| 理性回归，民心所向
——珩生·领袖城操盘日记（1）
序：
借用冯巩兄台的一句经典肉麻台词：“亲爱的**朋友们，我想死你们了！”。
冬去春回，一晃整整三个多月没有来我的“菜园”锄草、施肥、浇灌了，曾一度15万余人次光顾的农夫果园如今杂草丛生、人迹罕至，若非朋友眷顾，几乎快被大家遗忘。实在有点惨不忍睹，呵呵。这倒与今天的楼市很是巧合，没办法，“地产人”的生活就是逃离不了楼市的纷纷扰扰和高潮低落。
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。每年春节一过，被认为是职场变动的“黄金期”，所不同的是，在十二生肖之首的鼠年，偶也加入到了“挪窝”的大军。虽然地产行业被公认为人才流动最频繁的行业之一，但俺从90年参加工作至今，有个两家广告、代理商和四家开发商的从业经历，平均也算是三年一次变革，自诩应该算是个“本分守田”的人。
年后，经不住“领袖城”150万方全装修大湖中央之城的诱惑，毅然投奔珩生公司。本想低调，奈何武汉地产圈子实在有限，怎么着也瞒不过眼光犀利的“媒体人”，好在大家抬举，没有把偶这个所谓的“高层变动”之事当作楼市炒作的题材。虽然媒体少了一个吸引眼球的题材、本人少了一次抢镜的机会，但偶的新东家“珩生投资”和老东家“恒源置业”都不会受到丝毫侵扰和影响，这才是本人倍感欣慰的。对大家的抬爱和支持一并表示感谢。等忙过这段时期，我会抽空回来精心呵护我的“菜园”，欢迎大家继续支持！
看了某媒体“地价建安成本清清楚楚，住宅成本不再云遮雾罩”深受启发，也曾浏览过不少“开发商暴利”的帖子。觉得开发商对“公开成本”并非大家所猜测的那样讳莫如深，至少不是全部。以我们珩生·领袖城项目为例，我们董事长在一次员工会议上粗略估算：
楼面地价：600元/M2;
11\18\28层的全框架建安成本（含前期勘察、设计及工程、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施配套、规费等）2000元/M2;
精装修400元/M2;
15%综合契税600元/M2;
2%营销推广80元/M2;
2%融资成本80元/M2;
2%管理成本80元/M2;
其他运营成本暂忽略不计，成本达3840元/M2。
目前领袖城内部员工认购均价3800元/M2，首次正式亮相计划在4000元/M2左右。
从这一点来说，房地产开发已经进入微利时代，尤以市郊楼盘最为明显。从长远的眼光看，楼市的理性回归，有利于房地产业的健康发展。我想，这也是政府、市民和开发商所共同希望看到的。
下面是领袖城的一些图片，欢迎大家品鉴：
领袖城首期600000方鸟瞰图
入口广场
商业广场夜景1
商业街夜景2
中央大湖美景如画
绿岛花园，烟树人家
鸟语花乡，四季如春
超五星冰晶会所
奢华的舞台---冰晶会所夜景
大湖之上亲水生活
供业主休憩的架空层
跌水廊桥情趣生活
领袖城酒店、公寓
领袖城样板间（豪装）
领袖城样板间-精装
冰晶会所西餐厅1
冰晶会所西餐厅2
冰晶会所KTV
冰晶会所水疗馆
冰晶会所瑜珈馆
冰晶会所足疗中心
冰晶会所健身中心
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