| 很多的投资者或业主现在陷入了茅盾之中，他们有部份既担心楼市大市走势会下跌，但又不想出局观望，怕错过了楼市的升幅，担心出售了物业之后买不回来。另外股票的波动也比较大，后市比较难把握，真的比较迷茫。其实可以把部份住宅的资金转移到商铺里面去。虽然我本人是一直在做住宅市场的，但我对商铺却有特别的个人见解，我觉得商铺其实可以是风险很大的投资，但又可以是现在动荡的楼市中最安全的资金避风港，最重要是如何去选择升值潜力较大的商铺，只要选对了，不但可以避开楼市下跌时产生的对住宅的影响，还可以在楼市反弹时享受较大的租金和价值升幅。
一、优质的商铺有着极强的抗跌能力和升值潜力
1、密集型的住宅区的商铺
（1）优点：价格适中，不会特别昂贵，但会有很大的租赁市场和潜力，特别是大型的住宅区或者是豪宅、优质楼盘的附近，基本上空置率会比较低，很多与生活息息相关的行业：例如地产、发廊、饮食、便利店、超市等是肯定会进驻的，这是最基本的生活必需配套。会随着入住人群的增加、成熟和收入增长，租金和价值也会随之而增加
（2）缺点：租金回报只能是合理，不能期望太高，因为毕竟只是生活的配套，他们的服务对象和消费主要人群是住户，是重复消费，因此人流和利润也会有一定的限制。
（3）典型案例：天河北百佳超市附近、珠江新城的南国花园附近、天河公园的东方新世界附近、越秀区的梅花路等等。
2、商业区（写字楼、专业市场或商场）的商铺
（1）优点：如果是临街的独立商铺、而且商场的规划或者招商做得很出色的前提下，升值潜力和租金回报是所有商铺类型中最高的一种，有极强的稀缺性，可以永久持有。
（2）缺点：因为稀缺性过强，所以出售的商铺很少，价格昂贵，可遇不可求。一般只能在该商业区未成熟前购入，这样就会很考投资者的眼光和判断力。另外，这种类型的商铺一般都会以商场为主，除了独立临街的商铺之外，其他的商铺很受整个商场的招商结果的限制和影响，个人操控能力不强。
（3）典型案例：天河北的中信广场、天河城、白云区的皮具城、海珠区的中大布匹市场等等
3、新开发的住宅或商业片区的商铺
（1）优点：升值潜力很大，如果投资得当，当这区成熟之后，价格有上涨到2-4倍之间，是相当具有吸引力的。如果保守的投资是选择商业区附近的住宅新区来投资，或者比较靠近市中心的住宅商业区。
（2）缺点：在该片区还没有成熟的阶段，空置率较高，出租的回报率只有2%-4%左右。如果对新区的规划或建设速度判断错误，将要面临积压资金和承受高贷款利息的、高空置率的高成本的风险。
（3）典型案例：
A、成功案例：天河北百佳超市附近在2000年在建设时发售22000-33000元/方，租金130元/方左右，现在售价80000元/方，租金400-600元/方；珠江新城南国花园附近在2001年发售时售22000元/方左右，租金在80元/方左右，现最近的成交价是95000元/方，租金350-500元/方。
B、失败案例：南沙某住宅区商铺，自2005年购入至今，现售价3000元/方，大面积，暂时还未能租出。
二、商铺可以是一个一劳永逸的投资产品
商铺不会因为楼龄的增加而出现价值的减少，不象住宅一样，每到10年左右，就会出现租客流失、租金下调的现象，因为租客都会比较喜欢租新的房子，而同类型新的房子的租金和旧的房子的租金相差少于20%，所以作为住宅的投资客，每到物业楼龄超过10年之后，就要考虑租客和租金的持续情况，进行对物业的重新更换。相反地，商铺会随着时间的增长，出现居住人群的增加、配套成熟、区域知名度的增加等等的情况，带来了商铺的增值。所以广州有“一铺养三代”的古老说法。
三、选铺小贴士
1、独立临街门面的商铺有着不受商场营业时间和行业的限制、较大的路面宣传效果等优势，会比同楼盘同地段的商场内铺的升值潜力大50%以上。
2、越小的铺面就越稀有，珍藏价值就越高，出售单价和租金单价就会越高，越容易租出去，我们称之为珍珠铺。最佳的珍珠铺的面积是：20-50方。
3、马路为两车道的铺位人流比4车道以上的商铺更多，超过了4车道的路面两侧的铺，车道越多，升值潜力越低，因为行人不容易过马路，只能享受单向人群。例如广州大道、黄埔大道、中山大道等等。
4、马路两侧都有商铺会比单侧有商铺的价值高很多，因为商铺是要成行成市和聚集才能吸引更多的人流。单侧铺例如：天河公园西侧东晖花园商铺、天润路金田花园对面的商铺等等。
希望我的个人见解可以为大家在未来的商铺的选择中提供有效的参考。
现在正是商铺推出的最多选择的时期，而且都是少有的好位置，下面我就为大家介绍一下市场上正推出和将要推出商铺作参考吧：
1、珠江新城：70方-80方，售80000元/方，中轴线附近，稀有珍品，短期租金约400元/方，年回报率约为6%。（最新10月份的东区二手商铺成交价95000元/方）
2、天河北：160方，售50000元/方，百佳超市附近，有租约28000元/月，回报率约4%
3、天河北：65方，售80000元/方，万佳附近，有租约28000元/月包税，回报率约6%
4、天河北部：195方，420万，售21500元/方，有租约17500元/月，回报率约8.13%
虽然暂时的出租回率不高，但商铺租赁每年都会有一定的递增，大家都可以关注。
|
