有人说它仅仅是运气好；在低潮时拾到了一个好地段；

有人说它开创了中国潮流物业的先锋；它是中国第一个流行主题商场；

有人说它是赚钱机器，租金从十几元每月每平方至现在一千多元每月平方；

有人说它也不过如此，建筑形状没特点，没有大型主力店，商品档次不高；

  成功非偶然，由广州海印集团运营发展。租赁承包东山区英雄广场地下防空洞。开业在没有人看好的情况，经过几年运作即成为商业街的典范，成为全行业的模仿对象。创建都邵说：一个商场的经营者，最根本的是解决两个问题：一是弄清楚“消费者为什么来”，二是搞明白“消费者为什么买”。只有解决了这两个问题，才有做旺的可能。老总的这样一句话，也解释了为什么流行前线十年磨一的剑成功核心原因吧。

  接触了许许多多的开发商，有成功的失败的，但是真正有商业运作能力的并不多，我已经不知在国内城市看到挂上多少个流行前线的招牌，这些大多是一些策划者简单的复制的概念，在这个复制的过程中当然有成功的，但是我相信大多的成功者并不知成功在那里，它的项目核心竞争力在那里。这也难怪，复制是一种看似最经济的操作方法。但是这样的成功将不会长久与持续。

  市场的竞争会随着消费趋势与结构的不同而产生不断变化和提升，在这汰弱留强的过程中生存下来的必将是懂得顺势而为的前瞻者。所谓经济学里最根本就是发现商机，也就是发现需求，并通过资源整合配置，最终在满足需求的过程中积累成就。这才是长久的打造企业发展之道。流行前线的成功内因是众多希望打造成功商业物业的开发者很好的借鉴，学习使人进步，解剖每个商业案例都有每个人的思考与收获。外行人就会看热闹，运营管理者可能看的是运营部分，而策划者可能看的是定位、功能分区、业态组合，而开发者可能是看开发模式。可以说每个人都有自己心中的流行前线。

  它位处广州中山三路,烈士陵园广场下，面积约一万平方米。原为国家备用防空洞设施,与广州地铁一号线、中华广场接轨。交通四通八达，为其成功打下了优质的基础。与中华广场接合带来了众多的人流,这是一个商圈互为互利的双赢。中华广场因其商品业态及消费人群的不同和流行前线则作了一个很好的错位经营。上面的出口是接合烈士陵园广场,广场上面有非常多的年轻人在玩猾板.。不大的通道让人觉得年轻人非常热闹,每个主要交通口都位布置电视，张扬着一种年轻的活力及对时尚的敏感。

  定位: 时尚潮流文化
流行前线是广州的潮流发源地，它不同于状元坊的狭长格局，也不同于屈臣氏的私人生活品位，“流前”是“潮”人们的最强势力范围。从初中生到高中生，再到20出头的花样年华，叛逆的、扮酷的、爱打扮的，都在这里秀出自我，同时，他们也看，也学习。现在虽然是一个“自我”横行的年代，却也是一个复制的年代。流行前线也是所有新人类和旧人类共有的“新概念学校”，在这里，你可以看，可以学习，一切色彩、节奏、搭配、潮流动向，踩在流行前线的地上，你就已经踩对了一半。

  群体:
锁定十五至二十五岁的年轻男女都要去“流前”
　　●女孩子：流行前线的时装、饰物、挂包、美容美甲、美食、手表、手机等汇聚一堂，让人眼花缭乱，对于女孩子来说，一个小脑袋的装扮就有无数小店等着。发带、头巾，全套护肤品、化妆品，耳饰，项链。喜欢逛街的MM不要轻易踏进一家店哦，因为常常是一家小店帮你从头到脚都配置齐全了，让你一不小心就栽进去，这个也试，那个也试，把时间丢在了一边。逛累了，可以到美甲区坐坐，为指甲美容，顺便歇歇脚。
男孩子：不要以为只有女孩子能在流行前线流连忘返，时尚男士也有属于自己的地盘！首选是位于“流前”南面的男士街。店铺装饰以黑色为主，尽力渲染硬朗气质，商品从休闲服饰、户外运动用品、流行配件（时尚烟盒、酒壶、火机等）一应俱全。另外，在运动风潮渗透服装理念的近几年，各位GG可以在前卫街找到自己的最爱。
  主题分区与特色店组合:
南梦宫→男士街→贴纸廊→前卫街→精品街→名店街→日本街、韩国街、欧洲街→兰桂坊

  特色电玩店:南梦宫（据说是运营都自营品牌）
　　如果你想见识广州青少年的随性热舞和电玩热情，就得到南梦宫游走一番。坐在游戏机前，只觉得五光十色，没有哪一处不是色彩。巨大的赛车声响可以淹没你的声音，大叫大笑都是尽情。这里，不时可以看到有色头发＋白色衬衣＋彩框眼镜的斯文酷类，或者是嘻哈懒散装束的学生在跳舞机前身体收放自如，踩着强烈的欧美、日韩音乐节奏起舞，身后有一群人在注目……这种酷型决不是“面无表情”就能塑造出来的。会让你情不自禁说：“好COOL啊！”的那种目中无人，叫做年轻无极限！一个刚刚下了舞台的年轻人意犹未尽：“我自己节奏感不错，买了跳舞毯在家里学，今天来这里就玩一下跳舞机。虽然跳舞机已经热了很久，但是还是很多人喜欢的。而且，在上面跳舞感觉超好，身后的人都看着，好像自己是个明星，呵呵。”
　不会玩跳舞机？怕玩大型电动？那就到贴纸廊和好友拍几套贴纸相吧！广州的无数小情侣、小姊妹在这里的贴纸相机前留下了甜蜜和Q表情。花费也不多，10元－30元就可以有一套PP的相片，钱包手机到处贴。现在还有一种最新的素描机器，机器描摹你的脸像，不论年龄，谁都可以玩一把。 

