房价不是股价，说降就降！
最近很忙，没有执笔，并不是没有可以写的，而是因为想写的太多，无从下手！近日获悉，最近召开的房展会，大部分新开盘的房子均价都在1万平米以上，连威海、青岛的房子都是3000元以上，“一房难求，只为囊中羞涩!”是目前老百姓的真实写照。
房价格过热，很多记者朋友也和我聊到这个话题，我始终坚持：“外升内降”的观点，这是基于对业务一线的同志们销控情况和决定房价其他因素做出的判断。最近CCTV2的早间新闻都很多经纪公司的老总在媒体面前宣传：目前新房价格持续升高，而二手房市场将受到老百姓的追捧，二手房市场交易活跃！而专家学者持续的“房价暴跌25% ”论调也为大家期待房价下调充满了期待。
但是事实呢？首先针对“房价暴跌25% ”只是美好的理想，我谈一下自己的看法：房价不是股价，升跌可能只在一天之内，今天红红火火的金融市场，明天就可能是黑色星期三，黑色星期一。沪深股指可以一天跌百分之八点多，但房价怎么可能在短周期内有很大的回旋呢？最近搜狐上有一片题为：“2007年房价会下降25% 十一个理由为您详细解读”（地址：http://house.sohu.com/news/2007-04-03/297874.html）的文章，详细论述了房价下调的理由，可谓非常的详实，例举了很多数据和资料，读完以后，充满了对房价下调的渴望。宏观面加微观面的分析对于事物发展是有指导意义的，但是大家看文专家文章以后冷静思考一下。
另外，我在摘录两条新闻（这两条新闻说明了对于房价，市场才是最好的发言者，每一个买房的人都是促使房价上升的动力，每一个卖方者也是价格调整的最好微观指标，只有这些来者一线的数据才能从一个侧面说明房价这个复杂的问题，因为归结到个体老百姓身上，单笔买卖的价格可能与趋势关系不大）。
新闻一：
北京房价连续17个月上涨 市民租房收入随之激增
2007年03月14日 来源：北京商报
在房市、股市的利好驱动下，今年以来，北京居民的腰包更鼓了。北京市统计局昨天公布的最新统计显示，今年1-2月，城镇居民人均可支配收入4122元，比上年同期增长12.3% ，特别是居民经营性收入、财产性收入增幅较高，分别增长73.2% 和1.2倍。
对于1-2月北京市城镇居民收入的增长原因，统计局分析认为，这主要是受到房屋出租收益和股票市场利好的带动，因此居民经营性收入、财产性收入增幅较高，另外工资性收入也稳步增加，增速达10.1% 。
据统计数据显示，1-2月，全市完成房地产开发投资145.8亿元，比上年同期增长21% ，增幅比上年全年高8.2个百分点。另根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，2月份北京市新增供应面积46.50万平方米，项目开盘整体均价13570元/平方米，房价同比上涨15.2% 。北京市城市居民在北京市房价连续17个月上涨的优势下，很多家中有闲置房屋的市民当起了包租公，因此近年来北京市民收入中的出租房屋收入呈不断增加之势。
另据统计，在居民收入提高和节假日的带动下，北京市今年初消费品市场表现火爆。1-2月，全市实现社会消费品零售额602.5亿元，比上年同期增长15.9% ，为近年来少有的高速度，增幅同比提高4.7个百分点。
新闻二：
北京高档房突遭寒流 九成房三月份成交为零
北京高档房市场持续高温之后，突遭空前的寒流袭击。3月，九成单价万元以上的高档住宅销量为零。
3月23日，京东某高档楼盘售楼处，坐在记者对面的销售经理张先生不停地抽烟，忧心忡忡。就在一月底，出于对市场前景的良好预期，其所在楼盘对售价进行了上调，然而，不幸却随之而来——2月份的销售量，从之前的每月50多套，狂跌至3～5套，而3月份的成交量为零（截止到3月23日，下文同）。
成交量的大幅下滑，令张先生颇为苦恼。而同样面临苦恼的却远不止张先生一人。京城高档楼盘集体遭遇空前的市场寒流。
曾经的“香饽饽”，缘何遭受命运突变？在今后的几个月当中，高档房销售会否出现转机？
高档公寓3月成交量跌至谷底
