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    房地产与城市建设领域学者
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    专业购房与房产投资
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    从业经历：
    建筑、规划与景观设计
    房地产开发管理、投资顾问
    协会组织管理与房地产研究

    建筑观：
    创造更适宜的生活空间。

    本博客宗旨：
    致力于地产思想创新与专业化;
    致力于地产资讯研判与解读;
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正文

社区商业专业化经营之路 (2007-7-19 21:40:58) [发送到微博]

分类：地产产品　标签：社区商业商业开发经营 |

本文发表于《城市开发》 07年第6期

目前房地产开发中社区商业的投资收益明显高于住宅，给开发带来了较高的回报，成为重要的赢利点，因此脱离实际需求，盲目加大商业比重的现象屡见不鲜，并且逐步成为一种趋势；住区商业的价值理论上确实在住宅价值之上，但总量过多或者业态不合理同样会造成后期招商难，由此会降低社区商业的整体价值，甚至可能会成为项目的负担；如何规避这种风险，在房地产开发过程中既能顺利招商，保证合理的收益回报，又能适应社区可持续发展的需要，满足人们日益增长的多元化需求，在经济效益与社会效益中间找到一个平衡点是摆在开发商及有关部门面前的一道难题。

走向专业化是解决社区商业开发中所面临问题及实现开发价值的最大化的必由之路，适宜的模式与理念创新，专业的策划、专业的设计、专业的招商与经营管理是项目开发全面成功的必要保证。下面是实现专业化开发经营的几方面要点：

前期策划阶段

模式与理念适度创新

目前人们消费观念日趋多元化、主题化与个性化，住区商业开发要顺应并通过理念创新来满足上述趋势，在对目标住户与目标商户进行深入分析基础上，结合项目规划设计，寻找市场中的相对空白点，同时引入适合的模式，形成自身特色，并将模式与理念创新落实到规划与产品中去，从而营造差异化的产品。

精准的定位

从开发的角度讲，如果定位准确则项目已成功过半，其重要性可见一斑。社区商业的定位要始终以人为中心，从居民的实际需求出发，以市场调研的数据为基础，不能盲目地拍脑袋，凭借主观臆断来决策；宜建立公司社区商业开发的标准体系，制定合理的流程，根据各个项目的情况进行广泛深入的市场调研，数据分析，听取投资顾问、设计师、经营管理团队等各方面的建议，从而科学地指导开发决策。

社区商业的策划宜引入建筑策划理论进行双向推导论证，从而实现精确的定位。先根据地块周边发展趋势来界定服务范围，按照服务人口规模划分确定商业层级，而后根据社区及周边居民人口密度、人口构成、主力住户层次、家庭消费能力与消费习惯，结合项目自身条件（地理位置，周边交通等）、发展趋势及竞争对手情况，有针对地确定商业档次、规模与业态，并进一步确定目标商户；另一方面从建筑学的角度出发，在规划条件、概念设计与经济测算及公司产品标准的基础上按照一定的价值权重进行整合、并论证，最终在两者中寻求最优化。

中期设计营造阶段

合理的规划布局

社区商业规划应与住宅规划应同步进行，因地制宜，因人制宜，坚持便利性、开放性、和谐性、相对独立的原则，要特别注意商业氛围的营造，并宜与住区的整体形态保持一致，与居住环境相适应，力求自然一体。

商业规模和业态分布上要集中与分散适度，充分考虑交通动线、商业街宽度长度等对后期运营的影响；要为可持续发展预留一定空间，特别要注意规避餐饮业扰民、停车难等问题。

建筑设计要与定位相匹配

社区商业的建筑设计要紧密围绕商业定位，根据业态设置的要求，结合产品定位与规划布局进行空间组合；考虑业态在一定时间内可能的变化，局部空间要有自由度，通过弹性设计使空间具有可再创造性，在承重结构布局和楼梯、管线组织等方面考虑功能空间再组织的可能性，充分考虑不同业态对水、电、气、污等各项设施的不同需求，由此来适应不同商户的需要。

后期招商运营阶段

住区商业开发到招商结束只是成功的一半，后期经营同样重要。

组建专业的经营管理团队

住区商业比单纯住宅开发更加复杂，要整合好投资方、经营方及终端消费者的关系，需要一支具有多方面专业经验及资源的开发顾问与经营管理团队进行操作或者提供顾问服务；

开发应与商业经营同步进行，从前期策划阶段即入手，参与开发过程，提供业态、营业环境、招商等方面建议，并进行后期的全方位运营，以保证商业的保值增值，要尽量规避由业主自行招商所导致的后期管理及可持续发展等问题。

合适的租售时机与对象

住区商业租售时机的把握至关重要，宜优先考虑整体自行或委托经营，等商业逐步成熟及形象、影响力形成后再出售，这样往往能够获得更高的收益；此外应优先引进品牌连锁商，这类商家有着丰富的运营经验，经营管理更加规范，服务也更有保障，是社区商业可持续发展的重要保证。

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