| 成都市分区房地产市场报告
提报单位：上海新联康投资顾问有限公司
提报时间：2006/10/20
关键主题：成都市分区房地产市场
提报正文——
城西市场
一、双楠片区
区域描述
双楠片区的迅速成长，这个南起川藏大道、北至草金路的外双楠片区，已经逐渐成为都市新贵的聚集区。到目前外双楠片区的土地基本开发完毕，双楠片区已经成为一块集时尚、休闲、娱乐、购物于一体的国际化高尚新区。片区的成功打造，迅速地提升了区域的居住品质及人居价值。
生活配套方面，生活区域内有大型超市人人乐，集休闲、娱乐、购物于一体的伊藤洋华堂一带休闲生活广场。医院、星级酒店，以及各类的餐饮娱乐场所的建立，已经使生活配套从成熟发展推向生活前沿。
交通方面，主要公交线路8路、70路、77路、53路、83路等。二环路的环线上有42路、52路、51路、96路、111路、100路环绕。与青羊大道贯通的武阳大道，以及双楠大道的开通都将大大地便捷区域内交通，使外双楠成为一个真正国际化配套成熟片区。
区域环境方面，环绕在城西两大河流之一的清水河，向内延伸是成都最大的生态公园浣花溪公园，向外流转，像纽带将外双楠片区牢牢地环抱。区域内大多以中高端楼盘为主，楼盘的内外环境相互映衬，大大地提升了片区生态环境。
本区域目前在售个案：8个
区域最高报价：中海•龙湾半岛6000元/平方米
区域最低报价：西郡香林4400元/平方米
项目情况列表
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项目名称 |
开盘时间 |
总建
(万平方米) |
建筑类型 |
均价
(元/平方米) |
主力面积
(平方米) |
主力总价(万) |
交房日期 |
销售率 |
月均去化套数 |
|
鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
28 |
高层 |
5800 |
二房97.01三房142.13 |
二房50.4三房73.9 |
二期第一批基本销售完毕,第二批预计11月开盘 |
93% |
300 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
3.8 |
高层 |
5200 |
三房140-155 |
三房72.8-80.6 |
07年初 |
93% |
18 |
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中华名园 |
06.8.6 |
50 |
高层 |
5200 |
二房85-100三房128-143 |
二房39-46三房59-66 |
07年 |
58% |
88 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
20 |
小高层 |
5300 |
三房120 |
三房60 |
07.4 |
98% |
29 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
4 |
小高层 |
4400 |
二房77 |
二房31 |
07.4 |
70% |
28 |
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中海•龙湾半岛 |
06.10 |
5.6 |
小高层和别墅 |
6000（公寓） |
二房92三房150 |
三房90 |
/ |
30% |
70 |
数据来源：上海新联康研展部06.10
总建规模
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案名 |
开盘日期 |
总建（万平方米） |
|
5以下 |
5-10 |
10-15 |
15-20 |
20以上 |
40以上 |
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鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
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28 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
2期 |
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中华名园 |
06.8.6 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
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20 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
4 |
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中海•龙湾半岛 |
06.3 |
|
5.6 |
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数据来源：上海新联康研展部06.10
从上表可以看出，本区域个案的总建规模比较分散。其中10万平方米以下的社区有3个，20万平方米以上的社区有3个，在10-15万平方米这个区间出现了空缺。
平均单价
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案名 |
开盘日期 |
主力面积（平方米） |
|
3500-4000 |
4000-4500 |
4500-5000 |
5000-5500 |
5500以上 |
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鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
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中华名园 |
06.8.6 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
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中海•龙湾半岛 |
06.3 |
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数据来源：上海新联康研展部06.8
从上表可以看出，目前双楠地区的项目，价格基本集中在4500-5500元/平方米，其中报价最低的是本区域规模最小的项目西郡香林，均价在4400元/平方米，报价高的是中海和置信的项目，可以看出品牌在这个区域的影响力。
主力面积
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案名 |
开盘日期 |
主力面积（平方米） |
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70-90 |
90-105 |
105-120 |
120-135 |
135-150 |
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鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
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中华名园 |
06.8.6 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
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中海•龙湾半岛 |
06.3 |
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二房 三房
数据来源：上海新联康研展部06.10
从上表可以看出，本区域个案二房的主力面积分布在90-105平方米；三房的主力面积集中在135-150平方米。二房面积最小的出现在西郡香林，为70平方米。面积最大的二房为中华名园，面积100平方米左右。三房最小的为置信项目，面积120平方米。面积最大的为康河郦景2期，面积155平方米左右。
主力总价
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案名 |
开盘日期 |
主力总价（万元） |
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30-40 |
40-50 |
50-60 |
60-70 |
70-80 |
80-90 |
90-100 |
|
鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
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中华名园 |
06.8.6 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
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中海•龙湾半岛 |
06.3 |
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二房 三房
数据来源：上海新联康研展部06.10
从上表可以看出，本区域的个案二房的主力总价集中在40-50万元。三房的主力总价较多的集中在65-90万元之间。
销售情况
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案名 |
开盘日期 |
销售率（%） |
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50以下 |
50-70 |
70-90 |
90以上 |
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鹭岛国际社区（二期） |
06.6 |
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康河郦景2期 |
05.11.26 |
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中华名园 |
06.8.6 |
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置信丽都花园城 |
05.12 |
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西郡香林 |
06.5.20 |
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中海•龙湾半岛 |
06.10 |
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数据来源：上海新联康研展部06.10
从上表可以看出，本区域个案目前的销售情况较好，目前多数项目的销售率都在70%以上。区域内一般项目月平均去化套数在30-60套之间，中海、置信等知名品牌的月平均去化在70-90套。说明该区域的实力大盘对够房者有着较强吸引力。
客源分析
本区域的主要客源为周边高校教师、外企高层，以及区域内的政府公务员等。
区域市场结论
本区域项目以小高层产品为主。
本区域项目品牌优势比较突出，以中海和置信2家知名开发商为代表
本区域项目的产品以2房90-105平方米和3房135-150为主。
本区域项目的销售情况都比较良好,月均销售可以保持在30-60套左右。
本区域项目的客户以城西客源为主，有部分城中心的客源。
本区域未来推量较大。
代表个案：鹭岛国际社区
投资兴建 ： 滕王阁地产
项目位置 ： 成都市外双楠鹭岛路
建筑规模 ： 总户数4000（2期1195）户，总建筑面积28（2期）万平方米
工程进度 ： 主体结构在建
产品类型 ： 混合社区
销售价格 ： 5800元/平方米
主力面积 ： 二房97.01平方米 三房142.31平方米
主力总价 ： 二房50.4万元 三房73.9万
销 售 率 ： 93%
交房时间 ： 2007年12月
近期房源去化情况 ：（35号楼）
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房型 |
面积（平方米） |
户数 |
比列 |
去化套数 |
去化率 |
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2房 |
94-97 |
48 |
44.5% |
47 |
98% |
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3房 |
138-142 |
48 |
44.5% |
48 |
100% |
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复式 |
168-186 |
12 |
11% |
12 |
100% |
项目优势 ：1. 就整体地理位置来说，该项目在本区域是最好的
2. 周边生活配套相对完善
3. 居住氛围良好
4．大社区，大规模，大配套
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