从我们每个月的成交数据分析，天河区是属于投资性质最活跃的一个片区，投资买房约占总成交宗数的35%，而且投资者也是较为有政策和市场触觉的，因此在10月份买卖宗数受影响最大的是天河区，成交量下跌了30%，但二手的成交价没有出现较多的下跌，除了个别楼盘因为之前上涨和速度和幅度太多而出现了5%-10%左右的降幅之外（例如之前涨幅和涨速较快的凯旋新世界，有三个北向朝马路的单位下调了10%左右，其他没有变化），基本上没有太大的变化。而且从11月1日到15日的成交量和成交金额基本与10月持平。较多的业主采用提前还款或出租把原有的物业转做中长线投资，也有较多的业主趁着现在放盘量多了选择换楼持有优质物业作为长线品种。
天河区的一手楼却出现了较大的调整。现在正是年底，发展商需要结算全年的业绩和收益，加快资金的回收，出现了发售价与市场期望价距离较大的现象，导致认购情况非常热烈。例如珠江新城的中海璟晖华庭，原市场期望价是24000-28000/方，实际发售价是18000-24000/方（带豪华装修），一天内几乎全部售馨。珠江新城的嘉裕君玥，原市场期望价是23000-28000/方，实际发售价是18000-28000/方（带豪华装修），现已售出7成。另外珠江新城的108公馆，原市场期望价是35000-45000/方，实际发售价有可能会是30000-38000/方（毛坯），这些楼盘的成交很活跃。
那广州的楼市将来又是一个怎样的局面呢？是否真的会出现全面的下调和较深的降幅？
一、短期下调和有降幅是肯定的，因为之前出现了全市各区通涨，而且涨幅也比较深，所以趁着新的贷款政策出台、年底买家资金回拢观望和股市波动较大导致市民对后市的观望等原因综合一起形成观望气氛和买卖对峙局面是很正常的。
二、只会是局部调整和个别楼盘的调整，对二手楼的影响不会太大，但成交量会有较大的萎缩。
因为根据买卖付款方式的分析，广州市民购房的贷款额占成交金额的50%，也就是说，有不少的一部份客户是一次性付款或者是支付多于30%的首期楼款，所以对小业主来说，这50%的贷款额中约有65%或以上是属于首次贷款，利率可以在基准利率的基础上下调15%，年贷款利率也就是约为6%左右，属于市民可承受的范围。再加上大部份的物业是用于自住和出租（现在市中心区域的楼盘空置率只有30%），因此短期的上涨和下跌未能构成持有者太多的变动。另外股市也开始进入风险较高的波动期，持有物业的市民更不会轻易地追涨杀跌，宁可持有观望。因此对二手楼来说影响只是个别的需要转换资金需求和投资方式的个人。不过，正因为太多人的观望会导致成交量在未来的3-4个月内继续萎缩，预期过完新年后如果市场没有出现太多的新变化将会重新有一个新的成交小高峰，累积了的需求会继续入市。当然，如果在那时候物业税出台了又另当别论。
三、二手业主放盘量增加，但价格大部份不降，只有下部份出现资金需求的业主出现调降现象。
有不少有经验的业主知道在楼市调整期间，抗跌能力最强的是地段好的、出租回报高的、楼盘综合素质较高的、有观景、商务和学校资源或设计稀有性的物业或者是单价很便宜、几乎接近地价的120%的楼盘，如果是中低价的、素质较差、卖点和特点不突出的楼盘的降幅比较厉害，因此会有一定的换楼需求。还有的业主是希望持币观望，再等机会入市。有较多的业主换购括商铺、写字楼或租金回报高的豪宅，或是提前偿还高息贷款，用以面对将来出现较大的调整时可以避开风险和降低损失，又不会错失楼市上扬的机会。
四、一手楼盘的价格变化较大。
因为现在的加息压力和发展商的开发、持有成本都在持续地增加，预售制度又越来越严格，更多的可变因素续后，因此发展商加快资金回拢的需求也就越来越大。再加上现在部份发售的一手楼的单价确实与同地段周边的同类型的二手楼的价格相差20%-30%左右，因此会有一个下调的空间。预测部份一手楼盘短期约有10%左右调整空间，其中以地段优势欠缺、楼盘综合素质欠缺和叫价过高的楼盘为主。
五、限价房对市场的影响不大。
很多人在讨论限价房对楼市末来的影响，特别是最近会有金沙洲的保利西子湾等几个限价房的推出，大家更期待看到它们对楼市所带来的冲击。其实，从限价房的购买资格和转让制度可分析，这对市场的影响确实不大。
1、限价房的购买资格：
（A）广州市户籍人口；
（B）本人（已婚的，含配偶和子女）在广州市没有自有产权住房；
（C）男性年满25周岁，女性年满23周岁。值得注意的是，并不是一定要结婚才能申请购买限价房。
2、限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70％的标准制定。
3、五年后转让出租都要补地价
（A）按照规定，限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。
（B）5年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。限价房补交土地出让金的标准为：出租或转让时基准地价低于公开出让时成交楼面地价的，按照公开出让时成交楼面地价的30％补交；出租或转让时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价的30％补交。
由此可见，持有限价房只适宜自住和长期持有，不适宜用于流通。这对购房者会有较大的套现风险，也就是说当出现突发事件需要流动资金的时候，限价房的变现能力很差。这样楼盘的升值会受到很大的限制，因为没有人能预测自己在7年内（2年核发房地产证，5年内不能转让）不会变现物业套取资金周转，所以是风险较大的。
六、物业税即使出台了，广州市的业主也有充足的时间调整物业架构和组合。
1、开征物业税的城市
试点的十个城市：北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆 、安徽、河南、福建、天津
2、预计广州开征物业税还有两年的时间。现在物业税的最终征收比例、对象和方式还是没有最终落实，因此还是有足够的时间调整自己的物业持有方案的。
七、股市的大跌与楼市的下跌是否有很大的关系
股市的大跌对楼市会有一定的影响，至少对买家在楼市的价格追高的速度和决心会有较大的负面影响，但对于性价比较好的楼盘，相反是一个利好，因为股市大跌，通常都会有部份对股市信心不足的市民将资金转移到楼市逃避风险，将会增加性价比好的楼盘的成交量和速度，所以始终是个盘表现。
由上述的7点看来，一手降二手稳的局面将预期楼市全面大幅下跌的可能性不大,每个区域和楼盘的业主心态各异、楼盘素质和潜力各异，只会导致出现楼盘的个别表现有升跌的差异，因此大家尽可不需要太担心大市会再出现2001年到2004年那的全面长期大跌的现象会再次出现，毕竟5年后的市民的资金持有量和生活水平与当年大不相同，而中国和广州市的经济增长持续5年后的成果依然还是会在楼市中有所体现，发展商对楼宇建设的水平和成本的提高也是有目共睹，因此无论楼市如何调整也不可能回到当初2001年到2004年的水平。现在楼市的调整有较大部份的原因是心理因素造成的，尤其是发展商和买家的心理因素之间的博弈对大市的指数影响较大。随后的日子我们和大家一起分享一些抗跌能力较强的个盘，让大家参考。