特色餐饮店: 夏绿地美食馆
　　最近玩变身，店内装饰一新，风格与以前大不同：弯曲延伸的小道，GGMM们可以坐在秋千上喝饮料、尝美食，在保持夏绿地清新风格的同时，多了一份梦幻、浪漫的情趣。来来往往走过流行前线的人们，都能被店铺门口一字排开的木瓜吸引住眼球，还不赶快入内品尝一下？

特色饰品店: PUCCA”
   来自韩国第一人气品牌“PUCCA”包袋精品，设计风格休闲活泼，大胆有趣，是都市年轻时尚女性的最爱。Q版少女“PUCCA”饰品专门店，以手袋、钱包和挂件为主，店铺设计风格浑然一体，装修很漂亮，店内播放最热门的韩语流行音乐，再加上最近几年常可以看见的“PUCCA”形象，自然吸引了不少女性顾客光顾。这个扎着两个小发髻、脑袋大大的小娃娃的拥趸们，快点找一个自己喜欢的配饰武装自己吧！另外，这家店的经营者就是大名鼎鼎的Q-GEN专门店的老板，知道Q－GEN实力的新人类们，也该领悟到“PUCCA”的无尽潜力了吧！ 

  特色饰品店: AI　IN　HOUSE
　　AI店贩卖的物件都是生活中的寻常小物，如相架、挂钟、小座钟、水杯、风铃、墙饰，然而AI店的物品件件都充满了奇巧的心思，灵气别致。奇趣相架歪歪扭扭，却能站稳在桌面上；设计简单、线条流畅的挂钟表面极具现代感；能挂在墙壁、门口的小帘子用大块花形透明塑料串成……配上这些创意出奇的小东西，你的小屋也许就是一个令人惊喜的欢乐园地。

有人说它很有创意，规划设计与开发理念一流；

有人说它经营惨淡，进场入驻商家众多没有实现盈利；

有人说它是花架子，有人说它是败家子。

  海上海新城位于上海市大连路旁,紧邻大连路隧道，高度契合杨浦区大学城的规划。 建筑用地约8.49万平方米,总建筑面积约21万平方米,以商业街为轴线,分东西两块。  

  海上海新城整盘建面２０万平方米左右，其中７幢住宅建筑面积９万平方米、３幢办公楼建面７万多平方米、５栋３万平方米分别由“水泥”、“金属”、“玻璃”、“红砖”、“木材”为属性特征的商铺。这理念有点类似香港圆方商场的规划设计理念。

  以前没到海上海现场考察时，对它是有期待的，但看完后印象有所折扣，坦率的说：这仅仅是一个依靠包装、名气与概念支持的所谓创意项目，如果是站在创意的角度来说它没太多的创意可言。

  创意是什么，有大师说：创意就是旧的元素，新的组合。创意不是由单单由一些建筑形体及装饰件就可以形成的，如果是这样的话那就是对艺术的渎职了。文化和灵魂，历史与沉淀才是艺术的灵魂。

  还有如果是站在经营上来说它仍然是粗放型的经营管理水平。有一次与原上实发展卢铿总经理交流时谈到海上海的经营是不理想的，它的未来如何，时间是真理的好朋友，它可以证明一切。

  非常希望项目的运营管理公司能重视这个问题，建筑体是死的，人是活，商家是活的，消费者是活的，只有做好运营，项目的价值才能突现。

　商业地产包含了写字楼、公寓、酒店、批发市场、商业街、购物中心等物业类型，而购物中心是目前商业地产的最高形式，也是操作难度最大的物业发展类型。但是购物中心以其未来的美好投资前期诱惑着逐利的众多开发商。这世道，只要有一个人发现一个商机，后面就会有一大群的人跟进竞争。但是一窝蜂的进入使得中国购物中心开发方式具有明显的趋同性，无法真正形成错位经营。所面临问题:  

     1、 规模是否合适：  如何分析及把握人口规模、消费实力、生活习惯、文化背景、消费趋势及商家的开店计划和要求 。
　　　2、位置是否合适：你的选址是否体现便利，不用开车也可到达，易达性强的枢纽位置。 
　　　3、定位是否合适： 你的定位是否丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造了时尚的体验化商业环境。  你是否不仅提供购物环境和购物场所，还应成为社区生活和人际交流的组成部分。  你是否照顾到全客层、全龄层的家庭式消费 
　　　4、业态业种组合是否合适：你的业态业种组合是否体现都市生活需求，强化了功能组合基础上的品牌组合？是否考虑到一站式日常生活服务：购物、餐饮、休闲娱乐、文化、旅游、生活服务等。 
　　　5、能否与城市互动和共享：成为城市的一个公共服务平台。  
　

以上种种的问题都是中国式购物中心在发展过程中体现的典型问题，如何打造一个定位合适、有持续发展能力的购物中心成为界入商业地产领域的开发商都在苦思冥的课题。  

　　一般而论开发商从自己投资回报的角度来考虑，这无可厚非。但是不懂商业地产的盈利模式及规律，仍按住宅开发的盈利模式来要求商业地产项目的投资回报注定是要失败的。为什么呢？商业地产的盈利模式的不同会造出不同的经营与开发的模。众所周知，商业地产的第一个原则就是通过统一开发、统一定位、统一经营管理及收租金的形式来达成投资回报目的。如果违背这个原则，后果将会面临悲剧下场，那么开发购物中心需要遵循那些原则呢？

