纵观国内二手房市场，一连串令人触目的数字、历史在惊人地重演：

2003年，北京“坚石案”：受骗房东客数达数百人、被骗资金涉及近千万元，坚石曾为北京市首批“放心中介”，注册资金达   一千万元

2005年，合肥“桃园事件”：涉及300多名客户，4000万元房款，桃园房地产代理公司素有合肥中介“房产航母”之称

2006年，天津“汇众案”：涉及买卖双方交易主体700多对，被诈骗资金超过1.5亿，曾被天津市评为“优秀企业”

2007年，深圳“中天事件”：总裁蒋飞携巨款人间蒸发，预计涉及资金高达1.7个亿，曾获“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号，在国内拥有百家门店

不约而同，发生大案的都是在国内颇有名气的品牌中介。房产中介的公信度又一次降到了冰点。由中介进行资金监管的风险到底有多大？让我们来看另外一组上海中原的内部数据：

据粗略估计，上海每年的二手房交易金额约1300多亿，其中有85%是通过经纪公司成交，一次性付款与按揭贷款的比例约为4：6，由此可见，二手交易中通过中介代为保管资金的量与风险相当的大，从而也成为部分中介资金链断裂的真正导火线。

2006年12月29日，建设部和中国人民银行出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。事实上，在此之前，已有一些地方的政府部门开始对资金监管进行了实质性的管理。目前政府已经介入资金监管的城市及主要做法如下：

政策与历史背景  2004年8月：实行二手房网上交易制度，网上签定合同备案，给资金监管提供了一部分技术上的可能；

2005年4月18日：开始二手房网上交易资金监管试行

2005年10月1日：实行公积金的资金监管

2006年8月：强制实行按揭贷款的资金监管

2007年1月：强制一次性付款也纳入资金监管

监管主体    天津市房管局专设国有独资的“天津市正浮房地产经纪中心”，无尝提供服务，在各银行都设立监管账户，产生利息一律归卖方所有

监管范围    所有款项

监管方式    政府强制执行，签订房管局正式合同5日内钱款必须进监管账户，否则合同无效，出产证后放款

实施效果    最早由政府强制实施资金监管，导致数家中介倒闭。自05年4月18日至07年5月31日，累计签订二手房买卖代收代付协议32668件，接受委托资金近120亿元，服务覆盖面达72%

政策与历史背景  2007年3月22日，《北京市存量房交易接算资金账户管理规定》出台

2007年4月15日，开始试行资金监管

2007年6月15日，正式实行资金监管

监管主体  中介凭资质备案与银行合作开设专用账户，资质条件：熟悉房屋交易市场的相关法律且信用档案无不良行为记录；注册资金不低于100万元；向交易保证金专用账户存入100万元保证金

监管范围  除定金以外的所有房款，买卖双方需要签订资金监管协议并走网上合同备案，定金可由中介代收付（上限不超过总房款的20%）

监管方式  未强制，交易双方在签订合同时可自行选择下载建委格式合同：自行成交或经纪成交版本。选择自行成交则不需要走资金监管。若走资金监管，出产证后银行凭财务的信汇凭证、权证支取凭证、交易中心的办结单放款

实施效果  大部分房款由上下家自行支付

目前的做法：一般是由中介公司代收代付，客户将款项存入中介公司指定帐户，由中介公司根据付款进度支付，对五万元以上的款项银行会进行额外监管（一般要求提供合同资料，放款文件等）

影响：只有广州暂未有相关政策出台。但更多的客户会选择自行转付，因为觉得中介公司代收付比较麻烦。

政策与历史背景  2006年9月1日，颁布《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，12月试行

2007年1月1日，正式实施网上备案

2007年5月，上海市房屋土地资源管理局下发通知，明确规定不经过“网上备案”的二手房源不得对外发布。网上备案的房源必须登录产权编号。

2007年9月，中行上海分行与部分品牌中介公司联手试点推出二手房资金监管业务，中行浦东分行成为上海开展此业务的首家试点银行

监管范围 中行上海分行可以对二手房交易中定金、首付款（或全款）、尾款等金额同时监管并划拨。

市场效应  网上备案为资金监管的前奏，其控制节点与执行均比较有效。计划今年开始实施资金监管，具体步骤、实施目标与、各方权责与控制点目前尚不明确。

政策背景  2007年8月1日，深圳市国土资源和房产管理局与市工商局联合推出《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同》。（居间合同长达12页，罗列了各种特殊情况的选项）

