数据来源：我爱我家

　　我爱我家认为：适中的居住格局和交易价位，以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室必然成为市场交易的主体。现代家庭的人口结构普遍较小，一般是两口或三口之家，两居从功能上可以完全满足消费者的需求。再加上人们购房理念也进一步趋于理性化，因此二居便理所当然成为了理想的最佳选择户型。

1.4 传统热点区域、核心区域交易量总体表现平稳，远郊区县市场成交量小幅下调

图表：2006年1至10月北京市二手房市场区域状况分析

数据来源：我爱我家

　　2006年北京二手房市场成交区域传统热点区域及中心城区的交易状况表现相对稳定，远郊区县市场交易量则小幅下挫，活跃度有所减弱。相比于远郊区县的整体走弱，大兴区的表现较为抢眼，总成交量比重同比增幅位居各远郊区域之首。根据这些数据的变化，我爱我家认为随着北京日益完善的城市规划和未来城市周边地区开发的整体战略的逐步推进，以及与此相对应的市政道路交通，基础设施建设步伐不断的加快，一些发展速度较快的远郊区县开始吸引越来越多购房者的目光。北京的二手房交易区域正逐步加快向多元化发展的步伐。

2、2006年北京二手房市场整体发展所产生的问题分析

2.1市场刚性需求依旧

图表：06年1月至06年10月二手房市场成交客户群体构成情况

2.1.1从购买群体的角度来分析

　　从购买群体的角度来看，目前北京市的二手房购买群体主要集中在北京市本地市民以及外地人，这两部分所占的比例大约占到总体购买群体的90% 以上。在这其中，北京本地人购买二手房达到总体交易的70% 以上。本地的购房者里拆迁户的比例大约占到本地购买群体总量的45% ;其次，首次置业的购房者在北京本地购买群体中亦不算少数，大约占到总体的25% ;另外，由于工作、生活、子女的入学以及照顾老人等方面的原因，也有一部分的本地人投入到了购买二手房的客群之中;再加上少量对二手房市场感兴趣的投资者，他们共同组成了北京本地人的购买群体。

　　产生这种购买群体相对集中的现象主要是因为，北京的城市化进程很快，城市居民的购房需求增加。北京作为国际化的大都市，其城市化建设进程不断加快，如对旧城改造必然会产生购房需求的增加。另外，随着北京城市的不断扩张，外地来京工作的人员不断增加，其中有能力满足其自身居住需求的消费者也不在少数，再加上北京本地的部分置业升级客户，市场的需求数量十分庞大。

　　此外，今年以来国外客户对北京的高端二手房市场的需求也正在逐渐增加。随着中国加入WTO的利好，以及人民币升值的良好预期、奥运带来的巨大商机再加之我国房地产市场一派活跃场景，国外客户对北京的高端二手房市场的关注持续增长。虽然今年建设部等六部委针对房地产一级市场外资购房问题联合下发了“外资限购令”，但是由于此项政策中没有明确是否适用于二手房，从而导致了很多外资购房人开始把眼光转向了北京高档二手房市场。也给二手房高端市场带来了一定程度的连锁反应。

2.1.2从区域的角度来分析

　　从区域的角度来看，由于城市核心区域的地理位置以及相关生活配套设施的优越性，使得这一区域的房源长时间受到了购房者的热切关注。根据我爱我家的调查统计，当前北京的二手房市场中约有70% 的购房者希望在城八区内购买住房，约80% 的购房者希望将所购住房选择在四环以内的区域。购房者的这种愿望使得城市核心区域内的二手房需求持续升温，市场刚性需求的表现十分明显。

2.1.3从新政后市场的表现来分析

　　政府今年所实施两税的目的在于节制炒房。当市场出台两税以后，二手房的交易相比年初时的火爆平淡了许多。市场的交易量和供应量在短暂的集中交易过后出现了一定的下滑。这主要是因为大部分业主们将个税转嫁，由买家承担所致。税费的转嫁，使得买方的购买成本提高，购买意愿下降。这样以来，一部分原本准备出售的房源以及那些纯粹以投资增值为目的的业主会因为两税的征收而将房源转向租赁市场。当租赁市场的房源供应量加大的时候，意味着租赁市场的供给繁荣和房屋租金的下跌。这一结果将会导致部分一手房市场和二手房市场的购房者会通过选择租房来解决其自身的住房需求，而同时一手房的需求压力得以缓解，联带着一手房市场的销售价格得到平抑。但是，以近期的成交数据来看，政策所带来的实际结果是二手房市场经历了瞬间的火爆转而走向平淡，交易价格因交易成本上升的影响涨幅较快，并且房屋租赁市场的租金价格也出现了小幅上涨的趋势。此外，一手房期房的成交价格、成交量也出现了上涨。这些都说明了，北京的住房市场需求依旧是刚性的，未来的北京市场依然值得看好。