　　1.“以客为尊”满足目标消费者的需求
　　因购物中心的体量庞大，不是单单一个品类或者单一的消费群体就能支持的，而是需要融合多种符合项目定位的业态，提供给消费者一个一站式的服务，所以要面对最大限度的满足不同程度的需求。在这里你不能单单追求产品的高档化，高档化的消费群总是少数的。
　　2.一站式齐全的功能配套
　　许多策划者总是在问：功能配套怎么划分，如果设定比例，其实这里的奥秘同样是需要结合项目本体条件、消费者需要、项目定位、商家进驻意愿等综合因素影响。众多百货与传统商业形态的改变都是应市场及消费者的消费需求变化而变化，所以揪住消费者需求的变化成为一个商场能否与时俱进，持续发展的关键。
　　3.环境营造要时尚与舒适
　　随着竞争态势的提高，人们对购物的要求不音仅仅停留在目的性购物，而是将购物作为一种生活方式。一个商业项目能否将顾客的消费时间停留得更高，那么消费力将会提高。其购物功能的特征是在逛街之中完成一天的休闲方式，不是象超市那样日常需要那样，所以不能像大卖场那样乱，当然也做不到如听酒店那样如家的舒适感。这中间要适度的把握，这里没有一个具体的办法，但是一定要以顾客为本，随着市场变化而变化，你要不断的让消费者有新鲜感。并愿意将购物中心当作办公室、家外的第三交际平台。

　　4.大型购物中心要面向广大顾客
　　在操盘的过程中，很多开发商都理想化的想做高档购物中心，觉得这样能赚钱又赚名，有一次带一个内地开发商去看广州中华广场，他们仅仅是在商场逛了一圈，就说体量（约17万平方米）还算可以，建筑形式一般，品牌也不是最高档，这个不算什么吧！一听这话，你就知道其是外行人看热闹，只有内行人才能看出门道。虽然中华广场的建筑形式、经营管理、动线设计等有诸多可以提高的地方，但你要知道在当今中国社会里绝大多数人的消费水平相比国际上还是中下游，而购物中心的体量这么大，面向如此大的顾客群，太高档通常无法成功。从社会财富的角度来看，毕竟高档的顾客群并不是消费的主体，大众才是这个社会的消费主体，世界各地的高档大型购物中心毕竟少数，成功的购物中心反而是面向社会大众的。
　　5.租金策略要符合当地市场
　　大家都知道，每个品牌商家经营者都是以盈利为目的，他们在投资进驻一个商场都是非常慎重考虑的，如果开发商仅仅是考虑自己的短期回报而不顾经营者，那么=经营者将会抛弃你，因为经营者赚钱，你才有可能赚钱，这是一个生态平衡的关系。购物中心的收益要以市场为标准，你不可能拿上海的租金来要求三四级城市的租金，而是以对购物中心的投入为标准。是市场养育了购物中心，当然市场形势好的时候所带来的回报可能会远远高于期望值。低开高走是原则。众多现在成功的购物中心都是走这上路子。
　　6．租金策略的原则
　　（1）租户要以市场为依托。很多购物中心的策划者会给开发商绘制一幅美好的蓝图，但在招商环节却无法招到相应的商户来实现。所以经营者要明白市场有多少因素能支撑购物中心的成长。大部分的策划者都没有仔细的研究市场而按理想去设置业态与商家，这是对自己不负责及对商家不负责任，最终市场会用脚投票。
　　（2）开发前要多问问我的顾客是谁？顾客要以市场为目标。市场有多大？顾客就有多少？在开发前要多站在经营者的角度考虑问题。
　　（3）依据各地的消费不同，制定不同的特色
　　兵法称：打仗没有一个标准的动作，而是要依靠实际情况作不同的调整，购物中心业态的调整同理。要以城市特点为重。不同的地方有不同的购物中心，具有不同的特色。要以强化特色做出创新调整。中国的城乡、区域差异比较大，有很多开发商在建造购物中心之前没有征求专业团队的意见，等建好了之后就出现了很多制肘的问题，要花很大的精力和财力进行逐步的调整。

　　一个好的购物中心的寿命可能会长达四十年到百年企业。要打造一个优质资产，持续增长的购物中心平台除了需要详细的前期开发筹备与策划。更加需要有一个“服务的心”及跑马拉松比赛的战略准备——“做到大家好才是真的好”。一个战略的选择，就注定了一个企业的发展方向，有识的经济学家总结企业的发展历程说：购物中心五年成功靠机遇；十年成功靠企业家；十五年成功靠制度；二十年成功则靠文化；购物中心能否成为百年老店靠的就是梦想。

    每个商业能得以生存下来，都有存活下来的理由。所有得以运行的生意都有自己的商业模式，哪怕是一个街头小店。当你建立这样一个小店时，你首先要回答的问题是：顾客为什么偏偏进我的而不是别人的店。如果街上只有你这一家店（这种情况几乎不可能），问题的答案就很简单；如果如果街上已经有了很多店（实际的情况常常是这样），这个问题的答案就不那么简单了。这通常是在中国开发购物中心或者是商业项目所遇到的问题。大多的开发者或者策划者并不知道自己的商业模式，或者是将别人的商业模式进行简单的拷贝。这种短期的做法注定是要付出代价并最终让市场来淘汰它。你不能指望做独门生意维持你的竞争优势与利润空间。

  “提供与众不同的产品与服务”当然是一种答案，但这个答案常常不那么常用，因为在技术更新呈加速器越来越快的今天。任何单一、简单的创新都会让人拷贝，有的人说：中国市场太大了，只要将一些先进的模式拷贝到没有的地方就有做不完的生意了。