资金监管方式  签合同时要签订资金监管协议书，客户自行选择由银行托管或中介托管。自合同备案以后，大部分客户会选择银行托管。一般的银行托管要收费，各家银行费用又不等。大约在千分之二、三左右。

市场效应  深圳目前绝大多数中介都走银行托管，但仍然有部分中介进行不规范操作，比如之前的创X则要求业务员说服客户将款项打入公司帐户。深圳的网上合同备案流于形式，只是让交易多走了一套形式上的程序，并不能真正杜绝阴阳合同。据了解，中天事件后，深圳政府尽管召集了相关会议，但就资金监管问题并未有实质性举措。

政策背景事件  02年浙江中原开始与银行合作，成为杭州第一家实行资金监管的中介  04年4月，杭州开始政府强制监管

监管范围   合同中所约定的所有房款，都必须进监管帐户

监管主体  中介在银行设立监管账户，中介的资质没有特别要求

监管方式  按揭贷款部分是出他项证后放款，其他款项都是由买卖双方自行约定，根据合同约定的房款条件，由四方都确认通过后放款

实施效果 市场接受度很高，由于杭州的按揭贷款一定要经过中介成交。所以这部分资金必须进入监管账户。而一次性付款的情况，大部分客户为避免交易双方纠纷和风险，也愿意选择资金监管

政策背景事件  06年12月开始试行“存量房网上交易系统”，对中介公司从资质、人员到日常交易行为的规范化管理

07年9月1日起，南京房管部门专门设立了二手房资金监管账户，免费为交易市民保管房款。同时正式启用新版二手房买卖格式合同。

07年10月中旬，融众事件之后开始强制实施按揭贷款的资金监管

监管范围  按揭贷款部分强制资金监管，其余部分可自行选择。（基本为自行交付）

监管主体  南京市房地产交易市场在全市各商业银行开设存量房交易资金账付，一家商业银行只开一个账户，由各商业银行指定一家分支机构办理此项业务。承办该项业务的商业银行每月要向南京市房产局产权市场交易资金监管部门提供贷款清册以供抽查，确保交易资金的安全。

监管方式  1、公积金贷款：政府指定的担保公司帐户，由担保公司承担审核和担保责任，出产证和送抵押后钱款由担保公司放出2、按揭贷款部分：由于银行竞争激烈，目前多家银行都是在送抵押当日即可放款

实施效果  9月份，在南京市成交的二手房中，走监管帐户的仅占5%，10月中以后，按揭贷款部分全部执行资金监管

从各地政府的参与度来看，主要有两种：一种是政府直接参与，组建下属机构进行资金监管，如天津/上海。一种是由中介与银行共同设立监管帐户，一次性划拨款或按约定划款，如北京/杭州，政府起到监督作用。政府直接进行监管，具有较高的权威性与强制性，执行力度强。但不利之处在于通常收付款流程相对简单，不能像经纪机构一样充分满足交易的灵活性，政府组建专门团队的人力与管理成本也相当大。

毫无疑问，无论是政府监管还是第三方监管，意图都是为了规避由中介公司代客户保管资金所容易出现的风险。但除了天津强制性对所有钱款都实行监管以外，其余城市都有两个端口未收紧：一是监管资金的范围，一次性付款？定金？首付款？尾款？中介手中仍然流过大量的未被纳入其中的钱款。二是监管方式未强制，比如北京北京，一旦市场可以自行选择，而政府监管的流程又不够灵活，那么在市场认知不足的情况下，大部分客户都不会选择资金监管。

正如上述两点中所提到的，由政府出面进行的资金监管，通常都会采用一刀切的划款方式，产权过户后放款。交易本是市场行为，如非短暂而特殊时期，怎么可能受行政手段的强行制约？仅从这一点看，杭州的资金监管方式相对市场化，且运行的比较成熟。监管帐户由中介和银行共同设立，而划款方式仍然按照买卖双方的约定进行，中介审核放款条件，银行负责资金进出。这样的方式既安全、又公开，当然，原先在同一家公司部分间流转的工作，被转化为外部机构间的协作，流程的设定与运做效率将成为关键问题。