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08年4月武汉市商品房住宅销售备案
数据分析报告
湖北中原地产营销策划有限公司
研究部
二零零八年五月
【说明】：由于网上备案情况程序规定备案之后七天之内可以撤消，因此月末最终统计数据与研究部每日跟踪备案数据有一定的差别。
数据来源：武汉房地产市场信息网
一、备案情况概况
2008年4月武汉市房地产市场商品住宅供应套数为4758套，与上月相比减少了573套，降幅约11%;供应总面积53.20万㎡，与上月相比减少了4.61万㎡，降幅约8%。
商品住宅销售备案套数为3007套，比上月减少了349套，降幅约为10%。销售面积面积为29.94万㎡，与上月相比增加2.25万㎡，涨幅约8%。成交备案均价5956元/㎡，与上月相比上涨161元/㎡，涨幅约3%;商品住宅成交总金额17.8348亿元，与上月相比上升1.7884亿元，涨幅约11%。
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供应套数（套） |
供应面积（万㎡） |
销售套数（套） |
销售面积（万㎡） |
成交均价
（元/㎡） |
成交金额
（亿元） |
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4758 |
53.20 |
3007 |
29.94 |
5956 |
17.8348 |
本月新增商品住宅供应量大于需求量，供应套数的降幅大于供应面积的降幅说明本月供应的商品住房的平均面积增大了。销售套数减少但销售面积增加说明本月市场需求的商品住房平均面积也有所增大。供需两端的商品住房的平均面积都增加了，说明目前市场对大面积产品的接受度正在回暖，不再局限于小户型产品。
与07年相比，08年以来销售量一直较低，说明宏观调控的作用已经逐渐显现，市场观望氛围较为浓厚。2月由于气候和春节传统淡季的影响，销售情况惨淡，3月开始有所好转，4月销售套数较3月又有小幅下挫。由于观望引起销售量减少，迫使开发商做出一系列促销举措，部分楼盘的降价趋势再次导致购房者的观望情绪的蔓延，形成恶性循环，对于今后的市场需求情况仅从简单的数据上很难判定。
从上表可以看出本月的销售量大大低于去年同期，销售套数减少了2倍左右。市场状况与07年的火暴场面不能同日而语。 目前的市场状况不能断然地说是惨淡，而应该叫理性更加合适。
从上图可以看到，住宅均价基本都保持持续上涨的趋势，从07年4月到10月，均价涨幅不断攀升，而10月以后由于二套住房首付提高，贷款利率上涨等一系列政策的调控，有效抑制了房价的疯涨，涨幅一路下跌，使房价控制在合理的上涨范围之内。08年3—4月，住宅均价涨幅有所回升，特别是4月，涨幅高于去年同期。
二、住宅备案销售数据分析
1、各区域销售备案状况
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销售面积(万㎡) |
占比 |
销售套数（套） |
占比 |
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江岸区 |
4.61 |
15.41% |
526 |
17.48% |
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江汉区 |
2.91 |
9.73% |
285 |
9.47% |
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硚口区 |
7.22 |
24.11% |
749 |
24.90% |
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汉阳区 |
1.75 |
5.83% |
180 |
5.97% |
|
武昌区 |
5.79 |
19.34% |
602 |
20.03% |
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洪山区 |
3.10 |
10.34% |
265 |
8.80% |
|
青山区 |
0.69 |
2.30% |
59 |
1.96% |
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东西湖区 |
2.68 |
8.96% |
233 |
7.74% |
|
东湖高新 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
|
经济开发区 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
|
江夏区 |
1.19 |
3.97% |
110 |
3.65% |
本月销售备案最多的还是集中在中心城区，占到总销售量的70%以上。部分远城区如洪山区和东西湖区的销售情况还是比较良好的。东湖高新和沌口区域本月销售量基本为零。
2、各物业类型销售备案状况
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销售面积(万㎡) |
占比 |
销售套数(套) |
占比 |
|
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3.98 |
13.29% |
385 |
12.80% |
|
小高层 |
10.55 |
35.23% |
1100 |
36.58% |
|
高层 |
15.11 |
50.47% |
1513 |
50.31% |
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别墅 |
0.30 |
1.02% |
10 |
0.32% |
