——外环线以内，总价1000万以内的城市别墅新房的可供选择量在1000套以内。

                                                    大华集团  营销中心  杨子江

    自2005年以来，上海城市别墅的发展进入了一个新的阶段。经过2005、2006年的重点开发、建设和策划推广，到2007年上海城市别墅作为一个高端的产品线基本形成，其市场形象也日益清晰。同时，一些有实力的知名品牌发展商如万科、大华、金地、复地、中海、招商、保利等的大力推动。涌现出了相当一批品质楼盘。其分布区域日益广泛，产品的规划、形态、特征、风格、客群、配套等也日益细分化、多样化。

    观察近期的市场情况，随着2007年以来的市场快速发展。包括上海中环线附近开始，到郊环线以内的，城市别墅发展的主体区域，别墅市场有了一个明显的扩张性的增长。随着土地资源的日益稀缺和国家政策对于别墅用地的限制，因此特定区域内的后续可供应量成为一个重要的判断因素。

从目前上海市场情况分析，结合后续的发展情况，一个非常重要的特征是：外环线以内地区的城市别墅供应量已呈现明显递减的趋势。现有的供应量基本达到一个阶段性的节点。这里我们可以简单看一下，目前在内环内，除了类似九间堂这样的极个别的豪宅之外，城市别墅已经基本无量可供应。无论现在还是若干年之后，我们都会认为像九间堂这样的项目，在上海城市别墅市场中所具有的意义已经超出了其项目本身。内环附近其他还有类似御翠园、汤臣湖庭花园等项目，由于市中心的绝对地位优势，也几乎成为标本了。

当然，对应于内环内的高端别墅项目，即使在外郊环甚至以外，包括佘山、淀山湖等一些具有特殊景观资源的地区，也有千万元甚至一些亿元级的豪宅出现，但是这已经属于另外一个市场考察层面了。

在中环附近，包括一部分中外环区域。则是近期城市别墅表现较为丰富，同时也是销售去化良好的地区。包括浦西中环附近的大华蓝郡、梧桐墅、水岸蓝桥、复地美墅、祥和星宇花园、中鹰黑森林等，浦东地区的则有大华锦绣华城、海上国际花园、金地湾流域等项目。这里的项目有两大特点，其一是混合型社区相对比例较高，物业形态多样化。其二则是相当部分项目进入尾盘，即使有部分新推盘项目，其总的可推盘供应量也不多。单个项目中推盘超过100个单位以上的几乎没有。

    靠近外环附近，大多仍属于外环内的项目也有一些分布，主要包括类似锦秋花园、徐汇臻园等，由于环境、地段、规划和项目分布等一些情况的限制，在这里的城市别墅项目相对较少，甚至比中环附近还要少。这里别墅面向的客户群体也和中环附近有一定不同。而其他距离外环较近的有诸如皇都花园、银都名墅、棕榈泉花园、绿宝园、万科深蓝别墅、华润橡树湾等。楼盘品质大多不错，产品力有不同程度的提升。但是总体供应量也相当有限。

    从上述一些项目情况和实际分布来看，现有别墅项目形态多样，包括独立、双拼、联排等多种建筑形态。区域也涉及到上海的多个行政区域如徐汇、闵行、普陀、宝山、杨浦、浦东等地。但是从其实际价格情况看，1000万元以内的单元已经相当少。这其中扣除独立别墅基本不算，因为其价格主力已在千万元级别。内环附近有上亿元的单位也属正常。对于城市别墅中的重点产品之一的联体类单元，以200-300平方米左右的常规面积，那么单价在3万元左右则总价已经逼近700-1000万元。

结合现有约20个左右的外环内的城市别墅项目来看，扣除部分独立别墅和双拼、联体中的高端单元。经过初步的统计分析，可见目前普通联体产品中的1000万元以下的可供应量大致也就在1000套左右。对照上海总体住宅市场一年销售近20万套左右的水平，再对照上海别墅市场一年销售约7000—8000套左右的水准，这点可供应量也是相当少的。

随着城市建设和市场发展，我们预期外环线内，单元总价1000万元以内的大约1000套城市别墅的销售情况会进入一个较快的阶段。对照现有一些高档公寓的价格（其单价也都在30000—50000元甚至更高）和配置，外环线内1000万以下的别墅产品已经进入“超买区间”。况且大致到2009年的中后期，外环内基本就无成规模的一手别墅新盘供应了。当然，到那个时候，衡量的一个基准线也不再是1000万，而是一个新的价格、价值关系了。

因为这种消减去化的进行，带来的是其价值的几何级数的增长，这一点，只要对比一下2000年以来部分内环别墅的市场就可见其效应体现。别墅市场相对于普通商品房住宅市场的敏感性更强，同时其运行态势也相对独立。

对应于市场状况，要满足现有以自住和长期投资为主的别墅需求市场，可谓严重的不对称。当然，随着城市区域的发展，我们看到在外围区域包括外郊环、新城镇等地区，还会有部分的城市别墅保持一定的供应，而且这些产品也是相当有挑战性、创新性和提升性的。但是在总体供应量上还是趋于进一步紧缺的。对此，我们将继续保持全面的视野和科学的态度，观察好市场的变化与发展，在发展的动态中把握市场。因为城市在发展，市场在发展，客户也在发展，城市别墅这一个城市化与别墅产品的结合产物是最敏锐的表现者之一。

同时，我们也相信，城市别墅的价值体现是和城市整体价值的体现息息相关的，而且是反映城市精华的一个重要的侧面和亮点。“≤1000万”和“≤1000套”是两个很简单的数学表示，但是她们反映出的是一种市场的走向和价值的体现。我们能够做的，是珍惜她们背后所蕴涵的宝贵的土地资源、城市价值和发展精神。

小资料：我们这里讲的城市别墅，目前还没有一个完整的定义。可以借鉴的是。别墅，传统意义为“本宅外另建的供休养的园林住宅，多建在风景区或郊外。”而城市别墅虽然现在还没有严格定义，但是其基本特征及与传统别墅的区别已经可以归纳如下：

一、位于城市主要区域或者快速发展区域，有城市化背景而又分布广泛。

二、交通便捷，配套较好，与市中心联系方便，适合成为第一居所和本宅。

三、虽然在自然环境方面各有不同，但是内部景观仍然注意自然和谐。

四、规划特征、建筑风格、空间组合多样化，源流众多，个性与共性兼备。

五、客户群体面向提升中的主流阶层，是提升型住宅的重要标志。

    城市别墅不是传统别墅的单纯缩小或者简化，而是在城市化背景下，在建设省地节能环保型住宅的前提下，在城市中产阶层不断出现并提升居住质量和生活品质的需求下应运而生的别墅类产品。是别墅产品与城市化、城镇化发展相结合的必然产物，也是符合省地节能、保护环境、可持续发展理论的住宅产品。

                                                  2008年5月3日星期六