  但这远远不是故事的结尾，因为许多公司也能生产功能和样式差不多价格又低很多的产品。你有什么理由让人偏偏买你而不是别人的产品？你必须向顾客提供同类产品难以模仿的价值。增加顾客的切换成本，让顾客对你的产品形成“成瘾性依赖”。

 遗憾的是，通过法律保护，技术和设计能力设置的模仿障碍在今天变得越来越脆弱。特别是在中国的房地产市场更是如此，听说成都有开发商对着万科某个系列进行全面的拷贝，并在成都市场以低以差不多一半的价格打倒万科在成都的项目。这种情况在中国非常的普遍，这也造成了业内有“创新无用论”的说法，但是经济的前进注定是在竞争中成长的。

  于是就有了商业模式的创新。众多在产品上具有创新能力的小公司发誓要革ipod的命，但是它们很快就发现ipod早已不是一种产品，而是一种商业模式。ipod的背后，是苹果建立的网上音像店。iTunes，购买一个ipod，等于买下一家其大无比的音像商店，因为乔布斯深知，顾客购买播放器的真正目的是听音乐和看电影，而其他公司以为顾客购买的是播放器本身。

   从事商业地产的人能否得到启发与借鉴呢?大多数的商业地产公司也以为经营者租赁的是店铺本身，而忽视了一种购买行为需求背后，隐藏着一种或多种更隐秘的需求，平庸的企业往往只能看到显而易见的需求，并且把全部精力用来满足这种浅层的需求，企业的发展战略仅仅是提供更豪华、更新的经营场所，而通过出租场地进行盈利，这种传统的经营方式会应时代的变化而变化。而卓越的企业之所以卓越，就在于它们具有对客户需求的还原能力。我们称之为“需求考古学”。

 “考古学”的特点是：找到埋藏着文物的地方，并将它发掘出来，并通过一件文物还原一个时代。投资都要做的是将这种需求考古学运用到企业的决策中去，我们能不能锁定一批人，建立合理的回报，为他们提供一个聚集的场所，一个有共同磁场的空间，解决了消费者的需求问题，经营者有他们商业的触觉也是尾随而是，如此下来一个场的灵魂也就是核心竞争力就出来。

　对于喜欢夜生活的人来，到香港游玩如果不去兰桂坊将会不完美之旅，“兰桂坊是什么？有什么魔力呢?对于感性的人来说兰桂坊是爱情迷失的路口,兰桂坊是酒醉的柔肠,兰桂坊是情愿被谎言灌醉的小女人,兰桂坊是爱在倒数时刻剩下的憔悴的吻……”。总之,只要你有足够的情感,你的内心就有多个兰桂坊。

   座落于中环云咸街与德己立街之间，是香港最著名的娱乐餐饮酒吧街，各类食市酒吧超过50间。中环是香港最重要的经济金融中心，大型外商、跨国企业、政府总部、知名律师楼林立，聚集了推动香港经济的精英，要想体验他们下班后的优皮格调，定要走进兰桂坊一探究竟！

   由中环地铁站毕打街出口沿上山的路径步行，约10分钟即可达中央警署、外国记者会及兰桂坊。走到兰桂坊，气氛马上和中环截然不同，这条用石卵铺设的小路，洋溢欧陆情调，两旁酒吧、餐厅林立。大多数酒吧从中午营业到凌晨一时或更晚。

  英式及澳式酒吧，日式卡拉OK酒廊都全日供应小吃。每当夜幕低垂时，许多香港的年青时髦新一代喜爱到这里的迪斯可舞厅畅聚，也为小街增添了另一种独特而刺激的气氛。

　　遇上除夕、圣诞节等时令节日兰桂坊 会定期举办街道嘉年华，设有游戏摊位、比赛和娱乐表演节目等，所有人还会涌到街上，一起进行倒数迎接关键时刻，令气氛更加高涨！

  之前世界杯热及7月举办的啤酒节，就令兰桂坊 更人潮汹涌，中外途人打成一片，纷纷举杯庆祝。紧接的重头戏便是十月的万圣节，人们扮鬼扮马，天使、魔鬼、木乃伊等争相斗艳。

特色酒吧：
C Bar是小店面，大热闹，临街座位可欣赏熙熙攘攘的人群，营业时间长达16小时。
 FONG位于兰桂坊中心地带，一楼是临街高脚椅，二楼是华丽的lounge bar，纸醉金迷的世界。

 POST 97是兰桂坊的经典品牌，供应传统英式早餐，晚上是酒类自助，都是97港币。
 La Doice Vita 97是最受欢迎的酒吧，白天供应地道的意大利美食，晚上是音乐酒吧，周四、六有现场演出。

 The Whiskey Priest充满浓郁的爱尔兰风情，正宗爱尔兰料理和黑啤，是在这里看球赛直播的好伙伴。
THE CAVERN经常策划小型“国际巨星”演唱会，不过都是驻唱乐队变身担纲，惟妙惟肖的演出也为酒吧带来了不少的人气。

　　沿着兰桂坊向西走，位于中环至半山自动扶梯旁的，便是新兴的饮食地带———苏豪美食区。前几年这里叫“苏豪”区，由于该区位于港岛荷李活道以南，故人们便通称这儿为香港的“苏豪”区，取其前缀SOHO而得名。

  这里是充满异国情调的美食区。在区内经营的餐厅，来自世界不同地方种族，一间间的小餐厅布置雅致，气氛高雅，菜式口味十分国际化，集多国风格于一身，同时亦有各地的特色风味。热门的有东南亚、美式西餐、西班牙法国到北欧、意大利菜及日本料理等。