2007年3月，北京高档公寓市场在历经了持续的高温之后，突遭寒流袭击。据本刊市场研究部统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中九成销量为零套。
来自北京市房地产交易网的数据显示，都城心屿 一月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零套。官苑8号一月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零套。（详见图1）
高档公寓销量猛然下挫的事实由此可见一斑。然而，在高档公寓销量急剧下降的同时，其成交价格却出现稳增之势。统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元/平方米，分别较一二月份上涨31.3% 、24.2% 。（详见图2）
就个案而言，销量跌幅较大的项目，售价的涨幅并不大，甚至有个别楼盘的售价出现下滑。据本刊市场研究部监测，官苑8号2月份的成交均价较1月份仅上涨0.6% 。
不经意间，高档公寓市场昔日的繁荣景象在3月份消失殆尽。
3月全市别墅仅成交六套
在高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。来自北京市房地产交易网的数据显示，一月份成交22套的康城别墅，2月份便跌至5套，3月份仅为1套。而曾经被视为京城别墅项目之典范之作碧水庄园 ，在2月份成交10套之后，3月的成交量狂跌为零。此外，宽HOUSE、尚东庭、世爵源墅等，成交量均出现大幅下跌。（详见图3）
个案的遭遇令人瞠目。然而，大势的冷清则更令人难以置信。据本刊市场研究部监测，3月份，全市别墅仅成交6套、丽嘉花园、观唐、龙湾别墅、康城、水郡长安，各自成交1套）。其余别墅项目，均为零套。
别墅交易量的狂跌，令诸多从事别墅销售的人员面临着巨大的压力。3月25日上午10：00，中央别墅区某曾经在2006年热销的别墅售楼处一片寂静，只有接待处的三位工作人员，在低声聊天。一位工作人员告诉记者，该别墅项目已经三个月无成交了，所以，他们正在私下讨论，下一步跳槽到普通住宅项目。
当日，记者走访的五个别墅项目，个个门可罗雀。其中，不乏由于销售窘迫，而不得不将部分别墅转售为租的项目。
“我们项目以前每月都会有十几套的成交量，即便是在春节后一二月份，每月亦会成交三五套。但是进入三月份以来，一套未成交。这一现象是前所未有的，所以，最近我们整个销售团队都在面临较大的压力。”亚北某别墅项目销售总监坦言。
高档房缘何集体“滑铁卢”？
在记者的采访中，业界对于高档房市场遭遇“黑色三月”背后的真正原因众说纷纭，两会期间，人们对物业税开征的预期;物权法草案通过;限外细则2月份的出台;加息;项目上调售价和购房者对政策方面不确定因素的担心等，都被认为是导致高档房销量出现暴跌的原因。
首先，对物业税开征的预期。两会期间，社会各界对物业税开征的预期，被认为是3月份高档房销量下降的重要原因。“物业税虽然短期内不会开征，但是因为‘物权法草案’的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障。物业税开征的预期会对高端买家产生心理威慑。”某房地产资深专家表示，“因为，高档房的购买需求，无论是购买别墅，还是高档公寓，都并非应急性需求，非投资即升级置业。所以，当他们获知物业税可能开征时，诸多暂时选择观望。”
如上观点，在购房人李晶口中得到了印证。“原来计划近期购买一套高档公寓投资，但‘两会’期间，大家都在讨论物业税可能开征，所以，就没买。因为，我现在已经有几套房了，如果再买一套，未来物业税一旦开征，必然增加养房成本。”李晶说。
而事实上，两会期间，诸多两会代表对房地产市场调控表示了高度关注，由于涉及到房价、保障性住房等众多敏感性话题，所以，也影响到了高端买家的购房热情。因为，人们预期会有进一步的调控举措出台。
