冯国亮

     几天前著名经济学家吴敬琏教授在题为《经济增长转型与产业升级的紧迫任务》的演讲中谈到：美国等西方主要发达国家上个世纪五、六十年代实现了经济模式的转变，即逐步转变成为以金融、高科技和高端制造业为主的内需型发展模式。前苏联在上个世纪六十年代也注意到西方国家经济增长主要靠效率提高，于是积极推进转型，但直至解体等未能成功，期间也取得了一些成绩， 80年代初GDP总量接近美国，但与美国的技术及生活水平的差距却拉大了。上世纪八十年代初我国意识到粗放型经济发展问题的严重性，并在每个五年计划中都推进转型，近三十年来虽有一定转变，但总体上还是没能改变投资和资源投入为主的外向型经济发展模式，经济危机过后，这种经济发展模式的弊端暴露无遗，因此加快转型是大势所趋。

     改变传统投资和资源投入为主的外向型经济发展模式对房地产业发展将产生重大影响，下面结合房地产业具体情况作以分析：

一、扩大内需与城镇化的影响

      住房是内需的重要组成部分，因此住房消费的数量与质量还会继续提升，同时城镇化及城乡一体化的进程将不断加快，这两者将为房地产业创造持续且广阔的发展空间。

      扩大内需会以实际消费型内需为主，因此会降低住房投资比例，房地产发展将发生结构性转变，保障房将会与商品房同步发展，商品房的比例将会有限。

      我国发展正在呈现区域化特征，加快城镇化及城乡一体化需要房地产业向二、三、四线城市纵深发展。目前北京等一线城市房地产发展处于盛夏时节，而很多偏远地区城镇的春天才刚刚开始，因此房地产业发展空间广阔，但会逐步趋向于全局性的平衡发展。

二、“低碳”与节能减排的影响

      粗放型的房地产发展模式会导致资源与能源的严重浪费，并对环境造成不利影响，这与我国经济发展的主导方向不符，当前建筑建造与运营能耗约占社会总能耗的40%，节能减排任重道远，低碳经济模式的发展会进一步推动生态城市与绿色地产的发展，房地产业向绿色生态转型的步伐将加快，发展节能省地型住宅与住宅产业化是必然趋势。

三、投资与金融的影响

      目前房地产发展与消费的资金主要来自银行，住房投资消费比重过大的情况在北京等一线城市比较严重，房地产泡沫的风险因素逐步累积，增加了金融风险，而防范金融风险是经济发展的首要前提，因此房地产金融模式将发展重大转变，房地产融资将会多元化。

      房地产业占GDP比重过大会影响经济的平衡发展，房地产业利润过高会导致资本注入过多而膨胀发展，影响制造业等其它产业发展，因此市场预期军工及其附属产业将可能会取代房地产业的位置，此外住房消费尤其是投资消费比例过高也会直接影响其它方面的消费水平，从而影响扩大内需的总体水平，因此住房整体消费增长所限，由此会影响房地产业发展速度。

      综上，“加快转变经济发展方式，关系改革开放和社会主义现代化建设全局。在后国际金融危机时期，我国经济能否实现均衡、可持续发展，很大程度上取决于能否成功实现这次新的转型”，因此转型迫在眉睫，这将直接影响各项产业的发展。

      扩大内需与城镇化及城乡一体化的进程为房地产业创造持续且广阔的发展空间，但同时房地产业过快发展不利于经济可持续发展，并会累积风险，粗放型的房地产发展模式也不符合经济发展的主导方向，因此房地产业的转型发展将会与本轮经济发展模式转变同步，值得高度关注与研判。