  一些较少见的特色菜如尼泊尔菜，西班牙菜，地中海菜、正宗印度菜及中东菜等，亦能在苏豪区找到。

    它的成功值得我们借鉴与思考，人以群分,物以类聚,一城一地一定位。商业地产项目是一个创造性的行业，如何结合项目特征及资源。从社会发展趋势觉察需求，只要有需求，就有商机，作为商业项目，其核心就是要创造一个独特的商机平台，让商家能在此平台盈利与发展，形成一个互惠互利的共同体，形成其鲜明的品牌与文化。为日益多元化的消费需求提供一个聚集的空间与场所。为城市增加灵性，提高吸引力；为物业提升价值；为经营都提供商机；为投资者提供合理回报。

　位于北京东北方向大山子地区，是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。总建筑面积23万平方米。从2002年开始，一批艺术家和文化机构开始进驻这里，成规模地租用和改造空置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合，形成了具有国际化色彩的“Soho式艺术聚落"”和“Loft生活方式”。"

　闲荡在午后的798，墙壁上“把工厂办成毛泽东思想大学校”的政治标语依然模糊可辨，夹杂着当代艺术的涂鸦，工厂尚在慵懒的沉睡之中，“东八时区书吧”的露天咖啡馆，空气里弥漫着沁人心脾的咖啡香。

　拐到工厂的另一个区，看到一个叫“原味生活”的小店，木质的店面感觉返璞归真，店里陈列着各种各样精美的陶质艺术装饰品和壁画；附近一个叫“三百两银铺”的银饰品店也颇有风格，精致小巧的项链混合着夸张的另类戒指，让人爱不释手。

　工厂的大门右侧，“798”三个数字鲜红醒目。厂房厚重大铁门上挂着“工厂重地，闲人免进”的标语，带着浓浓的怀旧气息。进入工厂，简练朴实、讲求功能的建筑风格一览无余。高大的空间和明亮的天窗被分割成一个一个艺术空间。随意走进一家“对比窗艺廊”，空间内展出着以当代艺术为理念而设计的实用家居，如舌头形状的木质靠椅、选型复杂另类的灯具……。

　走出大大的厂房，看着眼前的798艺术工厂，道路平整、规划完整，艺术氛围浓郁。谁能想到这里曾经也是房屋破旧、街道凌乱……一幅惨淡之景。面对时代的印记——工业遗产，选择怎样的发展道路，也许798艺术工厂能给我们一些有益的思考和借鉴。告诉我们政府相关部门不要脑袋一拍的消灭历史。

功能定位：集艺术、生活、休闲为一体的场所。

入驻者：设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，也包括精品家居、时装、酒吧、餐饮等服务性行业。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，将原有的工业厂房进行了重新定义、设计和改造，带来的是对于建筑和生活方式的创造性的理解。

  这些空置厂房经改造后本身成为新的建筑作品，在历史文脉与发展范式之间，实用与审美之间与厂区的旧有建筑展开了生动的对话。在乌托邦与现实，记忆与未来之间。"798"是新时期以来的青年文化经过积淀转向成熟的过程。这里形成的文化将是地方资源的国际性转化，是个人理想的社会化。新的"798"意味着先锋意识与传统情调共存，实验色彩与社会责任并重，精神追求与经济筹划双赢，精英与大众的互动。
　　
价值增长：
   开始时房子价格一平米每天也就是几毛钱。随着一些摄影师及其他的艺术类的群体越来越多的进入，而此时厂房车间等场地已很难租到了，二手房价格已增至每天4--8元一平米了。

结语：
   798源自艺术家的偶然为之，商业是功利的产物，当艺术走向商业的时候，那么它的命运也最终无法摆脱商业的规律，也许，798在未来会变成一个仅仅是艺术的概念，也许，798将不久就消失，商人们进来以后，艺术家们，那些贫穷的艺术家们，又得打起铺盖卷寻找新的798。这不就象自己的经历吗？在很久很久以前，我都不愿意提起艺术在我生命的重要性，我以为自己的一生会贡献给艺术。但是阴差阳错的我走了一条与艺术相悖的道路，这增加了我内心的苦痛。见到798艺术工厂区，我的兴奋很快的让这种苦痛击落，但愿有一天我能真正寻找到属于自己的798。

   人类的社会进步就是建立在不断模仿、改进、创新中进化过来的。在进化的过程中，人是一个感性与理性相结合的动物，有自己的短板与盲点，所以在总结与解剖自己的得失以来总是不可避免的站在自身视野及角度来看待与理解这个世界。期望在不断的探索与总结的修身中追求到相对的事物真理。知道这需要不断的努力，但是我愿意这样坚持探索下去。
   从理想回到现实从事的商业地产时，人只是一个系统里的一部分，被迫花费了太多时间陷入到技术操作层面。当一个人局限自己一个思绪空间，微观的事做多了，就只见树林不见森林了，大多数人便容易迷失了的方向，坐井观天并以为自己练就一身好武艺，真人生悲剧也。

  时时以此告诫自己，知识的力量是穷竭不尽，每每感觉良好的时候，就会问还有什么可以突破的。事实上人类文明的进步就是在于不断突破与创新。希望能在这种使命驱动下悟出商业地产的核心是什么？梳理与总结出成功的商业地产模式是什么？
　　当然总结其成功模式需要操作案例积累、思想沉淀、知识的提炼与升华，通过不断的操作项目，好在尚知“以史为镜，知得失”。在借鉴与操作中不断学习。研究对象为近邻香港的购物中心，成功的核心何在？国内的商业地产如何借鉴与发展出具有自己特色的购物中心。