其次，限外细则出台。2月2日，市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作、学习时间超过一年，且明确限制一人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大的限制。比如，位于东三环内朝外门外大街附近的某项目负责人坦承，项目第四期销售颇为棘手。因为，在限外细则的出台前，该项目70% ～80% 的买家是外籍人士，但细则一出，很多外籍人士无法签约，所以，致使销售难度大增。
第三，连续加息影响购房预期。“春节后，各界对加息的预期非常强烈，所以市场必然会出现观望。从以往几次加息前后的市场表现来看，也都曾出现类似情况。”一位从事了多年房地产策划及营销工作的人士称。
这种分析在购房者口中进一步得到了证实。早在去年就欲购买一处高档房的李萍女士告诉记者，她还想继续等等看。“春节后，我就感到银行可能会加息。现在果然加息了，而且存在继续加息的可能。这肯定会影响到对房屋价值的判断。所以，我还是选择再等等看。”李萍说。
第四，市场供应平淡。在思源顾问董事长兼总经理李国平看来，造成高档房整体成交下滑的原因还在于，很多前期销售接近尾声的高档房项目，春节后还未开始推出新的房屋。而房屋新增供应的减少，必然影响成交。“2月、3月属传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，比如位于中央别墅区的格拉斯小镇，便从4月份才开始推广。”李国平说。
第五，高档房售价的不断上调。分析人士认为，高档房售价的不断上调也是影响因素之一。戴德梁行（泛城）住宅部董事岳锋钢分析指出，高档房市场售价与成交量出现“剪刀差”的原因在于多数项目上调了售价。“由于过去两年，高档房市场一直很火，加之奥运临近带来的利好因素，促使多数开发商对近几年内的高档房市场前景产生良好预期，所以高档房纷纷在年初上调售价。然而，价格的上调，必然会影响到房屋的销售速度。”
后市反弹回暖在望
不管原因如何，时下各界最为关注的是高档房市场销售遭遇“黑色三月”是否意味着今年的高档房市场前景惨淡呢？对此，尽管接受采访的数十位高档房开发商仍表示对后市行情充满信心，但业界专家却各执一词。
有专家认为，由于前两年高档房供应量激增，而需求的增长又比较平稳，因此2007年，高档房将进入消化期。 “今年整个高档房市场的供应量比去年将有所增大，尤其是高档公寓方面。根据我们的监测和统计，包括存量供应在内，2007年上市的单价16000元以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅在一份报告中如是说。
岳锋钢更明确表示北京高档房市场将告别狂热：“近年，高档房供应量激增。其增长速度远远高于高端需求的增长。也就是说，大家都认为住房需求不断猛增，但事实上，整个住房需求中，高端需求所占比例相对有限。基于此，我认为北京高档房市场在历经连续两年的狂热之后，在2007年将处于‘消化期’。”
“眼下高档房是‘政策市’，所以，低谷只是短暂的，未来高端市场必将回暖。从历史经验判断，预计将在5～7月份出现反弹。”李国平肯定地说。
而支持李如上观点的理由是：“一方面，近年，高端市场的需求增长态势非常明显，尤其是外省市人群进京购买高档房的比例不断增长。预计，随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来亦会稳步上扬;另一方面，受‘70% ·90m2’政策的影响，未来大户型房屋必将减少，而更正的高档房亦将随之减少，供应的缩减，定会促使高档房市场升温。”
采访中，多位专家表达了与李相近的观点。对于高档房未来的价格走势，某资深专家指出，并不能就此判定房价会降，因为需求是稳定的，只不过房地产市场目前还是“政策市”，受调控政策及预期的即时影响很大，有波动是必然的，长期来看，回暖是大势所趋。但由此带来的警示需要引起各方的深切关注。
以上两则新闻，我汇总在一起，大家可以了解一下，对于高端市场的销量回落，越来越多的人会更加理性的看待房价，而存量房的释放，投资房的套现也将刺激房价回调。只是在房地产企业运营和房地产市场的发展来看，房价这个房屋内在价值的价格表示肯定还会坚挺一段时间！