2.2二手房市场供应量难以得到有效释放

2.2.1市场供需矛盾依旧

　　虽然今年北京市场的整体交易数量略高于去年同期数量，但北京的二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：5左右。个别热点区域个别价格区间的供需矛盾尤为突出。从总价方面来看，目前，30-50万区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，占到市场交易量的41.58% 。但其供需比例依旧十分紧张，大致在1：5.5左右。中高端方面，50-70万之间的房源供需比例约为1：4.5左右。高端方面，70-90万以及90万以上的房源供需比例分别是1：3.5、1：2。按照热点交易区县来看，北京市二手房交易市场的交易均价（城八区）为7409元/平方米;城八区的买卖需求比为1：5.6;租售量比为1：5.4;租售面积比为1：5.1。

图表：2006年1至10月北京城八区二手房市场月度买卖需求，租、售价比较

数据来源：我爱我家

2.2.2主要原因分析

　　造成今年二手房市场房源无法有效释放的主要原因有：

　　今年新政中延长营业税征收时限以及二手房交易征收个税的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的税费政策的出现，令部分物业持有人的投资回报率降低，买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚。业主们“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特别是高档二手商品房房源的释放，从而导致了二手房市场上供应量更加难以得到有效释放的现象，市场供需比例矛盾依旧。

　　参考过往经验，约六成的业主出售二手房是为了将资金运用到购买一手房自住之上。但是目前北京一手房住宅市场的销售价格与二手房的销售价格价差较大，这部分业主自住升级的难度也随之增大。这些业主由于无法解决购房的资金问题，因此选择了暂缓出售，从而影响了一部分房源的释放。

　　目前作为普通百姓来说，在国内进行独立创业的难度较大，个人投资升值的渠道十分狭窄。近些年来中国的证券市场、基金市场所表现出的投资高风险性，国内银行存款的低利息政策，以及不断上涨的物价指数所带来的通货膨胀都让百姓们无法对自己的个人财产实现保值增值。考虑到当前中国经济的持续快速发展，各城市的房地产销售价格持续增长，因此投资不动产便成为百姓心目中最理想的选择。再加上相对于收益无法预期的自主创业与其他投资而言，依靠房屋出租得来投资回报相对稳定。使得在二手房市场中，一些业主在短线的买卖难以得到足够收益的情况下，转而将自有物业投入到租赁市场进行长线投资，也在一定程度上影响了房源的释放。

　　另外，随着政府宏观政策的颁布，虽然有一部分业主开始意识到了国家对于房地产市场宏观调控的力度之大，未来的市场，投机炒作是不可行的。而且现阶段的房价水平也相对较高，故而将手中的房源迅速交易。但是仍有大量的业主对未来的北京房地产市场看高一线。除去土地的稀缺性等因素以外，奥运的契机成为了推动北京房价上涨的又一大因素。北京市政府为了能够举办出超一流的奥运会，对北京的交通和基础配套及生活环境进行大规模改善，这些都为物业的升值提供了潜在支撑。这部分业主由于看好08奥运后的北京房价，因此也不会在这一段时间将自己手中的房屋推向交易市场。

　　最后，还有一部分业主因为其他原因使其无法或不愿对自己的手中的物业进行抛售。例如一部分的已购公房房主因为房屋超标问题未能解决无法核档上市进行交易;此外一些房屋持有者，他们的持有成本相对很低。由于这些房屋的物业管理等杂费的收取较少，租金的收益率高，使得房屋所有人在政策出台后抵抗风险的能力得到加强，因此其出售意愿不强。

