1、 从经营商家需求界定
业态组定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。
2、 从消费群需求上界定
业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。
3、 从市场竞争中界定
大型商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：
1）尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局;同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心;
2）要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气;但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险;
3）现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营;
4）首层和二层尽管采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金;
5）大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾;
6）现代百货公司以时尚和女姓消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公推面积最少40%。其与大型综超大型相似，将在一定程度能上能下导致部分潜在客户群不愿投资此类业态。
（二）主题定位
确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，FIP根据所在商圈顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性商城的不同流派，确定商城的主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心作用。
（三）目标市场定位
目标市场定位包括对项目要服务的对象即经营者、投资者的定位。
（四）功能定位
现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能：
* 购物功能：体现于商场品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能;
* 休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置;
* 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等;
* 服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。
（五）形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象;
1）通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。
2）通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购环境、卖场布局设计、橱窗设计，形象展示、POPY广告等。
POP广告往往是营造成卖购物气氛，塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注意突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛;夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉;秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收和季节感：冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物空间。
3）通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。
（六）档次定位
项目所面对的消费与经营品牌的档次，这是由所服务的消费者决定的。一般来说，可分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次。
其中品牌的组合差异性对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑风格和经营风格影响很大。
（七）价格定位
项目在市场上销售和租凭的价格，其中，对于不同的地域、不同的楼层、不同的经营者其价格都有所区别。
价格定位需要领先科学的经分析，基于商业操作的实战经验与科学专业的经济分析，确定了商场最佳定价的三大法则。
法则一：纵向定价波动大
1、到商场负一层与一层的租金相差2-3倍。到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2-3倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1铺售价为45729/㎡，同样区位的一层为10256/㎡。
2、 一层、二层价格相差2-5倍。
一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度地满足他们。
3、 二、三楼的租金在相差1.5位左右。
按照商场的功能分区都存在互补作用，以有利引导消费者在商场里循环消费;而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以一楼的租金作为标准而对二、三楼进行制定。
法则二：楼层越高，商铺的租金就在相应地降低，甚至要成倍地下降。
楼层越高，人流量就相应地减少，就会影响到营业状况。根据具体的情况，必要地进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。
法则三：商场楼梯口的商铺的租金要比其它位置的高。
商场楼梯口消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的已经被占尽地利的商铺筛下了。
（八）经营方式定位
对于新推物业来讲，确定自身经营定位非常重要。如何走出传统大型商场的局限，满足现代人消费购物习惯，并引导他们形成健康新型的消费的消费购物观念是经营定位要解决的问题。根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素的考虑，FIP根据实操经验，把经营方式分为三类，即自营、招租、委托经营管理三种方式，这种分类也与国际通行的分类方式不谋而合。
商业项目经营方式定位要点：
要点1：投资资金回收期预测
项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去;
要点2：项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案;
要点3：经济走势分析
通过包括利率走势、投资回报率分析，判断取何种经营方式;
要点4：风险比较分析
分析商场不同经营方式所带来的风险机率、大小等。
要点5：统一管理
商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序。
