“两税”会成为买房阻碍吗？ -刘田

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刘田 资深房产专家

学　　历：硕士
现任职务：北京我爱我家房地产经纪有限
　　　　　公司董事长兼总经理
　　　　　伟业控股公司董事
　　　　　北京伟嘉安捷投资担保有限公司
　　　　　董事长

　　1993年，创建“伟业商务投资顾问有限公司”，从事房地产营销代理业务；1993年至2000年期间，担任“伟业顾问”副总经理职务，并兼任“伟业控股公司”董事；2000年创立“我爱我家房地产经纪有限公司”，从事以房屋租赁，二手房买卖及房地产相关金融服务为主的房地产经纪业务，并担任“我爱我家房地产经纪公司”董事长兼总经理；2006年创立“伟嘉安捷投资担保有限公司”，从事为个人提供房产融资、房产权证服务和房产交易资金监管的专业服务，并担任“伟嘉安捷投资担保有限公司”董事长。

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“两税”会成为买房阻碍吗？ (2006-8-15 9:23:55) [发送到微博]

分类：市场看点　标签：营业税以上房源成为买房购房者投资则需 |

"6.1"、"8.1"，这两个本来较具纪念意义的日子，在2006年房地产市场上却被定格为"痛苦"的记忆。"6.1"，"两变五"营业税征收时间重新界定；"8.1"，国税下达强制征收个人二手房转让所得税的通知并实行"先税后证"。"两税"时代，从此宣布正式到来。对于京城购房百姓而言，他们更多关心的则是现在这个时候买房还合算吗？"两税"会成为买房的阻碍吗？

新楼盘有待接受"两税"考验
　　北京城内新建楼盘寥寥无几，能够满足中低收入置业群体需求的更是少之又少。仅有的新楼盘不是价格"贵"的吓人，就是户型面积太大根本买不起。而且，随着"两税"时代到来，老百姓若要购买新楼盘就必须考虑到将来出售房屋时所需交纳的各项税费支出。

　　今年54岁的李师傅开了大半辈子的出租，儿子明年结婚，本来打算今年买房，年底装修，明年结婚时正好入住。恰巧"两税"出台，买条件稍好一点儿的新房吧，又不得不考虑购买后如果住不上五年的话，必须交纳5.5%的营业税和20%的个税问题。要是在这五年之内房价持续上涨，出售时这笔"税金"的支出也会是不小的开销。

　　李师傅的顾虑不是没有道理，除了税费之外，中低价位的新楼盘供应量也无法满足日益庞大的中低端购房者需求的。虽然，国家也颁布相应利好政策，如“2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房必须占比70%以上。”以及调控原文中明确提出要“改变一手房供应结构、加大经济适用房开发面积、加快廉租房建设”等，但这些措施实施周期太长，至少要在一至两年之后才能初显成效。当购房者急切的购房需求无法得到满足时，自然会将眼光投向其它房屋类型以寻求解决方式。

二手市场“5年”以上房源将会受宠，中长期购房投资则需谨慎

　　一方面，自住型购房人群将更多选择“5年”以上房源。二手房市场房屋类型较为多样化，其中，已购公房占据了市场的较大份额。而这样的房屋建成年代大都在5年以上，基本上可以免除“营业税”的“征讨”范围。至于“个税”方面，根据北京市地税局的通知规定：“如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。”对于这些购买多年的房屋来说，部分业主很可能已经遗失了相关的法律文件和凭证，如装修发票、购房发票、税票、购房合同等。因此，根据“个税”新规，将会按1%核定业主的应纳个人所得税额，如此算下来，即便是需要交纳，税额也不会很高。在这样的情况下即使业主部分或全部将此税费转稼到购房者身上，数额不多的税费也不会成为困扰购房者买房的“顾虑”和“阻碍”，二手市场五年以上房源将更受宠爱。

　　另一方面，中长期投资者买房投资则需慎重。就不动产传统投资方式而言，人们购买二手房进行中长期投资，获利途径主要是通过房屋租赁市场来实现。然而，在“两税”的催化下，部分原本打算出售房屋的业主很有可能转战租赁市场。房源量不断增多的同时，将会改变其原有供求比例，导致同一类型房屋租金收益下降。在后“两税”时代，对于购买二手房中长期投资的人群而言，其租赁回报收益率将有可能大不如前，出于纯投资目的进行房屋购买时需要考虑这部分因素的存在，选择合适的时机再行出手。

　　其实，征税并不可怕，而且依法纳税也是每个公民应尽的义务与责任。从各发达国家发达地区成熟市场目前实际的法律法规来看，涉及个人房产相关的税种在个人应缴纳的税收中都是较为集中的征收重点，这是一种现状，也是一种趋势。建议购房者，在“两税”时代，房产消费应该更加理性，结合自身需求量力而行。

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