交通条件对商业的影响是决定性的。多数正面，偶尔也有例外。有点资历的长沙人，大概都记得五家岭立交桥是如何让一度红火的北斗星商厦和泰阳商城消失的。因此，当地铁修建将拆除五一广场高架桥进而可能影响五一商圈交通达三年之久的消息传来，平和堂、王府井等商业大佬们无不紧张不已——要知道，地铁建设期的三四年内，那些迁出去的商户或许再也回不来了。所幸的是，几经互动，政府终于表态“长沙地铁2号线施工不会封闭五一广场的交通”、“确保五一路方向六车道通行，黄兴路方向四车道通行”。商业大佬们这才算终于松了口气。

事实上，以现时的建设技术，地铁建设期间对交通人流的影响是可以降到最低的。地铁对商业生态的真正的影响，还在于开通以后。

早在地铁的概念期，笔者就曾闻一家颇有背景的公司正在运作买断地铁广告的事，而打地铁商业主意的，恐怕就不是三五家的问题的。甚至一家名为新生活干线网的地铁网站也早已登场http://www.changshaditie.cn/。

显而易见，地铁对大规模的人流汇聚将起到的强大作用。笔者有过亲身经历的深圳地铁华侨城站，那个人山人海，仿如发生了“群体性事件”。但也必须看到，地铁汇聚的多为中低端人流。地铁开通能叠加原有商圈中低档商品和消费的量，但不一定能提升其经营档次。据悉，先前以档次较高为特色的新世界百货，年后可能变身为“时尚生活馆”，不能不说是五一商圈的交通压力所致——承接的人流量无助于高档次百货的生存。一直不温不火的百联东方，也在近期引进了加拿大得亿万豪剑桥商业经营管理公司，准备以新形象示人（应该与地处袁佳岭的友阿和松桂园的喜来登美美在高端百货的竞争有关）。再进一步讲，黄兴路步行街经营档次的低端化、年轻化，实在也是因为人流性质所决定的。

此外，地铁站点附近由于强大的人流汇聚能力，周边商业将发生明显的汇集效应，商业次中心将可能快速成长。五一商圈一家独大的局面虽然不至于改变，但其影响力逐步降低则是没有疑问的。国内城市规划历来是单核结构，地铁的开通可能形成不同的特色功能区，就商业而言，可能将形成不同特色、不同档次的若干等量级的商圈。

又及，地铁由于缩短了郊区与市中心的距离，郊区站点附近的房产价格可能快速提升，而市中心物业升值空间、尤其是非核心地段则可能逐步降低。（本文写于9月25日）