“拐点”纷纭，还是市场评说！ -邱先汉 -搜房博客

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姓名：邱先汉

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行走江湖、游离楼市、混迹房企十余载，有幸主持或参与多个楼盘的营销策划和项目开发运作，亲睹或组织项目参与市内外房展房评数期、受媒体之邀发表房事之论坛演讲多次……，可谓饱阅楼市春色之无数，却也目睹行业兴衰之种种。忽一日心血来潮，便借着搜房为偶提供的这一隅平台，斗胆学着伟人指点江山、激扬文字，将平日操盘之所见、所闻、所感、所悟、所惑……信马由缰的来一通神谈鬼侃，旨在学习、交流、分享、答疑、解惑与进步、提高。
许或是房产行业从业较久，小有人脉，也有幸一路见证武汉楼市的建设、发展和风云变幻，是故,本人曝光频率渐高，虽付出不少精力和心血，却不敢懈怠，也乐此不疲，谁叫咱一根筋地衷爱、认定并把自己的命运交给这个行业呢？何况这也是职业所需。

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“拐点”纷纭，还是市场评说！ (2007-12-27 10:12:00) [发送到微博]

分类：大话地产　标签：楼市话题宏观调控 |

许多网友电询，自大邱11月底去了海南，是在鸟语花香的南国乐不思蜀还是走马下海湿了身？怎么“二套房”、“武汉特区”、“拐点”等一干楼市大事频出的多事之秋，居然销声？居然在网络人气榜中匿迹？居然在一贯的周末业内活动中也不见了踪影？

首先向各位网友在多事之秋还能够记得在下深表歉意和感谢！

一是全力以赴、集中精力忙于12月22日的“恒源·卓悦假日”酒店公寓项目的开盘，也因新近楼市的太多声音：“二套房”、“次级贷”、 “降价潮”、“拐点”、“崩盘”……，众说纷纭、好不热闹，与过去的“国N条”系列宏观调控后的议论、观望、博挛相比，有过之而无不及！偶一介草莽，岂敢妄言？

因此“两耳不闻窗外事，一心扎根项目中”！何况筹备了快两一年的项目，在没法赶上、不得不错过金九银十的“光辉岁月”后，现在好不容易乱世开盘，自不敢有半点懈怠。受场地限制，售楼现场和丽岛会所两个现场和看房通道的包装搭建、嘉宾邀请落实、现场销售接待、媒体宣传推广、网站更新统筹、部门协调处理，就够团队一干人忙的，计划600名嘉宾参加的开盘盛典，一时引来盛况空前的1000余人参与，接待能力及相关的餐饮、礼品、物料等准备经受了严峻的考验。幸好小有准备，怕开盘人多怠慢了圈中好友，没敢通知大家，以后一定补上，还请各位海涵！

好在牺牲了这一个月节假日和双休的披星戴月、早出晚归、晕头转向、忘我的劳动，开盘盛典还算成功。销售虽生不逢时，因都是36-70平米的小户型，加之手头较多的客户积累支撑，各方面的预期和评价尚可。

再者，既受人之托，焉有不终人事、尽人责之理？活着都不易啊，呵呵！

随着项目开盘和销售的顺利进展，偶又可以“偷得浮生半日闲”，回到久违的网络家园，自由自在地和大家一起交流看法、畅谈拙见：

源于深圳楼市的降价潮，似乎大有向其他城市蔓延之势。而作为地产界的大佬，万科的王石做客央视经济办小时的表态、“万科08不拿高价地”、“最好三四年后再买房”的建议以及在广州、深圳乃至上海楼盘的降价之举尤其引人瞩目，这成为人们判断楼市拐点的一个重要依据。一时间，媒体哗然，相关房价下跌的报道密集出现，更是给了年末的房地产市场以沉重一击。万科低至15%-30%的降价，幅度不可谓不深。最重要的是，万科作为标杆企业的率先全线跳水，给其他地产企业形成了极大的压力。作为回应，以万科为代表的地产上市公司股价，继续直线下跌。

据深圳卫视的最先报道：深圳二手房成交量逐月递减，二手房价环比出现下调，其中11月份二手房价格环比10月下降超过17%。与此相伴随，曾经多过米店的二手房中介门店数量，也应声剧减。同时，9月以来的一手商品房销售面积，环比直落。

