上周，地产股成为调整的重灾区，地产指数周跌幅高达21.54%。4月14日，地产板块领跌大盘，万科A、金地集团等地产龙头纷纷封死跌停，整个地产板块跌幅8.22%。另据记者初步统计，万科A、金地集团、陆家嘴等地产龙头连续5日下跌。以万科A为例，4月14日跌10.01%;4月15日跌3.36%;4月16日跌4.70%;4月17日跌0.52%;4月18日跌3.33%。地产类上市公司上周发布的一季度业绩预涨，也丝毫不能扭转下跌颓势。昨日，地产指数再次领跌市场，跌幅7.03%煞是刺眼。万科A跌4.93%;金地集团跌7.98%;招商地产跌7.39%。

一季度结束后短短20天时间，截至昨日，两市地产指数的跌幅则分别高达29%，35.83%，万科本月的跌幅也高达24.61%，而同期上证指数的跌幅不过10.24%。

最近有不少的客户问我，现在地产股暴跌得很厉害，是否楼市即将有较严厉的调控政策出台，导致地产股票率先作出反应？再加上现在的报纸和网站的媒体都有相关市场看跌的文章，是否地产真的要面一次深度的下调调整呢？在这里，我简单的发表一下我的愚见，欢迎大家一起探讨。

地产股的下调主要的因素如下：

1、2007年大家都很清楚房地产开发展的销售很火爆，业绩和利润非常理想，而股价在高峰期创下新高也是很正常的，因为会受发展商的年报公布的利润推动。但是所有的市民基本上都会知道自从2007年10月份的第二套房的利率上浮10%的政策开始，市场进入了一个成交量严重萎缩，价格出现下调的影响，基本上都能预测房地产开发展基本上在今年的表现会远远不如2007年，虽然2008年的年报要在2009年时公布，但市民基本上都能预测，所以不可能再用2007年的股票价格购买和持有房地产股，觉得不可抗力的因素太多，所以股价也因市民对发展商和地产行业今年的利润预期出现了深度的调整。

2、股票市场是一种心态表现更重于实际上的价值表现。即当股票市场自身的火热时市民都会追涨，当股票市场调整时，大部份人都会杀跌离场观望或转换股票等，这种整体的心态表现也很严重地影响了地产股的深度调整，所以也体现了市民对股票市场的后市信心不足的表现。

3、市场预测大部份的发展商将在最新的货币从紧政策中（银行准备金率上调到16%）面临资金的困难，所以将会在房价让利部份出售。因为在2007年发展商们都购置了不少的地块，而这些地块如果不能在两年内开发则将被收回，那么就意味着发展商不但要支撑高息的开发贷款，还要面临再开发的资金筹集问题，所以市民认为发展商有可能会出现一定程度的洗牌、合作等。所以觉得持有地产股票风险较大。

综合上述之三个要点，地产股票的深度调整是很正常的，并不是因为有更严厉的地产调控政策即将出台导致的。股票和楼市调整的反应敏感度和幅度是差异很大的，就谈两个本质的差异吧：

1、对政策的反应和幅度

股票在调整准备金为16%的信息下立即出现约5%左右的下调，在《指导意见》“规定持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内，公开出售解除限售存量股份数量超过该公司股份总数1％的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份”这个政策出台当天股票立即先最高上升7%，后收市约上升2%的情况出现。但这两个政策对楼市的反应不明显。可以说调整了这么多次的准备金都无法让楼市出现较大的反应。虽然部份发展商会遇到资金困难，但他们只需要在楼价中作5%-10%的调降或者找公司入资合作就可以解决资金问题了，较难有深度调整的可能，毕竟中国的楼市还是世界上普遍看好的，如有发展商资金出现问题，也是给了其他有资金想进入中国楼市但没有买到地的发展商一些机会。

2、持有者心态的影响和幅度

人们经常说股票没有底，抄来抄去还不是底。那是因为股票最严重的后果是公司倒闭但没有人收购，股票没有价值。它和楼市不同，最差的情况也只是跌到地价的水平，能够跌破地价的可能性不大，再加上可以长期地收取租金，逃避物价上涨和货币贬值的一个重要途径（毕竟100元人民币在10年前和现在的购买力无法相比），而且楼市的交易手续时间比股票长和费用比股票大很多。这就导致了楼市的持有者的心态会比股票持有者的心态更稳定和长线。所以幅度和影响的程度会小很多。

所以，如果以简单地从房地产股票来预测楼价或楼市的话，不一定准确，毕竟股票是每天都在波动的，而楼市的波动周期会比较长。虽然股票市场对楼市会有影响，因为会影响投资者的心态和资金，但毕竟广州的市场还是以自住的需求居多，而自住是一种刚性的需求，不会因为楼价的升跌轻易抛售的。

现在我们要面临的最大的问题是CPI（消费者物价指数）每月都在8%左右的升幅，较难调控在4%的安全水平以下，而楼价和股价都已经降下来了，但CPI还没有降，就是因为食品和日用品等的上涨幅度较大，如果市民的资产再严重缩水，就会出现民生问题，就需要政府来处理了。今天澳门公布的因为CPI无法有效下调，澳门政府对持有永久身份证的市民每人补助5000澳门元，非永久居民的补助3000澳门元。在3月份，澳门政府也曾公布了“（1）考虑到普遍物价上升对澳门整体居民造成影响，从今年四月至明年三月期间，特区政府将向全澳约十八万个住户提供每户每月一百五十元电费补贴。（2）与此同时，凡年满四十岁以上的本地居民，全职工作、每月平均工作时数不少于一百五十二小时、每月平均总工作收入不超过四千元，政府会提供收入补贴，使其收入达到每月四千元。计划自今年第一季至第四季实施，补贴每季度申请及发放一次，估计受惠人数约一万六千人。（3）另外，特区政府将在四月向领取经济援助金的贫困家庭增发一次性相等于三个月的额外经济援助金；在五月及八月向三类弱势家庭及有需要的家庭发放特别生活津贴；在五月向长者增发一份一千八百元的敬老金。 ”。但澳门的常住人口大约只有53万左右，还能由政府补贴，但中国呢？能否补贴？

因此，在4月16日，央行办公厅一位副主任表示，目前，没有进一步紧缩房贷的新政策，宏观调控的对象不是股市和楼市，但是会关注这两个市场，制定货币政策时会予以考虑。始终国家的态度也只是希望楼市和股市上涨的速度不要太快，是合理的幅度而已。房地产现在的调整只是因为在2007年实在涨得太快了，透支了部份未来的消费用，现在的部份楼价的回落也是一个很正常健康的发展现象。