过各种媒介表达自己的看法。
房地产行业既然定位为国家的支柱行业，就不仅仅是这个行业交的税多，更是因为这个行业的产品直接关乎到老百姓的切身利益。所以，当我们看到某一制度的弊端呼吁需要改革时，就要多考虑考虑老百姓，保障了不承担期房的风险，保障的了现房就没有风险吗？保障了开发商不圈钱牟取暴利能不能保障民间不再有“房奴”这一辛酸名词？其实房地产的七寸，是全民的七寸，预售制度绝对不是唯一的命门，恰恰是不要打，不要置于死地，怎样才能共生共荣，多赢的局面是这个社会的生存发展方向。
我们期待着，充满信心。