2.3二手房市场由于今年的税费改革使得交易成本上升，均价上涨速度过快

2.3.1今年以来市场价格上涨明显

图表：我爱我家二手房价格指数走势图

数据来源：我爱我家

　　根据我爱我家的北京二手房市场价格指数统计，今年十月的我爱我家二手房市场价格指数为1423.27点，较之去年同期上涨了206.03点，涨幅达16.93% ;在二手商品房方面，今年十月的价格指数为1517.86，与去年同期相比上涨了184.86点，上涨了13.87% ;在已购公房方面，其今年十月的价格指数为1374.99，同比去年上涨了245.31点，也上涨了21.72% 。由此可见，今年的北京二手房市场价格上涨十分明显。

2.3.2主要原因分析

　　造成今年二手房市场价格上涨十分明显的主要原因有：

　　首先，四环以内区域的土地资源稀缺造成了一手房的供应量呈逐年下降的趋势，北京的一手房供应多集中在四环以外，这种新房供给的地域偏远化导致了购房者出行的时间成本上升。相对于四环以外的一手房，目前北京的二手房主要集中在四环以内，凭借着其优越的地理位置以及成熟的社区配套设施所带来的优势，使得二手房长时间受到了购房者的热切关注。再加上区域内的房源数量相对较少，令北京的二手房价格涨幅相对较高。

　　其次，除去土地的稀缺性等因素以外，奥运的契机成为了推动北京房价上涨的又一大因素。北京市政府为了能够举办出超一流的奥运会，对北京的交通和基础配套及生活环境进行大规模改善，这些都为物业的升值提供了潜在支撑。

　　最后，二手商品房由于同时受到营业税征收和个税征收的双重影响，大量业主为了保持投资回报选择了提高房价将税费进行转嫁。业主的这种行为使得消费者为购房付出更高的成本。此外，部分业主的“惜售”行为令二手房市场中的房源释放有所下降，造成了供需矛盾的进一步加剧，从而也影响了市场中的房价走势。相对于同时受到营业税征收和个税,征收双重影响的二手商品房，消费者购买二手已购公房所付出的购房成本相对较低。而且，根据北京市针对个税征收所提出的细则，目前市场上交易的绝大部分已购公房都可以减免营业税以及个税，其价格优势十分明显。所以，新政实施以后受到了市场部分购买者的追捧。但是，由于业主们的跟风和比较心理的作用，再加上已购公房房源供应量的有限所造成的供需不平衡，使得不在征收范围内的已购公房房源的价格也呈现了上涨趋势。所以此次新政以及个税的执行，在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。

二、北京二手房买卖市场2007年展望

1、 市场交易量在明年有望跨过8万套大关

　　根据近几年来北京市二手房市场的交易状况，今年市场的交易量本来有望达到10万套的关口，但是由于国家对房地产市场频繁出台的宏观调控政策，特别是针对二手房市场的税收政策导致了市场交易量因为宏观政策的颁布受到了一定的抑制，使市场的实际成交状况与我们的预期出现了偏差。

　　对于明年的北京二手房市场，我爱我家认为，未来不排除政府还将会进行第三次宏观调控的可能性。但从实质上来讲，第三次宏观调控将会是对二手房市场发展的一个利好因素。因为各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效，时效较短，针对性较强的合理方法。北京市政府目前也在积极努力地制定各种政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，形成有效供给。因此，二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹，在足量的需求支撑下，市场将保持一个持续增长的态势。今年市场中被抑制交易的房源将会在明年得以充分的释放，再考虑到明年市场的自然增长，市场的成交量将会跨过8万套大关。乐观状况下明年北京市的二手房交易还有可能向上冲击10万套的高点。

2、 明年北京市的二手房价格涨幅将会控制在10% ——15%

　　相对于由房地产开发商单方面来决定的一手房房价而言，由市场和买卖双方通过讨价还价最终达成的二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，城区土地资源稀缺造成的新房供给“地域偏远化”和相应“交通成本的增加”，以及成品油价格持续上涨的推波助澜作用，致使二手房的“地段优势”日益突出。另外奥运会的日益临近，也将会让北京的总体房价得到一定的提升。因此二手房的保值和升值潜力较大。面对这些利好，交易量的有效配合，我爱我家认为：明年北京的二手房房价仍将会保持一个平稳上升的态势。

