楼市年中回顾与下半年形势展望

一、上半年楼市回顾

    楼市陷入僵持的不利局面

    上半年随着房地产调控政策频频出台，住宅成交量萎靡不振，楼市总体上呈现出僵持的局面，这种局面显然对各方都很不利，大部分准购房者持币观望，房企销售量锐减，资金无法回流，资金链紧张，难有更多钱购置新地，地方政府土地出让收入大减，财政收入难以为继，由此形成恶性循环的态势。

    楼市分水岭已经出现

    据最近审计署发布地方政府性债务审计结果显示，地方四成债务依赖土地收入，很多地方政府显然已经挺不住了，下半年加紧卖地是重要任务。很多房企资金链也已经达到临界点，目前小幅降价成交量难以明显见效，本月起纷纷在调整下半年的布局，对于房企而言，就看谁的资金能够挺得住，“剩”者为王。从市场角度来看，北京等城市住房阶段性供大于求的局面已经形成，楼市分水岭已经出现，房价全面回落只是时间问题。

    房地产泡沫全国蔓延

    从去年起房地产泡沫已经开始向三四线城市扩散，房价持续走高，随着一二线城市施行限购等调控政策，三四线城市成为投资的新方向，这激发了三四线城市民众投资房产的热情，这比一线城市房地产泡沫的副作用更大，并且从中长期来看会极大影响全国城市化进程，对地方经济的持续发展非常不利，因此楼市调控向三四线城市延伸刻不容缓。

    多元化发展的格局已形成

    住房供给双轨制是住宅市场的发展方向，一千万套的保障房工程，可以冲抵商品房投资放缓的影响，保证房地产总体投资规模，尽管各地方利益驱动不足，上半年出现资金短缺等难题，但作为一项重要任务，年内全面开工会得以落实。上半年严厉的楼市调控政策再一次刺痛了开发企业的神经，并引发房企转型的冲动，鉴于住宅市场面临不断调控所带来的风险，向商用地产与服务地产突围已成为相当数量开发企业新的发展方向，商业物业、办公物业与住宅并立的时代已经来临，房地产多元化发展格局已形成。这在一定程度上可以化解投资者过度专注住宅的局面，并有利于城市开发朝着平衡的方向发展。
 
二、下半年调控政策会“明紧暗松”

    下半年通货膨胀的压力不减、GDP增幅呈现回落的趋势，宏观经济走势不容乐观，保增长与防通胀任重道远，经济转型与民生问题交织在一起，无疑会处于左右为难的境地，软着陆与硬着陆的风险都很大，尽管如此，防止资产泡沫扩大依然是当务之急。

    从目前情况来看，房地产调控政策退出与弱化无疑会加大楼市波动，带来更大的风险，本届政府在任期内将稳住房价问题作为目标，因此年底前调控政策不会放松，不过一些调控政策的效力正在随着时间而逐步减弱，而针对中长期的政策如房产税等还可能会再次被推上舞台。调控政策对地方经济与财政的短期影响确实很大，因此近来一些地方在执行层面已经出现暗流涌动的趋势，即不排除下半年在某些方面执行中放松的可能。

三、下半年房价不会大跌

     回顾过去房价的轨迹，我们不难发现货币政策与信贷政策对房价总体水平起着关键的作用，上半年央行六次上调存款准备金率，使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，收紧货币流通量能够抑制资产泡沫的进一步发展，同时在高门槛的信贷与限购政策的共同作用下，房企与准购房者都已被套上“紧箍咒”，从这个角度看，下半年房价总体水平必然处于回落的态势。从当前的形势来看，楼市僵持的局面预计会在三季度将被打破，房企以降价换取成交量，以实现资金回流是大势所趋，购房者入市，住房成交量反弹，楼市这盘棋会重新激活起来。

     在房地产的利益格局中，地方政府、金融系统、房企及其他既得利益个体是支撑房价持续上涨的主动力，房价持续走高，他们会从中获得高回报，房价大幅回落，他们则是首当其冲的受害者，虽说手心手背都是肉，但支撑房价持续上涨的这些力量是难以动摇的。刚性需求与投资驱动在持续累积，房价回落后，一些楼盘还会重现看似火爆的现象，因此下半年房价在回落过程中还可能会有一定程度的反弹往复，即回落幅度不会太大，在诸多假象的蛊惑下，很多新购房者会像鲜美的肥羊，将再一次被推上餐桌。对于购房者而言，下半年机遇与风险并存，选择好地段，高性价比、高抗跌性的产品是实现房产保值增值的前提。