涉及买房，最多讨论的是房价、交通、市政配套，很少有人会想到未来居住成本的问题。前段时间，住在上海康城的居民说，那地方的餐馆是“淮海路的价格，乡下头的服务。”菜品和餐饮服务质量低劣，但价格奇高，不单不比市中心便宜，反而更贵。

事实也的确如此。我曾经去过上海康城附近，见证过当地的商业。印象比较深的是，那里的商业全部以中高档为主，房屋中介、高档美容美发、酒楼、酒吧、宠物店……全部是高毛利的商业行业。最便宜的套餐价格要15元，绝对不逊于市中心的淮海路。

这样的案例，绝非个案。在莘庄，在七宝，在九亭，在金桥……在一系列的人口导入区，这种现象比比皆是。买房人不得不有这样的感慨：搬出市中心，房价是降了，居住成本却上升了。

其实，黑格尔说，存在就是合理的。新建人口导入区商品虽然贵，却一定有它贵的道理。商铺租金绝不便宜。尽管很多人口导入区域的商铺租金开得很低，但那些商铺几乎都是由发展商持有，或者是早期动迁配套房的配套商铺。

大部分的商铺租金绝对不会便宜。因为商铺售价摆在那。假如租金定得低，买铺人的投资回报就很差。更何况一旦租金定得低，以后提高租金的难度就大了。所以，我看到过很多新建住宅区虽然人口已经几乎住满，但商铺却是空关的。想来主要是业主方无法和商户谈妥租金。否则以这些小区的人口密集程度，商家的经营绝对有很高的利润保证。

既然商铺租金很贵，那么商家更多考虑地就是，到底是增加销售量，还是增加出售商品的毛利率。答案通常有可能是后一种。因为当周边其他商铺都空关，只有少数商店在经营，市场的竞争并不激烈时，赚取绝对的高毛利几乎是所有商家的共同判断。无论如何垄断带来的利润总是最高的，虽然只是区域性的小范围垄断。

另一方面，商家即使愿意薄利多销，也必然会对新建住宅区的人流量有所顾及。人流量如果达不到赢利的标准，那么薄利几乎就会让商家自己“饿死”。在这样的情况下，商家自然更愿意提高商品和服务的售价，降低低毛利带来的经营风险。

无论如何新建住宅区的商业，随着人口的逐步导入，会自动地予以调整。一些价格适中的商业，会逐步被市场利益吸引，进入这些新建住宅区。类似上海康城这样的大规模人口聚集区，最终一定会引入适合小区居民消费的合适商业。

事实上，决定新建居住区未来居住成本将只有两件事：区域商铺总面积、人口的数量。如果区域商铺总面积远远大于人口数量，在未来的几十年里，商家和投资者将很难享受到暴利：区域的消费总金额就这些，有那么多的商家竞争，利润和租金自然不会高。但如此一来，消费者却得以享受到低廉商品和服务。

但如果商铺总面积远远少于人口数量。那么在未来的几十年里，小区商家斩你绝对没商量，你必然会成为承担高租金和暴利的“牺牲品”。