从各物业类型的销售备案数据来看，本月还是高层产品最受市场青睐。销售量占总量的一半以上，但与上月相比有小幅减少。多层、小高层的销售情况与上月相当，别墅销售也从上月的零销售增加到10套。
3、各面积段销售备案状况
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销售面积(万㎡) |
占比 |
销售套数(套) |
占比 |
|
90 ㎡ 以下 |
11.09 |
37.06% |
1414 |
47.02% |
|
91－120 ㎡ |
10.68 |
35.67% |
1061 |
35.28% |
|
121－140 ㎡ |
3.95 |
13.19% |
297 |
9.87% |
|
140 ㎡以上 |
4.22 |
14.09% |
235 |
7.82% |
本月各面积段商品住宅销售的主力面积在120平米以下，和上月一样，还是90平米以下的产品销售量最大。
三、住宅供应概况
本月供应量基本和上月持平。除了2月由于传统淡季的影响使得项目都避开这个时段开盘，08年开始，商品住宅的供应不断放量。可见，虽然今年近几月的销售量不比去年，但众多开发商仍然看好市场前景。
四、住宅备案新增数据分析
1、各区域新增量状况
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供应面积(万㎡) |
占比 |
供应套数(套) |
占比 |
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江岸区 |
31.72 |
59.62% |
2962 |
62.25% |
|
江汉区 |
4.92 |
9.25% |
600 |
12.60% |
|
硚口区 |
0.03 |
0.06% |
2 |
0.04% |
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汉阳区 |
0.17 |
0.32% |
17 |
0.35% |
|
武昌区 |
10.23 |
19.23% |
668 |
14.03% |
|
洪山区 |
3.36 |
6.31% |
293 |
6.15% |
|
青山区 |
0.28 |
0.52% |
22 |
0.46% |
|
东西湖区 |
2.50 |
4.69% |
195 |
4.11% |
|
东湖高新 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
|
经济开发区 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
|
江夏区 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
本月有8个区域有供应体量，主要供应量集中在中心城区，共占到总供应量的80%以上，而远城区的商品住宅供应量则相对较小，东湖高新、沌口、江夏三个区域本月供应量为零。
2、各物业类型新增量状况
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供应面积(万㎡) |
占比 |
供应套数 (套) |
占比 |
|
多层 |
0.00 |
0.00% |
0 |
0.00% |
|
小高层 |
15.55 |
29.23% |
1494 |
31.40% |
|
高层 |
37.29 |
70.10% |
3250 |
68.31% |
|
别墅 |
0.36 |
0.67% |
14 |
0.29% |
上图可以看到本月各物业类型商品住宅的供应情况。本月建筑类型供应量以高层为主，其次为小高层，别墅也有少量推出，多层本月新增供应量为零。
3、各面积段户型新增量状况
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供应面积(万㎡) |
占比 |
供应套数 (套) |
占比 |
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90 ㎡ 以下 |
13.37 |
25.14% |
1631 |
34.29% |
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91－120 ㎡ |
14.91 |
28.02% |
1492 |
31.37% |
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121－140 ㎡ |
10.64 |
20.00% |
794 |
16.68% |
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140 ㎡以上 |
14.28 |
26.85% |
840 |
17.66%
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分析
本月各个面积段的新增量中， 面积在90至120平米的产品最多，其次为140平米以上和90平米以下的产品，120至140平米的产品新增供应量相对较少。总的来说，本月新增商品住宅在各面积段上的分布很均匀。
五、3月武汉房地产商品房住宅市场特征总结
1、供需两端的商品住房的平均面积都增加了，说明目前市场对大面积产品的接受度正在回暖，不再局限于小户型产品。
2、本月住宅市场供大于求，供应量高于去年同期，而销售量大大低于去年同期。
3、住宅均价涨幅有所回升，本月成交均价涨幅高于去年同期。
4、本月商品住宅的供应量和销售量均集中在中心城区。
5、本月商品住宅的供应量和销售量均集中在高层产品。
6、本月各个面积段的新增供应量中， 面积在90至120平米的产品最多;各面积段商品住宅销售的主力面积在120平米以下。
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