一、一手供应减少，二手扩大市场份额
根据深圳市国土房管局公布的数据，1-6月，全市新建商品房批准预售面积为264.17万平方米，同比下降22.5%;其中住宅批准预售面积242.41万平方米，同比下降15.2%。上半年住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积187.26万平方米，占全市住宅批准预售面积的77.3%。在有效供应减少的同时，商品房销售市场保持火爆，1-6月全市商品房销售面积为373.53万平方米，同比减少10.5%，其中住宅销售面积335.49万平方米，同比减少10.1%。上半年深圳的商品房市场消化率达到141%，商品住宅的市场消化率达到138%，供求关系比较紧张。
 

在一手楼市供应减少以及楼价高企两大因素重作用下，上半年转投二手楼市的置业者数量增多，二手住宅交易面积达到529.11万平方米，同比增加38.62%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58︰1。满堂红研究部认为，由于城市的土地供应不是无限的，二手住宅成交超过一手住宅具有历史必然性。从现状来看，深圳关内可供开发的地块已然不多，已经进入二手住宅交易为主要的时代，关外的一手供应较为充足，有望在未来成为二手住宅市场的后起之秀。

二、投资氛围难抑，关内关外涨声一片
统计数据显示，上半年深圳关内二手住宅均价在9500元/平方米左右，关外二手住宅均价在7000元/平方米左右，与去年同期相比均上涨了大约50%，价格一路飚升。满堂红的成交数据显示，1月份深圳的二手住宅成交均价为8981元/平方米，到6月份已经上升到12270元/平方米，涨幅达3000元/平方米以上。在此之中，福田区、南山区、宝安区是上半年二手成交最为活跃的区域。南山区的平均楼价最高，单价普遍上万，以10000-15000元/平方米的成交最为集中;福田区的楼价档次齐全，成交从6000-23000元/平方米均有，选择充分;相对而言，宝安区中低价位的二手住宅成交更多一些，成交价大多在4000-10000元/平方米之间。
 

分析上半年二手楼价上涨较快的原因，除一手楼价的带动作用外，投资因素的作用同样值得关注。根据今年4月份深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》的数据，2006年深圳的置业者当中有超过30%在取得产权证后半年内转手，短时间内换手率如此之高，表明深圳楼市确实存在不少的投资成分。据了解，上半年深圳“炒楼”已经到达相当疯狂的程度，很多时候是炒家之间在击鼓传花般地接手，其中有深圳本地的炒家，也有看红了眼的外地炒家。一些自住业主受高额利润的诱惑，甚至不惜将房子卖掉套现获利，转为租房或者寻求新的投资途径。炒楼者之所以看好深圳楼价上涨，主要有以下几个理由：第一，中国经济持续快速增长，人民币升值，股市向好;第二，深圳综合经济实力在全国名列前茅，外来投资不断增加;第三，深圳与香港相邻，现在深圳房价比香港低好几倍，还有很大的上升空间;第四，深圳的交通配套（地铁等）不断改善，与珠三角以及港澳的联系越来越紧密，城市的吸引力增强。

三、中小户型成交约占七成，8000-12000元/平方米成交最多
根据满堂红地产的成交数据，上半年深圳二手住宅成交之中90平方米以下（含90平方米）的成交宗数占69.8%，成交均价为10234元/平方米;90平方米以上的成交宗数占30.2%，成交均价为10667元/平方米，其中144平方米以上的非普通住宅成交不多，仅占总成交宗数的3%，成交均价为12364元/平方米。
 

满堂红地产研究部的统计显示，上半年深圳二手住宅成交按照均价分类，6000元/平方米以下的成交已经不足总成交宗数的一成，仅占9%。各个单价区间之中，8000-12000元/平方米的成交最为多见，占总成交宗数的44.8%。值得注意的是，14000元/平方米以上的成交也有不小的比重，达到了14.1%。

四、市场先抑后扬，观望气氛最终抬头
从上半年的市场运行状况来看，基本上是一个先抑后扬的过程。在1月份四平八稳的成交之后，市场在2月份受春节节气的影响陷入低谷，但是很快在3月份恢复过来，并且在接下来的4、5、6月份集中爆发。市场成交的放量，与置业者炽热的购买欲望息息相关，中间掺杂着对楼价继续上涨的担忧、投资房产、人民币升值、股金获利资金回流楼市、港人置业等各种因素，共同汇成了楼价上涨的动力。

