广州二手楼市成交量在6月份止跌回稳（成交宗数环比减少2.6%，与5月基本持平）之后，在7月份实现了触底反弹，成交宗数环比增加了8.3%。与此同时，二手住宅成交均价也改变了新政后连续下跌的颓势，环比上涨2.6%，为10717元/平方米。到8月份，二手楼市乘着7月份触底反弹的趋势再度升温，成交宗数环比大增56.4%，是今年以来仅次于3月份的第二高峰。而二手住宅成交均价亦应声而涨，达到11183元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨31%。

南都：在最近两月成交量初步回升后，一些业主出现了反价的情况，目前哪些板块这一情况最为明显？业主反价的比例有多高？反价的幅度有多少？反价成功率有多少？请从这一数据点评一下目前市场对业主反价行为的支撑力度。

大多数的业主还是随行就市，反价业主的比例只占一到两成左右。出现反价情况较多的主要是一些有利好消息的板块以及市中心的优质物业，比如番禺的南浦板块，由于地铁二号线延长线即将开通，有业主趁机提价的情况。再如老城区的一些优质物业，比如学位房等，如果比较多客户看业主就可能会反价。反价幅度一般在10%以内。

反价后能够继续成交的一般幅度在5%左右，如果幅度太高买家不会接受。

南都：有统计显示，7月份二手楼市降价成交的案例比例为75.3%，比6月上升3.8个百分点，8月份降价成交的比例是多少？降价幅度大约是多少？哪些板块最为集中？请点评一下目前市场成交量与业主降价成交的关系。

根据满堂红研究部的统计，8月份成交的二手房源中降价成交的比例为66.9%，该比例比7月份降低了8.4个百分点。降价幅度为3.6%，环比7月份缩小0.6个百分点。从数据对比来看，8月份广州二手楼市无论降价成交比例还是降价幅度均回到新政前的比例，证明随着市场成交的回暖业主的心态重归强硬。

6、7月份二手楼市成交的触底反弹，主要归功于宏观调控后业主心态转弱，使市场上的二手房源议价空间增大，吸引了刚性需求买家的入市。但是从8月份急速放大的成交量来看，只要市场稍有反弹迹象，市场上积压多月的需求就会喷薄而出，这一方面表明市场上确实存在着大量的刚性需求，另一方面也表明市场对调控能够取得多大的降价效果明显信心不足，因此只要楼价稍有下降就会有大量的需求入市，并且形成新的“羊群效应”。置业者对调控的信心不足，主要是因为过往不甚成功的调控留下了“越调越涨”的惨痛经验。

南都：7、8两个月中介行的盘客比变化如何，原因何在？

根据满堂红的成交数据，7月份的盘客比是1比4.1，8月份的盘客比是1比5.5。与7月份相比，看楼客增加了三成多，显示之前几个月观望的需求在8月份出现了集中释放的情况。

南都：7、8月份的买家看楼成功率如何，反映了什么？

以天河东部板块为例，7月份经纪平均看41次楼可以成交一单买卖，8月份平均看47次楼才可以成交一单买卖。由此可见，平均促成一单买卖成交需要看楼的次数相差不大，8月份成交量的增加主要是由看楼客增加所造成的。

南都：7、8月份成交的二手楼中，刚性需求买家和投资客比例如何，这两类人群的数据对市场回暖的支撑力有多大？

7月份刚性需求（包括初次置业和改善型置业）的比例在九成左右，投资客（包括长线、短线）的比例在一成左右，刚性需求是市场触底反弹的主要力量。随着7月份市场止跌反弹，8月份投资性需求有所增多，比例大约为20%，是市场加速反弹的助推剂。

南都：记者调查发现，近期有业主天价放盘，放盘价远高出了市场价，这类情况主要集中在哪些区域和板块？这一做法对成交量刚刚回升的市场影响如何？

市场好的时候“狮子大开口”的业主会多一些。天价放盘的业主往往并非那些有诚意在近期出售物业的业主。在调控的警报还未解除的情况下，如果业主的心态过于强势，置业者的观望气氛就有可能再度抬头，从而令市场回暖的趋势无法延续。从9月上旬的成交来看，市场反弹的力度已经较上月大为减弱，其中一个重要原因就是不少业主的要价太强硬了。

南都：请专家预测一下国庆黄金周的市场情况，这个黄金周是否真的有“黄金”？成交量是否能持续回升？还是会沦为“涨价月”，买卖双方再度进入僵持状态？

由于8月份广州一二手楼市的成交双双大幅回暖，预计在国家不出台新的调控政策的前提下，黄金周期间市场将延续前期回暖的惯性，而二手楼市的成交也将保持活跃。

由于8月份市场的成交量已经恢复到仅次于今年3月份的高位水平，预计后市成交量放大的空间虽有，但不会太大。在此期间，政府能否平抑置业者的“追涨”预期将是其能否防止楼市再次反转的关键。

（满堂红研究部 肖文晓）