| “房市拐点”刚刚还是万众瞩目的热点话题，转眼间已“退居二线”。因为，比起事关日常生活、影响实实在在的“通货膨胀”，房子毕竟是更远一些的事。这其实也恰恰印证了“房地产问题有1/3是宏观经济问题”，换句话说，房地产问题不过是扭曲的宏观经济的“出头鸟”而已——房市拐点同时意味着宏观经济的拐点，比如通货膨胀，该来的还是要来。
继07年下半年物价持续走高后，3月11日国家统计局公布的最新数据，08年2月份CPI已达8.7%（众所周知的原因，实际情况可能更为严重），为十余年来新高，随后多位高官表示上半年并无好转的可能。而在去年12月以前，已连续6次加息，10次提高存款准备金率至20年来最高——绝对堪称严厉的金融政策对抑制流动性过剩几乎失效！
另一方面，截至3月18日，在短短5个月之内，沪深股指从6124点跌至3668点，市值蒸发达11万亿。“24万入市一年炒至7000元”的股神一时成为冷笑话和黑幽默。
消费品市场和资本市场的极端对比，直接让人怀疑市场规律是否客观存在！或许真只有中国特色才会出现如此极端的经济现象：通货膨胀意味着货币过剩，而股市狂泻又意味着流动性不足——真不知道该相信谁了。
不过话又说回来，尽管股市跌幅超过40%，逼近资本主义世界著名的29年股灾的48%，但社会影响却非同日而语，老百姓关注两会、奥运，还有通货膨胀，甚至藏区骚乱似乎更有热情。或许中国百姓对极端情况的反复承受，业已经形成了独特“极端文化”。
不仅如此，当世界变“平”了以后，美元的持续贬值和随后的次贷危机，也加剧了国内经济的复杂性。美元的策略性贬值，殃及与之汇率挂钩的人民币，使得国际能源价格相对于人民币大幅上涨，从而加剧了国内的通货膨胀。次贷危机逼迫美元信用紧缩的同时，也影响到国内信用的紧缩，是沪深股市跳水的一个直接诱因。当这个外因与国内实业经营环境差，大量小非解禁等内因、以及通货膨胀等因素叠加在一起的时候，股市也就救无可救了。此外，当美国政府以降息和千亿美元资金等措施干预市场的时候，国内迫于通货膨胀依然处在一个加息通道，雪上又加霜，纷乱简直不足以名状。
总而言之，中国经济的复杂性和独特性是毫无疑问的。
在这样一个大环境下，房地产问题就难免呈现一种各说各理的现状。
目前，房市正处在一个成交量回落、价格也有所回落（促销）、市场观望心理浓厚的多空博弈氛围中。价格持续上涨，至少是持续快速上涨已基本没有可能。应该问的倒是价格是否回落，或者回落的空间有多大？以及成交量会否回落，回落的空间究竟有多大？或者说，是否出现市场低迷？
归根结底，还是要从供给与需求方面来分析（通货膨胀本身也就是一个供给与需求失衡的问题）。
从供给方面看，现行中央和地方的财政体制，导致地方政府推高土地价格的冲动不可抑制（土地拍卖自然有着抑制腐败的初衷，同时推高土地价格的效果也毋庸置疑），加之原材料价格普遍上涨，房产价格是否回落，取决于开发商有多少利润空间可以退让（其实也包括政府），以及与需求博弈的结果。或许可以直截了当地说，既然通货膨胀导致其它消费品价格一路高涨，而又凭什么要求房产价格下降呢？可见，不管供给状况如何，房产价格回落很难具有现实性。——至多出现部分开发商因现金流趋紧的促销而已。
从需求方面看，基本面是客观需求真实存在，主要是改善性需求和城市化进程中的新增性需求。当然，这种需求一定要有支付能力才具有市场价值。那么，判断通货膨胀对这类需求有影响，主要是对支付能力的影响。设使房产价格不变，通货膨胀将提高百姓在其它方面尤其是必须的基本消费品的支出，在收入一定的情况下，对房产的购买能力下降是一定的。那么，这种下降对房市的影响有多大？——这时必须用中国经济的复杂性来说话了。长期以来，至少在二线以上的城市，投资性需求早已是房市的主导力量，基于保值和增殖而投资房产是主要购买诱因——有支付能力就会投资房地产是比较普遍的心理。换句话说，通货膨胀虽然会挤占一部分基础消费，但基础消费与投资房地产所需的基金而言不可同日而语，对有能力购房者的购买力的影响并不大。相反，基于增殖和保值的需求，通货膨胀反而会促使投资者将货币变成实物，而房地产无疑是首选。当然，抵御通货膨胀，硬通货黄金也是一种方法。从几年前的150元/克到现今的270-280元/克，黄金已处于历史高位不说，与房产相比，黄金毕竟没有使用价值。普通投资者的决策必然会首选房产，除非他判断房产泡沫已高得足以忽略它的使用价值。
从这个角度看，就投资性需求主导的二线以上城市而言，通货膨胀的现实并不会使房市逆转。或者说，通货膨胀绝非房市逆转主因，而是相反。倒是改善性需求主导的三线城市，受通货膨胀的影响会大些。基于房产兼具投资品和消费品的特性，正面影响应该低于负面影响。
基于上述分析，通货膨胀状况下，房市基本面依然不会改变，至多成交量有所回落。二线以上城市价格可能趋于稳定、成交量回落存在一定空间，而改善性需求主导的三线城市房量价齐增可能更贴近市场实际。
|