一二手楼价连续几个月的快速上涨，引发了各方的高度关注，给有关部门造成了很大的调控压力。从4、5月份开始，市场就盛传市政府将出台各种新政策调控楼市，其中包括“强征个税”、“限价评估”、“征收二手房土地增值税”等，市场对政策的担忧逐渐增强，曾经在前两次调控中出现的观望情绪又在买家当中萌芽。到6月底，在二手楼市的成交量以及成交价双双冲至高峰的同时，一些按捺不住的炒家为了避免风险开始放盘寻求套现获利，但是此时买家压抑了几个月的观望气氛已经抬头，放盘数量的增加并没有成交量得到相应的增长，反而加剧了买家的恐慌心理，市场走向逐渐变得微妙。

五、租赁均价波动上升，成交物业区间特点明显
根据满堂红地产的成交数据，2007年上半年深圳市二手住宅租赁成交均价为32.9元/平方米·月，同比略有增长。纵观上半年走势，深圳市二手住宅租金水平除3月份受春节因素影响下跌幅度较大外，基本呈波动上涨趋势。到6月份，全市平均租金为33.5元/平方米·月，与1月份相比涨幅仅有1.8%。由此可见，与爆涨的楼价相比，租金的上涨幅度微不足道。
 

成交数据显示，上半年深圳二手住宅租赁成交中以30-50平方米的物业成交最多，占总成交宗数的40.9%;其次是50-70平方米的物业，占总成交宗数的30.7%。总体而言，以70-90平方米的区间为界，小于该区间的物业面积越小租金越贵，大于该区间的物业面积越大租金越高。租金水平“两头大，中间小”的原因主要与求租小面积物业的租客多、大面积物业的租赁以豪宅为主有关。

成交数据还显示，按照租赁总价分类，1000-2000元/套的物业成交最多，占总成交宗数的38.5%;2000-3000元/套的物业其次，占总成交宗数的32.9%。
 

六、下半年市场展望
进入下半年，深圳市政府针对疯狂的楼市接连出招，仅在7月份的前半个月就出台了多项政策：7月3日，深圳国土、规划、工商、地税、银监等13个部门联合行动，点查处哄抬房价、违法用地、擅自改变规划功能、发布虚假广告、非法预售、囤积房源、合同欺诈、恶意违约、偷税漏税以及违规强制拆迁行为等五个方面;7月9日，深圳市国土资源和房产管理局、国家外汇管理局深圳市分局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确境外机构和境外个人在深购买商品房须自用、自住，严限境外资金投机“炒楼”;7月13日，深圳市国土、工商、物价部门发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》，对商品房销售环节进行严格管理，规范中介机构服务行为。一系列政策举措的出台，表明了深圳市政府平抑楼价、抑制市场投机成分的决心，起到了立竿见影的效果。

满堂红地产研究部认为，深圳楼价经过过去一年以来的狂飙突进，已经相当程度地透支了未来的价值空间，趋于顶部.这种情况下,调控政策的出台很可能带来市场的观望气氛,导致成交量下跌。如果卖家受政策以及税费的压力急于出手而买家拒绝跟进,在上半年持续走高的二手楼价有可能会掉头下跌。

满堂红（中国）置业有限公司深圳分公司总经理何国辉表示，深圳本轮楼市的高歌猛进起于去年年中，但是经过一年来的上升与炒作，到今年5、6月份连炒家们都已隐隐感到是强弩之末，因此“限制港澳台以及外籍人士买房”、“收紧银行房贷”、“杜绝阴阳合同，按评估价征税”等政策的出台对投资者的心理产生了很大的影响。据了解，自7月份以来，市场上以往鲜有见到的“降价抛盘”现象开始增多，但是市场的接盘能力明显减弱，置业者们都在观望楼市接下来的动向。何国辉表示，7月份深圳一些做投资客比较多的中介公司的业绩只有上月的50%，全市二手房交易量有可能要减少30%左右。如果政策严格执行，市场的观望气氛起码需要三、四个月才能被消化，届时南山、福田等投机成分较浓的区域有可能被挤出30%的楼价泡沫。但是，冀望楼价回到2005年前后的低位并不现实，毕竟深圳具有口岸城市以及一线经济发达城市的特殊性。