我自从1995年在香港做地产时，亲眼见证了95、96年的大涨，也见证了1997年的大跌。回广州后又经历了广州97-98年的大涨，和2002年-2004年的大跌。总结了以下一些经验，给大家分享，希望可以帮大家在地产市场上将风险减到最少。

一、楼市下跌前的一些特征

（楼市其实也和股票一样，不会永远上涨，也不会永远下跌，都会在上升和下跌通道上反复振荡调整的，楼市出现调整前会或多或少的出现一些特征和信号，大家可以关注）

1、楼市有一个5年规律，几乎是每5年就会出现一个上升或下跌通道的改变，例如广州市从1995年至2000年是一个上升通道，2000年至2005年是一个下跌通道，那么2005年至2010年应该是一个上升通道。因为它们就象波浪一样，上下有序的。

2、当楼市和股票一样，出现了全面的整体的大涨（即无论哪个区域都出现了性价比背离的现象），连买菜的老人家也去炒股和投资买房时，就是市场出现调整信号的时候了。

3、和股票一样，成交量是一个很重要的方向标，当二手市场成交量开始大量萎缩，一手成交量也开始渐渐减少的时候，也是地产开始进入调整的时候。因为房地产的流通性一旦减弱，即使市场上有再大的购买力，也不可能无止境地买入持有而不卖出，没有二手成交量的结合，楼盘的叫价也只是一个数字而已，所以大家要关注二手的成交量。

4、房地产在该城市占了举足轻重的位置，其赚钱的程度远距离地抛离其他的行业，而且其他行业的发展很一般，不是百业兴旺的现象。

5、租赁不活跃，空置率高，出租回报率低于市场的贷款利率。因出租的回报率低于市场的贷款利率时，按揭投资的投资者要承担极大的风险，除了空置的风险外，还有出租后弥补租金与贷款利息的差额，这样的按揭投资如同赌博，只是想赌一局大市短线快速上涨，不然，即使楼价上涨了，利润也被银行的贷款利息和国家要征收的税费瓜分了。

为了令大家可以更清晰地感受一下我上述所说的情况的上具体表现，大家可以多关注一些香港的楼市，在里面可以借鉴不少宝贵的经验，当然也不可以一概而论，因为香港是属于市场经济，涨跌大部份由市场的供求关系来控制。中国是属于政治经济，是由中央调控的，所以最重要的是要看国家对房地产业的态度和控制的实效程度。因此在这我也会定期给大家带来一些有用的香港地产信息给大家参考。

这是我的文章的第一节，后续的我会陆续写好再上载，欢迎一起讨论。谢谢！