  香港的购物中心的业内人士及国内已经有许多这方面的行业人士作了许多经验的总结，但大部分都是流于中观与微观层面的分析与总结，如运营管理、定位、开发模式。到目前为止仍然没人从全面的梳理及高度的提升一个商业的文化的高度及行业持续生生不息的发展原动力。
　　归纳与总结一个商业模式，离不开对其宏观层面、中观层面、微观层面的分析，更离不开其深藏背后的文化因子。那么香港的商业地产的成功关键是什么？

从文化与宏观层面业看：
  香港是一个中英相交的产物，其文化是一个交融的文化，商业地产发展也带有浓厚的杂交特色。而商业地产的开发核心是一个长期持续的发展，就象人一样在不断成长中去成就自身。商业地产本身是一个资本密集和专业密集的产业，其价值包含着地产价值和商业运营价值两个要件，获利需要经过长期持有，需要稳定的租金收益，实现商业地产价值最大化必须使两个要件和谐发展，其核心为：“和”。所谓“和”：“中也者，天下之大本也；和也者，天下之达道也。致中和，天地位焉，万物育焉。”一般认为，所谓“中和”，它所强调的是位置的守中、行为的适中与恰到好处，以及不同事物之间的和谐关系。这是万物的根源，也是时代之需。香港地区经济繁荣与消费力的提高；稀有的土地及生活习惯；空前激烈的同质化竞争；消费者需求的日益多元化；与先进发展国家的紧密联系都造就其的发展必然规律与成功所在。

从中观微观层面看：
 
1：以人为本，适度开发，准确定位
　　
　　购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代 开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。
　　有人说购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区。香港新鸿基集团拿下那块工业用地后，补足商业用地差价，开商场。这个在老社区里的新商场，用了三年时间寻找定位：香港的多数商场晚上营业到九、十点，但APM营业到十二点，个别店铺营业到凌晨两点；多数商场以家庭消费者为主，而APM瞄准19-39岁的年轻人……
　　事实证明，香港新鸿基的定位给它带来了很好的收益。APM商场去年全年租金收入为2.4亿港币，对比10年前以20亿港币建筑成本兴建APM，这样的租金收入相当可观。不仅如此，APM还带动了邻近地区的商铺升值。

２：综合开发 资源相生 生生不息
　　香港的商业地产鲜有单一物业类型，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。
　　比如香港国际金融中心项目，事实上它并不仅仅是国际金融中心一期、二期写字楼，还包括IFC商场、香港四季酒店、精装修服务公寓四季汇。这是一个工作、消费、居住的混合，在香港开发商看来，最好的房地产开发配比就是：1/3住宅+1/3写字楼+1/3商业物业。最明显的回报就是四季汇的公寓出租率，这个每平方尺平均月租价高达65港币的服务公寓，目前的出租率超过96%，租金价格从第一期推出时的每平方尺53港币，上涨到第三期的67港币。
　　

３：传承英国的物管精神，以客为尊的运营管理
　　不是只有戏剧有“台上1分钟台下10年功”的说法，香港的商业地产也有前台、后台的区别。逛香港的购物中心对消费者来说绝不仅仅是商品的吸引，它的空间设计也让人很舒服，比如层层退进的中庭，开阔的休息区，即使不买东西，逛街也是种休闲。但如果你到后台操作区去看看，情况可能就不是这样了。
　　台前宽敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦数低了一半，数量也少了50%；所有专柜工作人员上下班不得从前台进出，而是走后门的操作区……。大古地产的人说：为了顾客的方便，我们竭力不断的创造更好的平台，如交通流线、业态组合、商品设置、功能分区无不细微之极。真正传统了英国优良的管家精神。
　　在香港，你会发现，顾客上下车往往都在建筑里完成，而不像国内的一般大城市，通常在街道上完成。深圳万象城在这方面做得很彻底，每一层商场都有停车场，顾客可以直接把车开到想逛的楼层。这在我们看来绝对是侵占营业面积减少收入的做法，在他们看来却是吸引人流、留住顾客的好方法。拥有1300多个泊位的停车场，每天2-3轮的车流，让深圳万象城的经营者坚信他们牺牲一部分营业面积的做法是对的。当然它是相当多开发商不能学的就是，华润有背景有财力，所以才玩得起这些高档的商业物业。
　众所周知，商业既是可以改变一代人的生活方式、消费方式的零售服务业综合载体，也是能够改善发展商、运营商和零售商以及投资人发展策略的物业形态、商业形态和投资形态，购物中心的各构成主体要实现这样的理想目标，必须按照客观规律办事，遵循商业地产固有的发展轨迹和运行模式，分别创造物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值，与之相反而为则像打破大自然的生态平衡一样，产生不良后果。
　准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新既是不可或缺的要素，又是相互高度融合的。

  潮起潮落，花开花谢，草长果熟，自然万物总是在不断的变化中，但是在这个过程中总有一种冥冥的力量在平衡着。但凡有过操作阅历的人士都知道：商业项目是有生命的，是要厚积薄发的，是要用心管理的，象人的历程生命一样，有其童年、少年、青年阶段直至生命结束。这是历史的规律，也是商业项目的规律。掌握了商业项目的发展之道，较为容易从全局出发，其发展阶段当然了然于胸。商业地产的成功取决于地产、商业和管理三种关联价值的相互提升和相互促进，但是任何一个精密的体系都有一颗“芯片”来主宰与指挥着。 近期一个非常成功的香港园方商场就深深渗透了中国文化以“五行”为概念打造的一个集合现代西方管理的商业综合体。将中方文化与先进的西方管理完好的溶合演绎，这就是香港众多成功商场的精髓所在，而“和”则是这个精髓的核心。

