政府部门正在为压抑房地产住宅市场不要过热，层出不穷的频频出招，将近期房地产调控的主要精力放在住宅市场。其决心大有将压抑进行到底。实则，住宅市场调控固然重要，但商业地产更加值得引起注意。因从危险性来说，商业地产才是最有机会出大事。
　为何是商业地产？
　何谓商业地产：泛指写字楼、产权式酒店、公寓、批发市场、商业街、购物中心。是以地产为平台，经营物业为核心，通过长期运营收取租金实现利润最大化为目的。
　而住宅则是集中精力建设好房子并交付业主使用就算项目完成。而商业地产则是建筑交付使用才是事情开始，商业地产会因运营盈利能力不同而价值不同。举一个形象比喻：开发住宅是婚前。商业地产则是婚后，用心去经营直至天长地久，其幸福指数则是后续经营成功与否。同样，衡量一个商业项目其成功与否亦在于后续运营成功与否。
　“困则思变”。经过一系列的国家调控与市场变化。作为房地产投资住宅开发的门槛越来越高，竞争越来越厉害、成本越来越高、利润越来越低。作为商人的本质是追逐利润，促使大家谋求改变。正所谓“商人无利不起早”，那里有利润就到那里。
　比如湖南省长沙市场，住宅最高的价格也就4000元每平方米左右，而商铺则可以卖到3万元每平方米。开发商业地产，成功了则是住宅利润的几倍。这种理念——“不求持续发展，但求一日暴发”，很对我们中国人的口味，很有传统农民暴 动革命的影子。自然的投资商业地产就成为许多房地产开发商的主攻方向。
为什么说商业地产是中国房地产的定时炸弹呢？
　但开发商业地产的复杂程度就比住宅开发难度大多了。不是你会建房子就行、不是你把样板房做好就行、不是你会做园林规划就行、不是你有营销推广就行。国内商业地产开发的先锋万达集团的王健林在经历了众多惨痛的教训后曾经说过一句经典的话：“做住宅是小学难度，做写字楼是中学难度，做酒店公寓是高中难度，做购物中心则是大学生难度”。
　商业地产现时十个项目有八个死，一个不死也不活，一个勉强存活。它是天使同时也是魔鬼，赌赢上天堂，输则入地狱。被业界称为中国商业运营教父——原天河城、中华广场欧小卫曾说过：“如果没有长期经营的心态，就不要做购物中心。购物中心一拆散卖就死”等等警告之语。
　除了上述所说的商业的开发与操作难度，现在广州许多楼盘的底商都是空了好几年的，好一点就是首层有少许的店铺开业经营，二三楼大部分都空置。就算是出租出去，其租金收入远远抵不上银行利率高。我们说房地产的泡沫在于使用率及需求量。
难道不怕风险吗？
　但大家都在拼命的发展写字楼、批发市场、购物中心。其操作思维“人有多大胆，地有多大产“的观念。开发的商业地产一个规模比一个规模大。如果在国外是不可理喻，国外大部分建设商业地产政府与开发商都是有非常科学的论证与需求支持。国内发展商为什么有那么大做大呢？难道我们的审美观爱就是追求“大”吗。不是的，一切都是因为投入与产出比开发住宅值博率高。
   谁都知道商业地产是要“养”的，对资金实力与人才要求非常。而国内的发展商恰恰最缺少这二样。都是以开发住宅的思维进行商业地产开发，没有经验、资源、人才、资金、能力去考虑运营。都是建好房子进行短期套现，这在商业地产来说是大忌，是杀鸡取卵的做法。
   他们将开发风险通过转化到下一个买家来达到降低风险的方法，通常有如下三条。第一条降低风险招：通过卖部分产权给小业主先确保回收成本，其它能卖多少是多少，第二条降低风险招：有机会卖给外资投资机构或者打包上市，第三条降低风险招：再不行就拿去银行抵押，反正有银行背，怕什么干的。就是打个五折，也比建住宅所挣的利润高，这是典型的投机取巧的行为.
   热钱会加速爆炸的速度？
   外资的热钱大都作为资本运作，看中国内房地产而并非是有投资价值而是有短期投机机会。据数据调查，众多的外国热钱投机于中国商业地产项目远远高于纯住宅项目，并不是为了自用而是投机升值。所谓“住宅有价，商铺无价”，商业地产的炒作空间大，为了榨取更大的利润，为了找抬轿的人，当然会全方位为商业地产呐喊叫好。当人民币不再升值，当商业地产发展过量时，当经营无能为力后、当套现成功后，国内房地产的崩溃就会象再演绎一下东南亚金融风暴泡沫引爆的大戏。看谁“低B“接手，总会有个冤大头。如果定时炸弹“幸运”的眷顾你，那就恭喜了！你将可能成为负翁、烈士。