　　但是，由于今年北京的二手房市场房价涨幅明显过快，这一现象已经引起了社会各界的密切关注。再加上各项税费政策已经基本落实，中介行业的内部整顿（例如禁止吃差价，禁止现金收房），以及二手房源的有向供给等各方面因素，未来的北京二手房房价涨幅速度将会较之今年有所减缓。我爱我家预计，明年北京市的二手房价格涨幅将会控制在10% ——15% 。

3、 北京二手房房源的供给量将继续增长

　　作为全国的政治、经济以及文化中心，北京吸引着越来越多的人不断涌入，这就在一定程度上决定了房地产市场的发展。由于刚性需求在未来一段时间内无法得到根本性转变，因此房源供给问题则变的较为突出。但根据数据表明，北京市的存量房房源储备还是较为巨大的，目前存量房总计3.8亿平方米，折合410万套。有关专家表示，成熟的房地产市场每年会有7% -8% 的存量房进入到二级市场进行交易，约合30万套左右。按此估算，随着北京二级房地产市场的不断发展和政策、金融条件的不断完善，进入二级市场交易的房源将会逐步增大。

4、 二手商品房交易所占比重将会达到07年市场总体交易量的60% 以上

　　06年由于受到宏观调控政策以及两税的影响，少部分二手商品房的持有者采取了“惜售”的手段来应对市场所带来的变化。另外，部分购房者由于不愿接受业主将营业税转嫁到房价总款中。故此，今年下半年北京二手房市场的交易多集中在不受税费影响的房源。而这部分房源中以公房数量较多，其受到了市场部分购买者的追捧，成交量明显放大。其大约占到市场总体交易的44% 左右，同比去年上涨了近8% 。但是随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品房将会随着时间的推移而越来越多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，我爱我家认为：明年的二手商品房交易所占比重较会有所回升，其市场比重可达到总体交易量的60% 以上。

5、 明年的热点户型、面积、总价预计将与今年基本保持不变

　　二居室将继续占据二手房市场的主力户型地位

　　从成交居室来看，适中的居住格局和交易价位，以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室必然成为市场交易的主体。现代家庭的人口结构普遍较小，一般是两口或三口之家，两居从功能上可以完全满足消费者的需求。再加上人们购房理念也进一步趋于理性化，因此二居便理所当然成为了理想的最佳选择户型。未来这一趋势将继续得以延续。

　　但基于今年新政所带来的影响，市场将会调整住房的供应结构。未来建筑面积在90平方米以下的住宅将会占到一手房市场总体供应量的70% 。另外，新政中还表示未来将会重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。这使得大部分二手房市场的潜在购买消费者对于购买新房的心理预期提升，购买二手房的热情度下降。故此，在短时期内二手房市场将会受到一手房所带来的一定冲击。

　　 价格50万以下、面积90平米以下的房源仍将是热点

　　从成交户型以及成交价格来看，随着全社会经济水平的不断地提高，人们对自身生活及居住质量的要求也相应有所提升，购房者主流消费需求高度的匹配性决定了交易价位相对适中的房源依然是二手房买卖市场的交易主体。另外，虽然二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，大面积、高价位房屋交易比重也随之稳步盘升。但我爱我家的数据显示50万以下、90平米以下仍是北京二手房交易市场的主导价位和主导户型。再加上目前的二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提，因此，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。

6、 购房者的选择标准从价格逐渐转向区域等其他因素

　　06年购房者在选择购买一、二手房时和从前最大区别在于价格因素的影响正在逐渐趋淡。客户选择购买一、二手房的决定标准正在从价格因素慢慢转向区域，现房等其他因素。过往购买一、二手房的购房需求是被价格因素所分隔，一、二手房之间的价差大导致了部分的购房者进入了二手房市场。但从06年开始，二手房的房价由于征收税费等因素的影响，使得二手房价格的上涨速度十分迅猛，甚至在部分区域当中还出现了一、二手房价格倒挂的现象。再加上目前，很多人购买房屋主要是考虑区域、时间等因素，以及一手房的供应多集中在四环以外，城市边缘区域的供应量逐年加大。这些因素让二手房的优势十分明显，使得二手房成为部分购房者的首要选择。我爱我家认为，2007年购房者选择一、二手房的标准从价格转向区域、现房等其他因素的趋势将得以延续。