   批发市场以其在商业物流的特殊作用，主要依托产业及物流的需求应运而生。广州自从古以来一直是对外通商的海上丝绸之路，中国传统产业的纺织品也通过广州这个大的交接平台周转世界，早期的广州纺织批发周转点是在海珠广场周围，随着城市规划的变化，慢慢转移到中大附近，之后逐渐形成今天的局面。

  中大国际轻纺城，源于中大纺织批发商圈的升级版，也许营商环境的变化也将会带来行业的发展机会与挑战，江浙的纺织产业的兴起，给华南纺织交易中心的中大纺织城带来了正面的竞争，不升级意味着淘汰。

  到广州中大国际轻纺城去现场体验将会改变我们对批发市场的印象，传统的批发市场都是环境与建筑都比较杂乱无章的，看完了中大国际轻纺城后重新让我改观，可以说它的环境打造真是世界级，套用一句广告语：原来批发市场可以更美的,它在中国不是最大规模的,但可能是营商环境最高档、最赚钱的轻纺城。

  作为做商业地产的从事者，要看一个场成功与否除了定位方面做得是否合适，还要看其经营的旺场情况，其物业的营造是否以商户为本，主要看其交通体系营造得是否非常的以人为本。说实在的，其建筑规划的繁华与超前性可以比国内许多购物中心的建筑规划做得好。

  完善发达的交通体系，超前现代的建筑规划。舒服如购物中心的的采购环境。哎！真是读万卷书不如看万个场。

观光电梯间

五金、拉链、纽扣区

    门庭若市的西北角是辅料广场的主要入口，因此衔接此处的五金、拉链、纽扣区在繁忙时段常会出现人山人海，人头攒动的热闹景象，每个店铺都有平均3－5个客人选货、洽谈，交易势头火热。据了解所得，此区商家对现在的经营局势非常满意，因为五金、纽扣、拉链一直是中大布市的强项，客源丰富成熟，而轻纺城引进了福建闽南一带的一批实力商家，把中国最好的商家都集中起来，让这里成为最强大的辅料基地，客人当然趋之若鹜，慕名而来。

花边织带区

花边织带区的火爆场面一点不逊色于五金区，花样百出，各种花色的花边织带琳琅满目，不知道采购商会否挑花了眼。据花边商家反映，近两年花边需求不断增长，市场出现供不应求的局面，而中大以往根本没有专门的花边织带专场专区，而轻纺城专设的这一区，吸纳最强的商家，包括韩国、福建长乐、汕头等传统产业集群的花边实力厂家进场，形成最具竞争力的集群效应。现在客人都说，买花边，到辅料广场。

辅料综合区

   据观察，辅料综合区的人气也升温不少，该区凭借规模大、品种齐、款式新、质量高，优势明显高于周边脏、乱、差市场，商家们表示，随着这个场越做越旺，我们的货品质量和价格优势越来越被客商们所知，环境和硬件更没得挑，停车也方便，因此越来越多采购商转到轻纺城买辅料。

物流货运中心

给服装企业提供一个很好的采购平台”

对面传统的批发市场:

   资料备注:广州国际轻纺城位于广州市海珠区，地处中大纺织商圈核心位置，项目建有地下二层、地上七层，总建筑面积约31万平方米，拥有商铺4000余间，配有100多部电梯和1000余个停车位，硬件配套设施在全国同类市场中居于领先水平。

  负一层为辅料交易广场；一至三层为面料交易中心；四层为家纺汇展中心；五至七层为及交易、办公功能为一体的“商行式写字楼”，七楼设有客户服务中心、多功能汇展厅、国际商务会议室、

    旅途中留有印象的地方不多,毕竟同质化的生活仍然占有我们生活的大部分,于是有特色的项目就更显突出。不断走，不断写，已经成为我的习惯。养成一种习惯并不为什么，只是一种学习一积累。杭州一直是让我非常有感觉的地方。

  600年前，意大利传教士马可·波罗曾把杭州称为是“天下最美丽华贵的天城”。但当我实实在在来到这个浪漫的城市时，我发现，杭州固然因西湖而著名，但是它本身却蕴藏着更为丰富和广阔的风情。就像每座城市都有自己的主题一样，杭州的主题是闲适，不固执，不张扬，平和而散淡。杭州美景，缠绵于文人墨客笔下的其实并不仅仅是西湖，还有一处难画亦难诗的胜景同样也引得仁山乐水者诗画连绵。这便是位于吴山脚下、西湖南侧的河坊街。

定位：集“游、观，住、吃、购、娱“为一体的历史文化特色街区

功能组合
　　
　　游：不仅有风光无限、韵味无穷的江南市井风情,更有古典欧陆风情的建筑群，勾起人们对于三十年代“西风东渐”的回忆，以满足现代游览需求。
　　购：是在“激情中购物，在愉悦中品尝”。为此，勾划了多个古代手工业场景的再现，伴随旧时西洋建筑、银行、酒店、教堂，同时引进外国著名品牌，传统与时尚在这里“碰撞”，令人不觉而生“时代的反差感”。

　　娱：设戏台，看杂耍、表演；不论是茶馆、酒吧、咖啡馆、博物馆，还是人流摩肩接踵的大街深巷，演出不断，好戏连台。主要为越剧、杭剧、说唱、曲艺、弹词、昆曲等地方剧种。
　　食：“食在古街”。这里不仅有特色小吃、快餐点心，还有中、高档饮食，更有南宋“御宴菜谱”可供选择。并且定期举办“河坊食神擂台”，吸引媒体注意，在弘扬地方美食的基础上，亦能提高清河坊的知名度。
　　住：客栈、驿站，甚至民宅，都可以成为旅游者小住一晚，成为体验往昔繁华生活的难得机遇。
　　行：古街内，道路街巷，曲桥拱桥，无一不沾染着繁华老城的风韵与特色，而众多新开辟的小街小巷，则又使交通四通八达，行人可以自由地出入各个景点，感受原汁原味昔日杭州人生活的真实场景。

