我们应该怎样看待会说谎的数据 (2006-10-24 9:46:21)
我们应该怎样看待会说谎的数据
——兼与喻海文先生商榷
本人《你相信一手跌还是二手升？》一文在博客发表之后，引起了业内的一些反响，其中喻海文先生还专门撰写了《9月份广州二手房的房价也跌了》一文作为回应，文中的主要根据是中国指数研究院二手房研究中心编制的《广州二手房9月价格指数报告》，同时指出该指数的样本来自经纪公司或私人业主的挂牌信息，并承认不动产的挂牌价格一般高于成交价格。文中认为，“‘广州典型住宅指数（一手）’和‘广州二手房价格指数’的跌幅非常接近，两者没有矛盾的趋势反映了一个基本事实——无论是一手房市场还是二手房市场，广州9月份的房价确实是下跌了，尽管这些跌幅均小于1％。”
喻海文先生的这个判断显然与本人“9月二手楼价还在上升”的判断相左。但是，本文的重点不是想谈谁对谁错，而是想探讨一下应该怎样看待有可能会说谎的数据。
出于回应，本人首先谈谈对“广州二手房价格指数”样本的看法。喻海文先生在文中已经明确表示该指数的样本来自经纪公司或私人业主的挂牌信息。何为挂牌价格？通俗一点来说就是业主的放盘价。众所周知，业主总是希望自己的房子能卖多一点价钱，因此在实际情况中放盘价往往高于成交价，至于高出多少则很大程度上取决于业主的认识与心态，具有很大的不确定性，由于很难用统一的标准来衡量其间的差异，因此我认为将挂牌价作为指数的样本数据是值得商榷的。
回到讨论楼价升跌的话题。我的基本观点是，一手的均价由于产品存在很大的不确定性，因此不大适合将单独一两个月的均价拿来判断走势，而适合将一段时间的走势来做一个综合的判断，因此我对“一手楼价9月下跌406元/平方米”、“楼市拐点出现”的新闻提出了质疑。二手则不然，正如本人在《你相信一手跌还是二手升？》一文中所提到的，二手的房源结构是相对稳定的，除非遇到重大政策调整（如去年六一新政规定 “预售契约房” 2005年6月1日起不能上市买卖），其均价对于判断楼价的走势虽然不能说是精准（这也是我为什么在文中列出今年1～9月价格走势来做更好的说明的原因），但至少可以反映出基本的情况，具有远高于一手的参考意义。
由于我对“广州二手房价格指数“的具体操作方法不了解，因此对其科学性也无法判断，但必须说明的是，正如大家在本人前文中所看到的，今年1～9月的二手均价也不是一路上扬的，在冲击到目前的高位的过程中部分月份的均价环比也出现过下跌。但是正如大家想的一样，这些下跌并不能干扰我们二手楼价上涨的基本判断，因为一方面我们看到了一个长期向上的数据趋势，另一方面还有自己的切身体会（如果有去看房或了解行情）。其中，后一个方面（切身体会）非常重要，因为数据（均价）有时候是会说谎的（特别是个别月份的数据），因此我们有必要在数据出来之后去市场“切身体会”验证一下，比如去看看楼、去访问行家等。也就是说，只有把“数据”和“实际”综合起来，我们才能对市场做出一个较为准确的判断。如果一味地依靠数据或者坐在书斋里“想破头”，我们则有可能变成坐井观天。
所以我认为，即使假定“广州二手房价格指数”的编制方法是可信赖的，９月份无论出现小跌或小涨都可以理解，因为有时候误差在所难免。唯一可能导致不正常的，是我们怎么看待这个数据。如果仅仅以为某个月份的指数是下跌（上升）的，我们就说楼价是下跌（上升）的，我们就有可能犯了形而上学的毛病。事实上，这个观点我已经不止一次地提过，如果大家之前有关注本人的言论或文章，应该不难找到本人之前强调“均价下跌不代表楼价下跌”的观点，反之亦然。
到此，可能又有人要质疑我有时候为什么又用某个月的均价来做自己市场判断的依据。在我看来，这其实不难理解。数据和人一样，有时候会说谎，但不代表一直在说谎。当数据说谎的时候，我们需要揭开它的面具不被表象所迷惑；当数据没有说谎的时候，我们就要相信它所反映的真实情况。满堂红在广州有约150家分店，近2000名经纪，当我了解到的情况可以证明某个数据没有说谎，就可以比较放心地运用它来进行市场判断。
