长沙房地产，最后一波需求之后？ -尹建华湖南 -搜房博客

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长沙大尹联盟营销策划有限公司总经理。历任深圳采纳项目经理、副总经理等。服务品牌包括三九、西门子、健力宝、孔府宴、天健等众多全国性大品牌，曾有多个案例获得全国性奖项。2000年进入湖南，历任金海天（首届金鹰节首席策划公司）策划总监、长沙采纳总经理等。

目前为止，为亚华南山、湖南丽臣，长房房产、维一星城、颐美园、创远景园、芙蓉苑、华盛家园、智邦家园、德邦新村、南湖市场、坡子街等多家企业、多个项目提供过营销、推广等系列服务。此外，省内地市商业地产项目服务十余个。现为为《湖南房地产》特约撰稿人、湖南营销学院客座教授。

结合商业和地产两方面的从业经验，目前主要为商业地产、旅游地产、涉农休闲地产提供从项目定位到整合推广、销售代理到招商代理的全程营销服务。

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长沙房地产，最后一波需求之后？ (2007-10-25 16:23:32) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房价功不可没二手房最后一波部分需求提高首付 |

当传闻要调整按揭政策的时候，笔者就拟搜集相关数据，以期能够判断一下可能对市场产生的影响。结果是各有各的观点、各有各的数据。
转念一想，眼下的事情，哪一件是用数据说话？因为你压根儿就得不到真实准确的数字。“2007年上半年，全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡”，这是某报告的数据。不过，如果凭这个数据你以为3500元/平米能在长沙买到中上品质的房子，那就错了！事实是：如果不准备掏4500元/平米，你就只能去淘二手房了。
曾经看过一篇文章，说日本人写文章，没有数据都不好意思开口，否则就被认为是不负责任的懒汉。这一直让我耿耿于怀，心想以后要发表什么观点，一定要去找数据。结果发现，甚至对家里的柴米油盐一类的事，我也只能保持沉默。这个结果显然有问题。于是我想起我们公司某副总讲的话，“比不过人家你就不吃饭了？”。基于还是要在行业内混饭吃的原则，拟就下面两个话题发表一些观点。
一是“第二套房产按揭首付提高至四成”。表面上看，倘若这个政策严格执行的话（下同。眼下不管讨论什么问题，都需要有这么一个前提），应该会对需求产生不小的影响。以百万总房款为例，就是10万元的差距，毕竟也要好几年的积蓄吧。
然而，深入分析，该政策对购房需求其实又很难产生实质性影响。具体而言，第一套房已经是按揭贷款，说明购房者经济实力并不足，且银行利率一再上调，更增加了支付压力。然而，他还想以按揭方式买第二套房，如果不是基于对房价上涨的预期，不可能有这种非理性决策。换句话说，如果对房价上涨的预期不改变，“有钱就会购买”就是他们的理性决策。从这个角度看，提高首付的政策对打压这部分需求，作用并不大，只能挤占购房人的其它消费，以凑足提高的首付。
因此，我们可以勉强下一个结论，提高首付的政策对市场的影响仍将是温和的。
第二个话题是，房价上涨什么时候是个顶儿？作为一个业内人士，这一直是一个影响我睡眠质量，心有忐忑而又百思未得其解的一个话题。本来想把本文的标题定为“房价，寻找最后一根稻草”以表达我对这个问题的重视，但似乎猛了一些，有“标题党”之嫌，遂采用上述温和一点的标题。这个“顶儿”之所以重要，原因在于，房价一旦触顶，极可能出现“崩盘”的局面：房价大幅下跌、交易量萎缩，银行贷款难以收回，出现大量负资产家庭，内需进一步萎缩……，可怕吧。有鉴于此，寻找这个顶儿，对我等老百姓采取应对措施，非常有必要。
追本溯源，一般商品的价格变动总是要遵循市场规律的，供给和需求总有着平衡的趋势。而房地产产品，从供给层面看，有一个天生的最大特点，就是不可能无限供给，因为土地总是有限。从这个层面上看，房产价格其实更多是取决于需求。第二个特点，是生产周期长，价格的传导过程存在一定程度的梗塞，加上信息不对称，就很难同需求良性互动。结果是助长了供应不足情况的预期和存在，加速产品价格的上扬。第三个方面，不仅土地不能无限供给，环境污染等因素的存在，反而是降低了优质土地的供给。存在上述三个方面的情况，房价就天然存在逐渐上涨的趋势。
再从需求的角度分析。大陆房地产市场并不是一个经过长期发展、缓慢孕育形成的市场，而是政府经济改革主导下，从计划经济直接迈入自由市场的，从福利房到商品房，几乎在一夜之间完成，天生存在发育不良的问题。结果就是，在房地产市场发展之初，改善性需求完全主导了市场。内陆县一级城市基本还处在这样一个阶段，100平米以下户型往往无人问津，120甚至140、50平米才能适销对路。
当改善性需求主导市场的时候，我们根本不必担心“泡沫”问题。道理很简单，价格再高，都是真实需求，都能有效参与经济循环。
随着经济的发展和城市化进程的加快，新增性需求开始成为市场的一支重要力量。由于这部分需求价格承受力较低，小户型往往大行其道，二手房在简单的契税调整后，即爆发式增长，正是这部分需求的直接体现。与此同时，二手房市场的繁荣，也一定程度催生了“换房”需求，对一手房市场形成有效支撑。
上述两波和两种需求，是第一波房价上涨的原动力。但仍然处在受市场规律支配的范畴。
接下来还有一种需求更起到“为虎作伥”的作用，那就是随着城市改造进程的加快，房屋拆迁形成的强制性需求。这部分需求档次不高，但经历了2004年前后大约三年的高峰期，对推高房价功不可没。
上述三波真实需求的冲击，加上政府至少阶段性紧缩用地和信贷，以及土地拍卖等措施，客观上形成对供给的打压之势，房价焉有不升之理？？
这些其实都不要紧，毕竟是真实需求。最要命的是，随着房价的上涨，房产作为投资品的特性和收益前景开始显露无遗。大量投资和投机资本入市，各地炒房团屡创神话。这当中又有两个因素助纣为虐，一是外贸顺差引起的货币供应量过剩以及人民币升值预期导致的境外资本的合法不合法的涌入，二是国内医疗、教育等公共产品过度市场化，导致居民安全感缺失，投资欲望大增，而实业经营环境又比较差等等。
投资过度就是投机，市场风险也就随之而来，这就是让如我一样的小市民睡不好的原因。不仅如此，最近有些迹象更让人惴惴不安——我们公司本月又有两个人买房了，原因是房价上涨已经让他们不得不买房了，已表现出一定程度的恐慌心态。房价仿佛要榨干每个人的口袋，连零钱都不放过？——这是不是说最后一波需求已经来到？
坦白讲，今年上半年长沙接近400万平米的交易量超过本人的预期。当整个房地产市场以投资性需求作为支撑的时候，还能走多远？

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