全城最关注的理性的广州楼价现在也已经进入了一个疯涨的阶段，各区域都出现了急速的上涨，就如6月和8月的一手楼成交均价来作对比，就可以看出广州楼价的疯狂。 

 

  

 

红色标志的是升幅较大的区域

 

一、银行的调控

1.         个人持有第二套物业（按房地产交易中心的登记资料计算，如果是夫妇分别各持有一套物业也按共有两套计算）首期楼款必须在40%以上

2.         贷款利率由原来的在基准利率上下调15%变更为上浮10%，也就意味着这次对第二次置业按揭的人加息了25%。

二、这次调控给市场带来的影响

1.         减少成交量

2.         楼价上涨的速度放缓，因为市场的承接量和承接力也会放缓，但楼价不会下跌。（大家可以参考一下深圳的楼市情况，也是成交量在减少，但价格没有下跌，只是升速减慢了）。

3.         加速了二手市场的活跃了成交，因楼宇的换手将会加快

4.         按揭的投资的成本增加了2-3%，短线投资的利润空间再度减少，短线投资客将会延长投资时间或者减少短线的操作，因为现在的短线投资风险比较大，有很多的可变因素。

5.         房屋的租金会出现上调3-%5%的情况，因为要买楼投资的人还是会继续买的，但因为成本的增加，也会将成本转介在终端的使用者---租客的身上。

三、楼价不会出现跌幅的原因是因为消费者的需求比例构成的，如果是供不应求的话，楼价就很难跌下去，相反的，供过于求的话，楼价下跌的可能性就会比较大。其实最近在8、9月份经常会看到“日光盘”（意思是说一天就卖完的楼盘），例如凤凰城的柏林别墅，162套的出售单位，就引来1000多位买家前来认购，不到一天就全部售罄。所以就算这次调整增加了30%的买家持币观望，也只是影响楼宇的出售速度而已。为什么会出现这样的现象？我们来将消费者的买和不买的比例做个分析吧：

1.         不买楼的消费客户构成

1)        没钱买楼的人，干脆就想都不去想了，因为再多的政策与他们都无关

2)        觉得股票赚钱快的人就暂时不买楼，去炒股

3)        觉得楼市的走势不明朗或者对楼市信心不足的人，需要持币观望

2.         买楼的消费客户构成

1)        买来需要自用的人（包括结婚、由租变买的人）

2)        换房的人

A.        首次置业因为经验不足，所以需要重新选择更适合的单位

B.        以前居住在小面积的单位，因人员的变动而产生需要的变更。

C.        较差的房子转换成优质的房子（以前没有现在这么多的选择）

D.       租金回报低的物业转换成租金回报高的物业（甚至转成商铺、写字楼、转区域）

3)        投资的人

A.        在股票上赚到钱的想稳健投资的

B.        在股票上亏了钱的，想转换投资种类的

C.        中长线收租的人

D.       短线炒作赚一笔的人

4)        之前一直在观望的人，发现楼价并未能如愿下调的人放弃观望

5)        想要资金安全和保险的人

6)        害怕通货膨胀，货币贬值又没有更好的投资途径的人

以上说明非常明显地显示有需求的人是远远大于暂时没有需求的人，因此也给了这个楼市的抗跌能力有了较好的支撑。

四、国家首次出现以个人持有物业套数的局部调控，意味着国家的调控的方向已经开始转移。从以前的全面调整改变为数量调整，也就意味着将来的调整策略和对象会较多的针对持有房屋数量多的人。

五、未来有机会出现的调控传闻

1.         第二套物业的契税等税费上调

2.         物业税的开征，第二套物业也会增加税率

3.         征收空置税

 

最后本人重申我过往的建议，重新调整一下手上物业的投资组合，尽量把未来有可能出现的调控的因素做一个风险回避。大家可阅读一下我的过往文章，那里有很多的方法可以借鉴。另外如有疑问，可以给我发邮件。来邮必复，谢谢。

 

另外，本人已开通了视频录像的博客，主要用于本人的投资理财和地产讲座的录像分享，如有兴趣，您可点击http://www.gzcentaline.com.cn/BlogNews/Index.aspx或者http://www.gzcentaline.com.cn/SecondHand/Blog_index.aspx?gid=DC2BC952-3A5D-43B3-816A-8D2F48E44B05

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