广深高速的另一头，广州楼市正在接过深圳的降幅接力棒，一二手房量价齐落。在上海，更多的楼盘扛不住了。由于北京受“08奥运”利好，身边很多人关心的是，深穗沪降价之风，会不会让武汉楼市感冒？

楼市拐点之说，还为时过早。至少到目前，我国房地产并未形成全面拐点，而断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大之辞。何况媒体之于“王石”们的声音一向有断章取义之嫌弃，就象“砖家”任志强的“房子是盖给富人住的”大段的前话被省略掉。

首先，深圳、广州和上海，降价或低价开盘的楼盘，仍只是少数。根据媒体报道，近期降价的楼盘在深圳、广州均不超过10个。上海亦只是少量楼盘低价入市或变相打折，多数楼盘在观望，甚至还略有上涨。远不能得出这些城市的楼盘正全面降价的结论。何况降价的楼盘多为“ST楼盘”（全称为Special treatment，是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价，其价格与应有的价值出现了较大背离的楼盘）

其次，深圳、广州和上海，目前的降价，更多是高速上涨后的一种正常回落。2007年上半年，深圳曾经在5个月的时间内房价涨幅超过50%。广州和上海也呈现非理性上涨。这种上涨是不可能持久的。目前这几个城市房价的下降，是一种暴涨之后的调整。值得注意的是，万科即使将其广州新项目低开30%，它还是有利润的。

再次，房价回落是过于旺盛的投机需求被挤压的反映。尤其是深圳，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，这必然会遭到严厉调控。事实上，深圳市部分商业银行自7月起停止二手房按揭贷款，央行、银监会9月底发布房贷新政，打击最大的就是投机性购房者，也正是这些投机性购房者的抛压，加速了房价的下滑。

因此，深圳、广州和上海少数楼盘价格的下降，二手房市场环比量价齐跌，并不表明我国房地产市场全国拐点的到来。事实上，从偶新近亲听顾云昌、孟晓苏、温元凯等专家报告的大量的图文及权威数据获悉：支撑房地产市场“上行”的几个关键因素，并未发生根本逆转。

    1，是人民币升值。未来可以预见的两三年内，人民币仍将维持在上升通道。这一点已成定论。而人民币升值是不动产升值的内在推动力之一。
    2，城市化进程并未显著放缓，更未停滞。城市化是推动住房需求、拉动房价的强大动力之一。
    3，人口红利。房地产市场仍将受惠于人口红利。
    中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰说，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010年。
    4，流动性过剩的矛盾并未得到根本解决。尽管央行屡次加息增大了融、投资成本，逐利的资本仍将在有较高回报的房地产市场，寻求投资机会。
    5，系数较大的贫富差距，在较长时期内依然存在。收入差距过大，或者说高收入人群是拉动房价上涨的源动力之一。

6，“守住18亿亩土地红线”和不可再生的土地招、拍、挂决定其饥渴式土地供应，加大了拿地难度和成本。

以上六大因素，尚未有确切证据表明，在未来两三年内会发生根本变化，而它们是支撑房地产“上行”的重要基础。局部的、周期的、短时期的正常调整，不足以改变这种“上行”的轨迹。

武汉楼市，一、二手房虽然成交量环比有所萎缩，但价格未见大的调整。未来两月甚至更长的周期内，武汉楼市将有可能以观望态势为主，不排除少数项目受制于资金的压力而变相下调售价（送礼、打折）或低价开盘，但武汉房价全面下降的可能性不大。除上述极少数沿海楼市房价过分虚高、确实存在泡沫的少数“ST楼盘”外，其他大部分城市（尤其是内地二、三线城市）房价依然会小幅上扬，只是2007年的疯狂不再！

因此，“楼市拐点”只说虽一时盛行，但偶必须要跟大家泼点冷水，提防观望之后被被抑制的购房需求！从过往的“非典”、“禽流感”、“国N条”、“大限”、“加息”的N次博挛、观望的历史经验表明，需求抑制越久，持久的释放越强劲，而房地产开发又不可能一天建成罗马，需要一个较长的周期，一旦集中释放，单位时间内供需比例失调（07年武汉前三季度的供需比为0.4:1），房价闻风扶摇直上的疯涨的悲剧不是不可能继续上演，毕竟市场决定一切！

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