房价是这几年越来越受到社会民生关注的话题，进入2007年，抑制房价上涨显得有气无力，于是这个民生的话题变得格外敏感。两年的宏观调控证明了一点，政府作为一个社会和国家宏观经济调控的中枢，管理经济的着眼点要更高一些，不要对具体的经济事物，尤其是具体产品进行干预，不要指望在市场经济条件下可以用看得见的手去影响市场的供求关系，进而影响价格，两年的房地产宏观调控失败充分证明了这一点。 
     我们来看一组并不招人喜欢的数字，但它的的确确能说明问题。据发改委消息，国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1％，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0％，涨幅与上月持平；二手住房销售价格同比上涨7.8％，环比上涨1.0％。
　　一、新建商品住房销售价格同比上涨7.4％，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0％，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4％、7.7％和8.5％，环比分别上涨0.6％、1.0％和1.2％。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5％、深圳13.9％、南京11.3％、北京10％和石家庄9.4％等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6％、乌鲁木齐2.8％、宁波1.9％、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7％等。
　　二、二手住房销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0％，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳16.1％、蚌埠9.9％、北海9.9％、北京9.4％和韶关8.7％。环比涨幅较高的城市主要包括：牡丹江3.8％、遵义2.8％、蚌埠2.6％、唐山2.3％、杭州和贵阳均上涨2.2％等。
　　三、非住宅商品房销售价格同比上涨5.4％，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.9％，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8％、6.2％、1.2％和4.4％。
     解读当前宏观经济大背景下的我国房地产市场，投资增幅高、信贷增长快、价格涨幅大、高房价涉及群众切身利益，这些问题在房地产市场表现突出，而且对整体经济过热起着推波助澜的作用。
     要找到控制房价上涨的办法，应当更为准确地认识房地产市场尤其是住房市场的属性问题。显而易见，住房确属“涉及群众切身利益”的商品，从民生出发，已经很高的房价和持续不断扩大的涨幅，使得很多人苦不堪言，已经成为社会问题。因而，控制房价上涨有充足理由成为住房市场调控的主要目标。
     要实现控制房价的目标，同时也为整体经济降温出力，找到房价上涨的原因并对症下药就成为关键。去年以来，加税、加息等打击买房投机的政策落实，推行90平方米70％住房户型结构，可以相对降低总价提高有效购买力。这些措施并没有从根本上解决推动房价上涨的主要矛盾——供应与需求的紧张状况，缓解土地价格飞涨和土地供应紧缺给住房建设用地需求的压力。应该说，去年以来，紧缩的银根和不足的土地供应与住宅建设、住房需求之间矛盾的加剧，是房地产价格尤其是住房价格上涨的最主要原因。紧缩的银根使得住房投资缺乏，房地产开发资金链条紧张，导致土地一级开发效率和住房建设速度降低；许多城市政府土地储备和开发运行缓慢，土地招拍挂计划落实迟缓，造成居住用地供应紧张，地价飞涨以至地王价格频频出现。既缺钱，又缺地，住房供应量当然难以满足巨大的购房需求，价格上涨无法避免。
     整体经济调控政策实施更为严厉的背景之下，我们只有在“投资”和“土地”做好文章，控制房价上涨才有一线希望。
     首先，对房地产投资要做到分类对待、有压有保，压公建保住宅。“有压”就是要服从和服务于整体经济降温和控制固定资产投资规模的目的，对办公、商业等非住宅类项目投资可以阶段性严控，甚至启动“固定资产方向调节税”这类严厉的税收政策，大幅度压缩其投资。“有保”就是要对包括保障性住房和普通商品住房的投资给予保护性甚至鼓励性的政策倾斜，要通过拓展住房投资渠道，扩大住房投资规模，可以发行住房建设基金来吸收民间资金，可以鼓励缺乏资金的商品房项目转为保障性住房项目，并给予金融支持。
     其次，住宅用地要网开一面，快速有效提高供应，政府责无旁贷。除了提高新增出让住宅用地效率以外，盘活存量闲置土地是快速提高土地供应的有效途径。诚然，许多地方历史上协议出让的土地存在闲置现象，这些土地大多数是以未完成拆迁和市政条件建设的“毛地”形式出让的，由于拆迁费用增加、难度加大，开发企业因银根紧缩缺乏充足资金，无法正常发挥土地供应作用。对这类土地，政府当采取积极态度，鼓励企业间合作、收购，让土地向规模企业集中。政府应当做好服务，解决好存量土地可能存在的手续问题，扫除收购和合作开发障碍。也可以采取限价房范围扩大的做法，鼓励资金不足、握有闲置土地的开发商将项目纳入保障性住房建设。
　　第三，应当严控新增土地出让的价格遏制地价飞涨。停止协议出让后，招拍挂土地规模偏小，采取的拍卖方式加上巨头拿地欲望使地价形成虚增，在社会层面造成房价走高心理。同时，也为中小开发商期待高价卖地埋下伏笔。各地政府要摒弃价高者得地的固有模式，让利与民，改善招标办法继续压低出让地价。同时对存量土地转移过程积极监控，对土地转手增加项目成本要形成约束。 
     第四，应当提高住宅用地容积率，以期刚性提高有限土地的住房供应规模。中、低容积率给眼前可以带来居住环境和品质方面的好处，但是面对日益增长的城市人口，面对紧缺匮乏的土地资源，品质追求显得过分奢侈。应当大幅提高出让土地规划容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则，在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高。这样可以节省地面，增加楼面，刚性增加住房供应量，缓解住房需求，平抑住房价格。
     综上所述，房价上涨的原因是什么？不能听专家和官员瞎忽悠，市场经济的特点是永远也不存在什么专家，没有人可以预测未来，原因可以用索罗斯的反馈理论解释：想法改变市场事件，而事件的发展又倒过来会影响想法。市场没有权威，只存在博弈，没有人有特权，所谓经济学家、专家乃自政府、群众，在市场结果面前都是平等的，没有人可以根据自己的意愿和利益来决定结果，政府不能，其他人更不能。
     说到底房地产是一种民生产品，同时也是一种资产。政府在房地产的调控应该是行业生态环境调控，而不是针对房价和交易这么简单。政府要做的不只是去控制房价，更不是通过税收去限制交易，这些政策短期影响市场是有效的，但长期是没有作用甚至是会有反作用的。政府宏观调控的着眼点应该是：面对不断上升的房价增加政府在增殖中的份额，目前政府是这样做的。那么顺势而为，将获得的增殖份额反哺因房价上升而需要得到社会公共保障的居住需求，政府收入增长与公共保障需求是成正相关关系的，政府财政压力并不会增加或减少。如果政府不是反哺公共保障而是将增加的收入用于其他地方，那么房价问题就真成了社会和政治问题了。这是市场内供求层次的调控，政府显然在公共保障上是没有承担责任的，这不是喊口号开会布置任务就能解决的，关键是政府提供了多少套保障房和多大资金量的社会保障补贴，这是量的概念、是落实的概念、是多少人受惠的概念，作不得假。
    目前，政府在房地产市场的调控显然缺乏目的性和逻辑性，回顾整体房地产市场的调控措施，仍然有“杂乱无章，缺欠目的”的问题存在。所以，宏观调控的基准点是时候该考虑重新定位了。