运营推广活动
　　围绕某一主题组织起来，集中大量传媒传播报道，从而迅速提升整个旅游区的知名度和美誉度。
　　例如：皇帝百官、驿丞贩夫、大井巷原住民、民间绝活艺人等人物组成“旅游促销团”，使他们成为清河坊旅游促销大使。

商家组合:
【 胡庆余堂 】 
   以药店古建筑为基础创建而成。古建筑群由晚清“红顶商人”胡雪岩创建，现保存完整，高墙大门，气象凝重；设计别具匠心，通体宛如鹤形，门楼像鹤首，长廊似鹤颈，大厅若鹤身，用材讲究，雕绘 精巧，典型古朴。并伴有小憩观赏之方亭、“美人靠”曲桥与喷泉等。胡庆余堂占地3000平方米，内藏文物160余件，由陈列展厅、中药手工作坊、养生保健门诊、营业厅与药膳厅等五大部分组成。
【 保 和 堂 】
　保和堂是一家有着近千年历史的中药铺，无偿为附近的穷苦百姓看医问药，在清河坊一带享有较高的声誉。目前，保和堂主要出售一些自制的药酒，药茶。

【 方 回 春 堂 】
　创设于清顺治六年（1649），传说为钱塘方清怡（字再春）所创，再春意含回春，故以“回春”为店名，方清怕出身于中医医药世家，精通药理，擅长儿科，以家传秘方精制的小儿回春丸享誉杭城。回春堂家底雄厚，是晚清时期操纵杭城药材市场的六大药铺（胡庆余堂，万承志堂，叶种德堂，张同泰堂，泰山堂及回春堂）之一。
【 叶 种 德 堂 】
　叶种德堂国药号创设于清嘉庆十三（1808）为浙江慈溪人叶谱山所创。药铺取苏东坡《种德亭》诗“名随市人隐，德与佳木长”意，以期宣扬乐行善事，不期名利风气，并以“刘仙”为记，店内中堂挂“刘海戏金赡”画，店后设工场，按古方、宫廷秘方及祖传验方，精制多种丸散膏丹及药酒，药效甚佳，求医撮药者甚多，闻名浙、赣、皖、闽等省，成为当时杭城最大的一家国药号。
【　香 溢 馆 】
  主要展示烟草，烟具的历史与文化。大厅正中的烟杆，采用印度血檀木为原料，重205斤，高5.06米，上下贯通，可供卷烟，烟丝的抽吸，己荣获了吉尼斯世界记录。烟具展示馆，主要展示我国不同地区和不同时代的烟具，例如，全象牙手型大烟枪（象征权利），来自西藏的黄铜人骨烟枪，各类做工精致的水烟袋，斧头打火机等等。

   游历神州大地成疲，人的视觉充斥着无趣与乏味，此番情绪下游走于苏州天堂，金鸡湖让我心情非常舒爽通泰，感叹真是一个好江南里的好地方。喜欢它的园林、山水、人文、建筑，只有沉淀的历史才有如此神韵。苏州金鸡湖边的李公堤国际风情商业水街是一个让我眼前一亮的商业项目。这种既要照顾园林、山水、人文，又要结合商业的可行性及可操作性本身就不容易。

   它的定位:集高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街
  概况：
  地理位置：位于苏州工业园区金鸡湖
  占地面积：9.06万平方米
  建筑面积：1.7万平方米

项目特征：
    李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。

  如今，这座历史名堤迎来新的发展机遇，正在对包括李公堤在内的金鸡湖的西南岸进行整体规划、系列开发，一个长三角地区一流的包括李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角在内的，建筑面积近二十万平方米的现代苏州首席滨水休闲娱乐区将成为苏州城市发展的新热点和新亮点。

  其中李公堤一期国际风情商业水街在历史的基础上开发，建筑风格保留了传统的苏州民居形态，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。

  该商业水街已于2006年12月华彩开幕，汇聚了来自十多个国家及中华老字号等知名品牌商家，开业以来，受到了社会的广泛关注，已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。

【李公堤现有商户一览】
国际品牌7家：
[HB皇家啤酒馆]诞生于1589年的慕尼黑皇家啤酒馆
[布鲁塞尔巧克力吧]源自比利时的纯正手工巧克力
[丹麦老农舍]北欧风情著名酒吧音乐餐厅

[番茄主义]意大利创意餐厅
[鑫客来韩国帝王蟹]来自深海的帝王蟹风靡韩国
[炼瓦家·雅阁]有着40年历史的日本高级和牛烧肉国际连锁
[香港御庭SPA精品酒店]拥有天际泳池和湖中水疗的时尚度假胜地

中华老字号2家：
[得月楼]名闻遐迩的中华老字号酒楼
[春蕾茶庄]始创于清乾隆的中华老字号

国内及本地知名品牌7家：
[老东吴]秉承苏州传统食文化的中华餐饮名店
[吴地人家]姑苏地域特色的昆剧文化主题酒店

[玉禅红酒咖啡]美酒·咖啡·香茶
[美美]著名港式茶餐厅，美食美景美美相邀
[7CLUB枫桥轩]集传统与现代于一身的主题音乐餐厅
[零点A1会所]纯色空间，荟萃精华
[金海华1890私家会馆]品味私家典藏臻品美食